北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初6793号原告（反诉被告）刘艳红，女，1979年9月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托代理人张庆虎，男，1980年2月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）智喜源，男，1949年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）囤宝洁，女，1963年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人汤学丽，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李晓轩，北京市海嘉律师事务所律师。第三人姚莹，男，1983年11月7日出生，汉族，住北京市大兴区。
原告刘艳红与被告智喜源、囤宝洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由
审判员曹元元担任
审判长，
人民陪审员冯秀琴、李强共同参加的合议庭。本案审理过程中，被告智喜源、囤宝洁提出反诉，本院依法予以受理，并依职权追加姚莹作为本案第三人参加诉讼。本院就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告刘艳红的委托代理人张庆虎，被告智喜源、囤宝洁的委托代理人汤学丽、李晓轩，第三人姚莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艳红诉称：2016年1月11日原被告双方签署昌平区×房产交易合同，合同总额200万元。
原告按照合同2016年1月11日原告支付被告30万元定金，2016年1月30日又支付被告70万元购房款，后来原告与被告联系要支付剩余100万购房款时，被告以房屋手续（购房合同、发票等）被第三方拿走无法支付原告为由拖延超过30日不履行合同，4月2日被告对房屋交易反悔要求解除合同退回原告已付100万元，但已没有钱为由拒绝按照合同赔偿，原告特向法院提起诉讼。请求法院判令：1、被告继续执行合同，并保障涉案房屋顺利、及时过户给原告；2、被告赔偿原告定金30万元、中介费4.5万元、误工费5千元、交通费1千元、精神损失费30万元，赔偿合计65.1万元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。
被告智喜源、囤宝洁辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同已于2016年4月2日协商一致解除，合同解除后已没有再继续履行的依据，因此不同意诉讼请求。双方在合同履行过程中被告认为原告具有合同最终未能履行并最终解除的决定性的过错，因此不同意第二项的诉讼请求，同时经被告庭下了解，被告认为双方最终签订的商品房买卖合同有无效之嫌，也请法院就此调查和认定。第三人姚莹辩称：答辩意见和被告一样。当天我在场，因为2016年4月2日都同意解除合同，所以我才退的100万元。反诉原告智喜源、囤宝洁诉称：2016年1月11日，反诉人与被反诉人双方签订了房屋买卖合同，合同约定由被反诉人购买反诉人名下位于昌平区×房屋。双方约定，被反诉人于2016年1月11日向反诉人支付人民币30万元，2016年2月6日支付人民币70万元，2016年3月1日支付人民币100万元。并约定，如果被反诉人未如期付款达30日的，反诉人可以解除合同，并要求被反诉人支付逾期应付款的100%作为违约金。合同签订后，被反诉人如约向反诉人支付前两笔共计100万元的款项，但最后一笔款项却以种种理由迟迟未付。因此，反诉人按照双方合同约定解除合同，并要求被反诉人支付违约金。请求法院判令：1、被反诉人支付反诉人违约金共计1000000元人民币；2、诉讼费由被告承担。反诉被告刘艳红辩称：反诉原告声称是我们延期支付，实际上是我们追着反诉原告支付，我们要求付款，但反诉原告在3月8日突然带着一个放贷公司跟我们说房屋手续被放贷公司拿走了，无法支付，所以放贷公司让反诉原告筹集200万元才可以把手续赎回来，反诉原告把已经跟我们达成交易的房产以其他方式给了第三方导致合同无法正常履行，这才是事情的本质。反诉原告通过欺诈手段虚构了交易房产涉及巨额抵押，手续被扣，故意不履行合同，并伙同他人演出了一幕借贷公司逼债争房的闹剧，给反诉被告制造巨大精神压力，迫使反诉被告放弃交易，以实现侵占反诉被告利益的目的。同时反诉原告为了抵赖赔偿金，继续欺骗反诉被告声称反诉被告已付100万元合同款已作他用，因其还背负400万高利息债务当即无法偿还反诉被告100万，需要后期设法筹借退还反诉被告。以此吓唬要挟反诉被告，给反诉被告制造恐慌迫使反诉被告不要纠缠赔偿，其行为已构成合同欺诈、构成根本违约，必须承担违约赔偿责任以及给反诉被告造成的精神损失赔偿。鉴于反诉原告的欺诈行为侵害反诉被告利益额度巨大、性质恶劣，毫无悔改之意更甚至无视自己的违约行为要求反诉被告赔偿其100万元巨款，对反诉被告侵害到了极致。请求法庭对反诉原告从严判罚。第三人姚莹辩称：同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2013年7月2日，智喜源、囤宝洁以及案外人智颖南以家庭名义申请购买限价商品住房通过审核，准予配售一套一居室。第三人姚莹原系智颖南的配偶，双方于2013年7月23日登记离婚。2015年6月10日，北京华融置业有限公司（出卖人）与智喜源、囤宝洁（买受人）签订《北京市定向安置房销售合同》，约定购买位于北京市昌平区×房屋。2016年1月11日，智喜源、囤宝洁（出卖人）与刘艳红（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定智喜源、囤宝洁将上述房屋出售给刘艳红，成交价格为200万元，买受人以全款方式支付，合同明确该房屋性质为定向安置房，尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2017年6月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。合同第三条约定“定金：2016年元月11日支付购房定金人民币叁拾万元整（￥300000）；房款：2016年2月6日支付购房款人民币柒拾万元整（￥700000）,2016年3月1日支付购房款人民币壹佰万元整（￥1000000）。合同第七条约定“出卖人于买受人交付定金及房款合计达人民币贰佰万元（￥2000000）时将该房屋交付买受人使用。出卖人于首付累计达人民币贰佰万元时将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管。”合同第八条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，……逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。”同日，双方及北京鑫意伟业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费由刘艳红承担45000元。合同签订后，姚莹代智喜源、囤宝洁办理房屋交易的具体事宜，并负责与刘艳红进行沟通协商。刘艳红于2016年1月11日支付定金30万元，并于2016年1月30日支付购房款70万元。姚莹均作为收款人在收条上签字。2016年2月25日，刘艳红的配偶张庆虎给姚莹发短信，告知购房款已准备好。同日，张庆虎电话联系姚莹表示可以支付尾款，并询问能否办理公证。但双方至2016年3月1日仍未对公证事宜协商达成一致。张庆虎于2016年3月4日给姚莹发短信表示想要付款，姚莹表示近期有事，二人协商于2016年3月8日见面办理付款交房等事宜。2016年3月8日，姚莹称因向案外人借款，故将房屋的预售合同等相关文件交由案外人，归还欠款后才可将相关文件取回，需要刘艳红等一周时间。2016年3月16日，姚莹与张庆虎电话沟通时，姚莹提出解除合同，并表示同意赔偿5万元，但双方当日并未达成一致。2016年4月2日双方就解除房屋买卖合同达成一致，但对违约责任未达成一致。刘艳红于2016年4月2日出具收条，表明收到智喜源退还购房款壹佰万元。姚莹分别于2016年4月2日退还张庆虎60万元，于2016年4月3日退还25万元，于2016年4月5日退还15万元。另查，昌平区×房屋产权性质为按照经济适用住房产权管理。涉案房屋现尚未办理房屋所有权证书。庭审中，姚莹表示2016年3月8日与张庆虎见面时，预售合同等相关手续在智喜源、囤宝洁处，并不存在交给案外人的情况。刘艳红表示要求智喜源、囤宝洁赔偿定金、中介费、误工费、交通费、精神损失费系基于要求继续履行合同而提出的诉求。经本院释明，刘艳红表示不变更诉讼请求。上述事实，有《房屋买卖合同》、《购买资格审核备案通知书》、离婚证、银行交易明细、收条、《北京市定向安置房销售合同》、《居间服务合同》、短信、录音、《关于昌平区昌平区×房屋产权性质的批复》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘艳红与智喜源、囤宝洁签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。智喜源、囤宝洁将合同履行的相关事宜交由姚莹处理，姚莹作为收款人签字确认接收购房款，并负责与刘艳红沟通协商合同的履行方式、履行期限等问题，故刘艳红有理由相信姚莹系智喜源、囤宝洁的委托代理人，智喜源、囤宝洁委托姚莹负责处理合同实际履行过程中的相关事宜。因此，姚莹的行为后果应由智喜源、囤宝洁承担。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。房屋买卖合同约定刘艳红应于2016年3月1日支付购房款，当购房款达到200万元时智喜源、囤宝洁应将涉案房屋的相关文件交付刘艳红。双方在履行过程中因协商办理公证导致未能在2016年3月1日办理付款及交付文件的事宜，故双方当日未履行相应义务均不构成违约。双方约定于2016年3月8日见面办理交付购房款及文件事宜，但姚莹当日表示因借款纠纷而将涉案房屋的相关手续交由案外人，并希望刘艳红等待一周，故刘艳红当时未支付款项系行使不安抗辩权。在此之后姚莹提出解除合同。刘艳红中止履行系因智喜源、囤宝洁存在可能丧失履行债务能力的情形，且在合理期限内智喜源、囤宝洁未明确表示能够继续履行合同，亦未提供适当担保，因此刘艳红未支付购房款的行为不构成违约，智喜源、囤宝洁表示不能按照合同约定履行义务的行为构成违约。智喜源、囤宝洁要求刘艳红支付违约金100万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。双方于2016年4月2日对解除合同达成一致，刘艳红于当日出具收条表示收到智喜源退还的购房款100万，之后姚莹已将100万元退还给刘艳红，因此房屋买卖合同已于2016年4月2日解除。同时，涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，故刘艳红要求继续履行合同，并将房屋过户至刘艳红名下的诉求，依据不足，本院不予支持。刘艳红基于要求继续履行合同而主张智喜源、囤宝洁赔偿定金及其他损失，本院认定房屋买卖合同已经解除，智喜源、囤宝洁构成根本违约，刘艳红有权要求二人承担违约责任，但因根本违约所承担的违约责任与刘艳红所主张的违约责任存在较大差异，经本院释明后刘艳红坚持不变更诉讼请求，为保护守约方的合法权益，故对于刘艳红在本案中所主张的违约责任，本院不予支持，刘艳红可另行解决违约责任承担问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、驳回原告刘艳红的诉讼请求；
二、驳回反诉原告智喜源、囤宝洁的反诉请求。案件受理费二万二千八百元，由原告刘艳红负担（已交纳）。反诉案件受理费六千九百元由反诉原告智喜源、囤宝洁负担（已交纳）。保全费五千元由原告刘艳红负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 李 强
二〇一七年二月八日
书 记 员 姚 倩