广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终16960号
上诉人（原审被告）：陈美仪，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：桂林南方橡胶（集团）公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。
法定代表人：蒋家华。
委托代理人：谢忠君，广西昊旺律师事务所律师。
上诉人陈美仪因与被上诉人桂林南方橡胶（集团）公司（以下简称橡胶公司）合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈美仪上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判双方继续履行租赁合同。事实和理由：本案不能生硬套用《中华人民共和国合同法》的有关规定，在审理案件时要考虑讼争房屋的历史遗留问题。
一、陈美仪原来居住的房屋是位于广州市荔湾区五桂南43号房屋，由陈美仪直接向广州市荔湾区房管局缴纳租金，其租赁关系的相对人为荔湾区房管局，且该租赁关系是没有期限的。
二、橡胶公司与他人调换房屋而取得讼争房屋产权，在调换产权时橡胶公司应当知道陈美仪与荔湾区房管局之间存在租赁关系，且该租赁关系是长期的，故橡胶公司应受陈美仪与荔湾区房管局之间的租赁关系约束，不得解除租赁合同。
三、陈美仪一家三口名下没有房屋，夫妻二人已经退休，儿子每月仅三千多元的工资，属于低收入家庭，根本不可能另寻房屋解决居住难题。
被上诉人橡胶公司答辩称：请求驳回陈美仪的上诉请求，维持一审判决。2016年8月19日，橡胶公司向一审法院起诉请求：1、橡胶公司与陈美仪解除关于广州市荔湾区光复北路504号703房（房地产权证为：粤房地证字第××号）的租赁关系，并要求陈美仪立即搬离该房屋，将该房屋交还给橡胶公司；2、判令陈美仪支付2015年8月至2016年8月的房屋租金1825.2元（140.40元/月×13个月）；3、本案诉讼费由陈美仪承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区光复北路504号703房是广西壮族自治区桂林橡胶厂于2007年1月23日经交换所得房屋，登记在广西壮族自治区桂林橡胶厂名下，建筑面积42.79平方米。1992年5月，广西壮族自治区桂林橡胶厂会同其他企业组建橡胶公司，并经桂林市工商行政管理局审核并批准注销，其企业的一切人员、设备、设施、物资、债务等均无偿转划为橡胶公司。橡胶公司、陈美仪口头约定由陈美仪承租讼争房屋，每月租金140.40元。橡胶公司委托广州新力庭物业顾问有限公司代为收取讼争房屋租金。橡胶公司曾于2015年9月8日向陈美仪发出通知：因橡胶公司决定处置讼争房屋，陈美仪可按房产转让公告报名参加竞买，若陈美仪不参与竞买或参与竞买不成功，须在2015年10月31日前搬离讼争房屋，并将钥匙交回；等等。陈美仪没有表示参与竞买，亦没有搬离讼争房屋。讼争房屋现由陈美仪一家三口居住使用。陈美仪向橡胶公司交租至2015年7月。一审法院认为：讼争房屋现登记在广西壮族自治区桂林橡胶厂名下，广西壮族自治区桂林橡胶厂已经依法注销登记，橡胶公司作为广西壮族自治区桂林橡胶厂权利义务的承受人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。橡胶公司、陈美仪之间口头约定讼争房屋的租赁事宜，橡胶公司也收取陈美仪租金，但双方并无约定租赁期限，应视为双方建立的是不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。橡胶公司拟处置讼争房屋时，也针对优先购买权问题通知陈美仪，履行了告知义务，陈美仪并无答复。现橡胶公司要求解除双方的租赁关系，收回房屋使用权的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，陈美仪及同住人员应搬迁退房。考虑陈美仪暂无其它自有房屋可供搬迁，对此橡胶公司应予谅解，给予陈美仪一定的搬迁期限以便陈美仪找房搬迁。陈美仪租住讼争房屋期间，应依约向橡胶公司支付房屋租金，因此橡胶公司要求陈美仪支付2015年8月至2016年8月的房屋租金（按每月140.40元标准计算）的诉讼请求符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2016年9月27日作出判决：
一、解除桂林南方橡胶（集团）公司与陈美仪之间关于广州市荔湾区光复北路504号703房的租赁关系；
二、自判决发生法律效力之日起六个月内，陈美仪（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复北路504号703房，将该房屋腾空交还给桂林南方橡胶（集团）公司管业；
三、自判决发生法律效力之日起十日内，陈美仪向桂林南方橡胶（集团）公司支付广州市荔湾区光复北路504号703房2015年8月至2016年8月的房屋租金（按每月140.40元标准计算）。案件受理费25元，由陈美仪负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，陈美仪提交以下证据：高少华分别于1967年2月、1973年1月、1985年1月向广州市房产公司、广州市荔湾区房地产管理局交纳五桂南43号房屋的租金、管养费的收据各一份、以及记载高少华居住五桂南43号地下的《广州市常住户口登记表》一份，拟证明陈美仪之前所居住的房屋即本案被拆迁的房屋是由陈美仪的母亲高少华向荔湾区房管局承租过来的。橡胶公司质证称：对真实性没有异议，但与本案没有关联。另查明，橡胶公司一审述称高某是其公司职工，之前居住公司的房屋，后来房屋拆迁，回迁到讼争房屋，高某去世后，其女儿陈美仪一家一直在讼争房屋居住，但是陈美仪并非其公司职工，没有理由住在讼争房屋了。陈美仪一审期间提交死亡医学证明书证明高某与陈美仪系母女关系。
本院认为，橡胶公司对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，橡胶公司与陈美仪之间无签订书面租赁协议，无约定租赁期限，一审认定橡胶公司与陈美仪之间构成不定期租赁关系，橡胶公司可随时解除并无不当。陈美仪关于其与房管部门之间存在租赁关系，对此无提交充分证据证明，本院不予采纳。橡胶公司一审确认陈美仪母亲高某是其职工，而陈美仪并非橡胶公司职工，橡胶公司关于陈美仪没有理由继续租住讼争房屋的主张成立，本院予以采纳。陈美仪上诉请求依据不足，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈美仪负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一七年二月八日
二O一七年二月八日
书记员 张 利