上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16495号原告(反诉被告)：上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：林芬艳，董事长。
委托诉讼代理人：廖青云(系原告员工)，男，1984年10月22日生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：陈建城(系原告员工)，男，1986年2月25日生，汉族，住福建省永春县。被告(反诉原告)：上海藤壶文化传播有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：封雨岑，负责人。
委托诉讼代理人：路嘉明，上海创兆律师事务所律师。
原告上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司与被告上海藤壶文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖青云和被告的委托诉讼代理人路嘉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同，被告支付拖欠的租金及违约金后立即返还上海市松江区新桥镇新蟠路XXX号XXX室、面积为180平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)；2.判令被告向原告支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房租及物业费(暂算至2016年7月31日为15,120元);3.判令被告向原告支付逾期付款的违约金暂计7,635.60元；4.判令被告向原告支付水电费暂计902.20元。审理中，原告将上述诉请调整为：1.判令解除原、被告之间签订的租赁合同，并判令被告将系争房屋返还原告；2.判令被告向原告支付物业费、租金及使用费(其中，物业费以每平方米每月4元为标准，租金及使用费以每平方米每天0.80元为标准，系争房屋面积按180平方米计算，均自2016年5月1日起计算至2016年11月18日。2016年11月18日之后的物业费、租金及使用费予以放弃不再主张)；3.判令被告向原告支付逾期付款的违约金19,247.76元(按日千分之五的标准分七笔计算，逾期天数均从每笔的最晚应付之日的次日计算至2016年11月18日，2016年11月18日之后的违约金不再主张：第一至六笔均以5,040元为基数，分别计算202天、172天、141天、110天、79天、49天，第七笔以3,024元为基数，计算18天)；4.判令被告向原告支付拖欠的电费692.10元。嗣后的审理中，原告又自愿放弃电费的诉请，并表示不再主张。事实与理由：2015年11月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告向原告租赁系争房屋，租期一年，自2015年11月1日至2016年10月31日，2016年度租金为4,320元/月，物业费为720元/月，被告按季度向原告支付租金及物业费。2016年4月，被告提出2016年5月解除租赁合同，该行为违反了合同关于提前解约的约定。并且，被告提出解约后一直不办理退租手续，其办公用品及货物始终放置在系争房屋内，造成房屋空置。2016年7月22日，被告未经原告同意，擅自破坏系争房屋的门锁，闯入室内，将存放在屋内的货物运走。原告发现后，要求其办理退租手续，但被告仍拒绝办理。综上，被告未按合同约定提前解约，且拒绝办理退租手续，并将货物等放置在系争房屋内，逾期支付房屋租金及物业费，这些行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。原告无奈诉至法院，望判如所请。
被告辩称，同意解除合同，但不同意其余诉请。理由如下：2016年3月中旬，双方已口头达成了解除合同的合意，约定从2016年5月1日开始，被告就不再租用系争房屋了。且事实上，被告已将租金、水电费、物业费等付至2016年4月30日，并未欠付原告任何费用，故不存在向原告支付逾期付款违约金的问题。若法院经审理认为应当支付该违约金的，原告主张的日千分之五的标准也过高，要求调整。2016年4月28日，被告至系争房屋搬物品，发现系争房屋的门已被锁上而无法进入，经与原告多次沟通无果。此后的2016年7月，被告为减少损失又到现场欲将物品搬走，遭到原告无理阻挠，造成损失进一步扩大。同时，被告提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告存放在系争房屋内的服装、货架、电器、化妆品等财物损失共计41,005元；2.判令原告赔偿被告搬迁车辆台班损失1,200元(内含驾驶员的劳务损失)；3.判令原告赔偿被告为本案支付的律师费4,000元。事实与理由：2016年3月中旬，双方商定2016年5月解除房屋租赁合同，被告于同年4月底将系争房屋内的物品搬出。但当被告于同年4月底到系争房屋搬物品时，发现门锁已无法打开。为此，被告曾多次与原告沟通，但无果。为减少损失，被告于2016年7月22日下午租赁一部卡车到系争房屋搬东西，撬开了被原告锁上的房门，在准备搬出物品时，被原告的员工陈建城带人阻止，并扣留了被告的卡车，陈建城要求被告支付5,000元后才能放行。被告无奈只能报警，在民警协调下，被告及所租卡车才得以离开。2016年7月23日，被告再次来到系争房屋要取回物品，仍遭原告阻挠，被告再次报警，民警告知通过司法途径解决纠纷。被告认为，其已按约于2016年3月中旬提前2个月提出解除合同，而原告同意后却言而无信，更换门锁，扣押被告的财物，阻挠被告搬出，此举造成被告巨大经济损失。2016年5月1日至今，被告再未进入系争房屋，从原告起诉时提交的照片来看，系争房屋凌乱且无经营迹象。原告阻挠被告搬离并放任房屋空置，造成损失继续扩大，原告对此应当承担全部责任。故而提起反诉，请求支持其诉请。针对被告的反诉，原告辩称，对于上述诉请1，不同意支付，被告的主张无事实和法律依据，计算方式也不认可。被告的物品滞留屋内，客观上占用了系争房屋，且这些物品并未损毁，被告直接将其列为损失缺乏依据。对于上述诉请2，亦不同意支付，该主张同样缺乏事实和法律依据，无法判定与本案有关，且被告所述不实，其已将部分物品搬离，并非无功而返。此外，被告主张的费用也过高。对于上述诉请3，无合同和法律依据，不予认可。另外，被告所述亦不实，原告并未于2016年4月底私自上锁，2016年7月22日被告尚能进入系争房屋内搬东西即是明证。此外，关于合同解除，被告称2016年3月中旬双方已协商解除，并不属实，原告公司对房屋交接有严格的内部规定，大概在2016年4月初，被告确实向原告表示不租了，但原告告知其应当办理正常的退租手续，并没有在2016年3月中旬与其达成解除合同的合意，更没有讲过2016年5月1日起就不租了。本院
经审理认定事实如下：上海市松江区新桥镇新蟠路XXX号房屋的权利人为上海凯乐实业发展有限公司(以下简称“凯乐公司”)。2015年4月1日，上海一伍六零管理咨询服务有限公司与凯乐公司签订《租赁协议》，约定由上海一伍六零管理咨询服务有限公司向凯乐公司承租上海市松江区新桥镇新蟠路XXX号房屋(即新蟠路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢，即产证第24、25、26三幢)。2015年10月15日，经核准，上海一伍六零管理咨询服务有限公司变更企业名称为上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司即本案原告。本案审理中，凯乐公司出具书面证明，载明其同意原告将系争房屋分割转租给第三方。2015年11月4日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，约定由乙方向甲方承租系争房屋，房屋编号为A208，面积为180平方米，租期从2015年11月1日至2016年10月31日。付款周期为3个月，月租金标准中，2016年1月1日至2016年12月31日期间为0.8元/平方米/天，该年月租金为4,320元，物业管理费标准中，2016年1月1日至2016年12月31日期间为4元/平方米/月，该年物业费每月为720元。租金和物业费先付后用，第一期租金及物业费在合同签订后15日内向甲方付清，以后每期租金及物业费在上期付款周期届满前10日内向甲方付清。乙方逾期缴纳租金的，须承担应付租金和物业费每日千分之五的违约金；超过一个月的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并承担应付租金和物业费每日千分之五的违约责任。租赁保证金相当于2个月租金及物业费共计8,640元。在合同有效期内，乙方提前解除合同的，须提前两个月通知甲方且租赁保证金不予退还。乙方未提前两个月通知甲方解除租赁合同的，须向甲方承担不少于两个月租金和物业费的违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。审理中，双方对合同解除一事无异议，但对何时解除各执一词。被告坚称双方于2016年3月中旬达成了租赁合同于2016年5月1日起不再继续履行的合意，原告对此不予认可，并称：2016年4月初，被告提出要退租，原告告知其要办理退租手续，此后的5、6月间，原告的经办人陈建城一直电话或微信联系被告的经办人林星耀，并发了相关的费用结算清单，但一直联系不上被告。2016年7月5日，陈建城又发了一张退租的费用结算单给林星耀，对方仍未回复。直到2016年7月18日，林星耀发微信上称其将于次日来沪。2016年7月19日，林星耀来找陈建城，陈建城要求其办理正常的退租流程，但林星耀未办，而是于2016年7月22日、23日径直来搬东西，原告当时提出将押金冲抵租金、再由被告支付约5,000元的协商意见，但被告不同意，双方发生争执还报了警。审理中，被告称，2016年7月22日，其租用卡车来搬东西，遭到原告无理阻挠，原告还要求其支付5,000元钱，双方发生争执后报警。次日，被告又来系争房屋搬东西，仍遭原告阻挠，又报警。
原告则辩称其并非恶意阻挠，而是认为被告有房租等费用尚未结清，并提出了合理的解决方案，且2016年7月22日当天，被告已搬离了一些物品。此外，被告还指出，原告有断水断电及私自上锁的行为，原告对此亦不予认可，但其自认，2016年7月24日其确实将系争房屋上锁。审理中，双方确认：2016年5月1日前的租金等费用，被告均已付清。但对于2016年5月1日之后的租金等费用，双方意见不一。原告坚持诉请，被告则认为无需再付。另关于押金，审理中，原告确认被告曾向其支付押金8,640元。对该押金，原告认为因被告违约故要求没收，被告则否认违约并要求返还。审理中，本院实地查看了现场。另外，被告提出，其自愿将系争房屋内剩余的自身物品尽快搬离，以免损失进一步扩大，但原告要求被告提供一定的金钱担保，否则不同意搬离。此外，原告向本院申请财产保全，要求对上述物品原地查封。上述事实，有上海市房地产权证、租赁协议、转租证明、租赁合同、案件接报回执单、现场照片及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，虽然被告主张2016年3月中旬双方合意解除合同，因缺乏证据佐证，本院难以采信，但鉴于双方当事人对合同已经解除的事实并无异议，故本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，被告理应搬离并向原告返还系争房屋，且应根据合同约定及履行情况结算相关费用。现双方争议最大的问题在于2016年5月1日之后的使用费到底应否支付，对此，
本院认为，虽然被告提出原告曾断水断电并于2016年4月底锁门等抗辩意见，但未提供相应的证据加以证明，本院难以采信。而对于2016年5月1日至2016年7月23日期间的使用费，虽然双方因搬离一事发生过争执，但从现有证据来看，一方面无证据证明原告放弃了相关费用结算的主张，另一方面被告亦无证据证明其有不支付该使用费的合理抗辩，故该费用被告理应支付。至于此后的使用费，考虑到原告自认其于2016年7月24日将系争房屋上锁，视为其以实际行动排除了被告的占有使用，故其后的使用费原则上不应计取；况且诉讼期间，被告已明确表示愿意搬离剩余物品，以免损失进一步扩大，在本院作出相关释明的情况下，原告却提出要求对方提供担保的不理性要求，且申请对被告物品原地查封，由此导致损失进一步扩大的责任，亦应由原告自行承担。综上，
本院认为被告应向原告支付2016年5月1日至2016年7月23日期间的房屋使用费及物业费13,819.35元(其中，使用费为11,845.16元、物业费为1,974.19元)。同样的理由，
本院认为被告提前解约，在无证据证明原告已放弃追究相关违约责任的情况下，被告理应承担相应的责任。根据合同约定，原告可以将收取的租赁保证金不予退还。至于逾期付款违约金的问题，考虑到违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，故本院结合案情认为原告所提逾期付款违约金的并无不妥，可予支持，但计算基数应当调整。至于计算标准，本院考虑到租赁保证金不予退还从本质上已属于违约责任的承担，故结合案情酌定为日万分之五。原告按月分笔计算违约金，比按约可主张的计算标准偏低，视为其对自身权利的自由处分，本院不持异议，另其只主张到2016年11月18日的意见，本院亦不持异议。至于被告的反诉请求，结合现场情形来看，
本院认为被告的主张尚缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司与被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司之间于2015年11月4日签订的租赁合同已解除；
二、被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告(反诉被告)上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司返还上海市松江区新桥镇新蟠路XXX号XXX室、面积为180平方米的房屋；
三、被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司房屋使用费及物业费13,819.35元；
四、被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司逾期付款的违约金1,203.58元；
五、被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司支付给原告(反诉被告)上海一伍六零管理咨询服务股份有限公司的租赁保证金8,640元不予退还；
六、驳回被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费391元，减半收取计195.50元，财产保全申请费320元，反诉案件受理费478元，合计诉讼费993.50元，由被告(反诉原告)上海藤壶文化传播有限公司负担(已付478元，余款515.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年二月八日
书记员 周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”