北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初16913号原告（反诉被告）王植民，男，1983年12月20日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）张静，女，1986年6月11日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告共同委托代理人关智慧，北京晋熙律师事务所律师。被告（反诉原告）闫磊，男，1982年5月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托代理人刘申，北京市易和律师事务所律师。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。
原告（反诉被告）王植民、张静与被告（反诉原告）闫磊、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员于庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）王植民、张静及共同委托代理人关智慧，被告（反诉原告）闫磊及其委托代理人刘申，被告我爱我家公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王植民、张静诉称：2016年8月18日，我与被告签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，约定由我爱我家公司提供居间服务，闫磊将其名下坐落于北京市昌平区XX镇XX号楼XX层XX单元XX室出售给我。该房屋已经设立抵押，闫磊应于2016年9月30日办理抵押注销手续，房屋成交总价422万元，我应于合同签订当日向闫磊支付定金10万元，网签后且2016年10月31日前，我向闫磊支付首付款150万元，办理房屋所有权转移登记当日，我向闫磊支付2万元。合同约定，一方未履行合同约定义务，经守约方催告后继续履行的，违约方须按照房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。因闫磊违约，我依法解除合同的情况下，闫磊应将已收取的购房款返还我，并按照房屋成交总价的20%向我支付违约金，我在房屋交易过程中发生的费用和损失均由闫磊负担。当日，闫磊提供了其配偶刘艳签署的《同意出售声明书》，我也依约向闫磊支付了10万元定金，于2016年8月31日向我爱我家公司支付居间服务佣金3万元。但是经我和我爱我家公司多次催促，闫磊迟迟不履行抵押注销手续，导致后续网签、支付购房款等工作无法顺利进行。我无奈于2016年10月12日委托律师向闫磊发函，再次敦促闫磊尽快办理房屋的抵押注销手续。但截止我起诉，闫磊仍未向我提供已经办理注销抵押的证明材料。且我无法承受闫磊多次提出的加价售房的无理要求。闫磊的行为已经构成根本违约，导致合同无法继续履行。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告闫磊2016年8月18日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、判令闫磊双倍返还定金200000元；3、判令闫磊支付违约金844000元；4、判令闫磊赔偿原告居间服务费72180元、律师费50000元；5、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）闫磊辩称：第一，本案房产位于昌平区XX镇，由XX法庭审理为宜。第二，同意解除双方于2016年8月18日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议。合同中约定2016年9月30日办理抵押注销手续，但并非该事件之前办理完毕抵押注销手续，且双方亦未约定办理完毕抵押注销手续的时间。合同签订后，我及时预约提前还贷事宜，并按照银行要求在9月19日办理完毕提前还贷的手续，其后因银行内部流程导致2016年10月12日才可以办理不动产抵押注销手续，10月20日办理完毕抵押注销手续。依据合同约定，网签后且2016年10月31日前，原告需向甲方支付150万元。10月27日、28日、20日、30日及11月2日多次告知原告我已办理完毕抵押注销手续，要求原告配合网签及付款，但原告均置之不理。依据合同约定，原告逾期付款超过10日的，我方有权利单方解除合同，故2016年11月23日，我已通过邮寄方式通知中介及原告解除房屋买卖合同。第三，我并无违约行为，请求驳回原告的其他诉讼请求。合同签订后，我立即于2016年8月18日办理预约提前还贷事宜，但银行告知需一个月后才可以提前还贷。9月19日我在中国银行银谷大厦支行还贷，银行告知需等候银行通知办理抵押注销手续。10月10日、11日、12日我多次联系银行催促加快办理。10月14日我取得银行相关资料，因建委限号政策，我预约办理抵押注销手续日期为11月4日。为尽快办理，在朋友的帮助下，最终于2016年10月20日办理完毕。且我在办理完毕后多次与原告及其律师联系。第四，原告违反付款的合同约定，应当承担违约责任。合同约定网签后且2016年10月31日之前，原告应向我支付150万元。但经我多次催促，原告均置之不理，原告的诉讼行为亦表明不再履行合同，原告应按成交总价款的20%向我承担违约责任。故提出反诉，请求：1、解除双方于2016年8月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令反诉被告王植民、张静支付违约金844000元；3、反诉费用由反诉被告负担。被告我爱我家公司未到庭应诉，其提交书面答辩意见称，我公司与原告系居间服务关系，与本案并非同一法律关系，原告的诉讼请求与我方无关。服从法院判决。反诉与我公司无关。
原告（反诉被告）王植民、张静辩称：不同意反诉原告的反诉诉讼请求。第一，闫磊及其爱人刘艳在合同履行期限届满前及合同履行期间多次明确表示不履行合同主要债务，已构成根本违约。第二，闫磊迟延履行主要债务，经我方和中介多次催告后，在合理期限内仍未履行，在办理解除房产抵押手续中及解押后不及时通知我和中介，存在明显违约行为和故意。反诉原告所称9月30日开始办理抵押注销手续与整个合同内容是根本矛盾的。第三，因为反诉原告的根本违约，我方在多次努力争取继续履行合同无果的情况下，为避免更大损失才诉至法院。建委要求完成房屋核验的房产才能办理网签，且根据规定办理时间最快5个工作日，反诉原告10月28日才领取新房本，最快11月4日才能完成房屋核验，因此在10月31日前并不具备网签条件，也不具备首付款条件。而且反诉原告之前的违约言行，拒绝做房屋产权公证，都已经构成了根本违约。第四，反诉原告的违约行为给我方造成了超过100万元的经济损失。请求法院依法公正判决。
经审理查明：2016年8月18日，闫磊（甲方、出售方）与张静、王植民（乙方、买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修款补充协议》，约定甲方将其名下位于昌平区XX镇XX号楼XX层XX单元XX室的房产卖予乙方。该房屋已设定抵押，抵押金额为40万元，甲方应2016年9月30日办理抵押注销手续。房屋成交总价为422万元，乙方应于合同签订当日支付甲方定金10万元。乙方贷款260万元，于网签后且2016年10月31日之前向甲方支付150万元，交房当日支付2万元。甲方应于2017年2月15日之前将房屋交付乙方。甲乙双方最晚于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方逾期交房10日内，承担违约金，逾期超过10日，按房屋成交总价的5%向乙方交付违约金。乙方未按合同及补充协议约定时间付款的，逾期10日内承担违约金，逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，甲方应当向乙方发出书面通知，自通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。任何一方未履行合同义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，如合同可继续履行的双方继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向对方承担违约责任。闫磊妻子刘艳于当日出具《同意出售声明书》。合同签订当日，张静、王植民支付闫磊定金10万元。因上述房产已设定抵押，闫磊须提前还贷以解除抵押。2016年9月19日，中国银行股份有限公司北京银谷大厦支行出具《贷款还款（已结清）凭证》，上述房产贷款已还清。2016年10月20日，该房产办理完毕抵押登记注销手续，后闫磊领取了该房产新的不动产权证书。庭审中，王植民、张静另提供了微信聊天记录及电话录音，证明闫磊及其妻子曾多次表示要求解除合同，若继续履行需多支付8万元。闫磊另提供《楼宇按揭担保借款合同》、通话记录、住建委网站截图、短信记录等证据，证明其一直积极履行合同，办理完毕抵押注销手续后即通知对方继续履行合同，但因对方未在2016年10月31日支付房款而导致合同无法履行。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《同意出售声明书》、定金收据、告知函、微信聊天记录、电话录音、《楼宇按揭担保借款合同》、《贷款还款（已结清）凭证》、通话记录、授权委托书、住建委网站截图、短信记录、催告函、解除通知书及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人协商一致可以解除合同，当事人协商一致可以变更合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，各方应遵照履行。本案争议焦点在于双方是否存在违约行为。对于闫磊是否存在违约行为，
本院认为，闫磊在合同签订后，即办理了涉案房产的提前还贷手续，并于2016年9月19日取得了《贷款还款（已结清）凭证》，其行为表明闫磊积极履行了合同的相应义务。在办理完毕提前还贷手续，取得《贷款还款（已结清）凭证》后闫磊即可办理房产解除抵押手续，但因双方对房产价格及是否解除合同产生争议，导致闫磊并未在第一时间办理解除抵押手续。此段期间属于双方就合同变更、解除进行协商的过程，在未能达成一致意见的情况下，合同并未发生变更、解除，双方应继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。闫磊亦于2016年10月20日办理完毕了抵押登记注销手续，并通知王植民、张静继续履行合同，其行为表明闫磊愿意继续履行合同。对于王植民、张静认为闫磊未依照合同约定在9月30日前办理完毕抵押注销手续，存在违约行为的诉称，
本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中对办理抵押注销约定为：”甲方应2016年9月30日办理抵押注销手续。”对于此条款，结合合同上下文表述及一般理解，应为9月30日当日办理完毕抵押注销手续。闫磊未能在此日期办理完毕存在过错。闫磊称银行表示需2周时间办理相应手续，但未能就此提供相应证据，本院不予采纳。根据合同第十条（五）约定，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。即王植民、张静需在9月30日后催告闫磊办理抵押注销手续。而根据其提供的证据，其律师于10月12日发函催告办理，闫磊于10月14日收到该函件。闫磊10月20日办理完毕抵押注销手续并未违反该项约定，合同亦可继续履行，故对于王植民、张静要求闫磊承担支付违约金844000元的诉讼请求，本院不予支持。但闫磊需对其未按约定时间办理抵押注销手续承担违约责任，该责任应为双倍返还定金。对于王植民、张静主张的居间服务费不属于本案审理范围，本案不予处理。律师费无法律依据，本院亦不予以支持。对于王植民、张静是否违约，
本院认为，闫磊在办理完毕抵押注销手续后，即与王植民、张静沟通，要求其交纳购房款并办理网签，并通过我爱我家公司进行了告知。但此时合同约定的10月31日已经临近，且王植民、张静也已诉至本院，未在该日期付款存在合理事由，故王植民、张静不应承担违约责任，对于闫磊请求支付违约金的反诉诉讼请求本院不予支持。对于合同的解除问题，因双方均主张解除2016年8月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同及补充协议》及补充协议，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告王植民、原告张静与被告闫磊于
二〇一六年八月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。
二、被告闫磊给付原告王植民、原告张静二十万元，于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告王植民、原告张静的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告闫磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万零二百八十元由原告王植民、张静负担一万八千一百三十元，已交纳；被告闫磊负担二千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费六千一百二十元由反诉原告闫磊负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 于庆
二〇一七年二月八日
书记员 高曼 来源：