新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2325民初2429号
原告：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司奇台宏润分公司，住所地：新疆昌吉州奇台县文化巷419-12号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：席贻发，该公司法定代表人。
委托代理人：王海燕，新疆新奇律师事务所律师。
委托代理人：莫静，新疆新奇律师事务所律师。
被告：潘竞明，男，汉族，昌吉市人，现住新疆昌吉市。
被告：王永华，男，汉族，昌吉市人，现住新疆昌吉市。共同
委托代理人：马德清，系新华同创律师事务所律师。共同
委托代理人：潘景亮，男，汉族，昌吉市人，现住奇台县，个体，系潘竞明弟弟。
被告：陈国祥，男，汉族，奇台县人，中专文化，现住奇台县，个体。
被告：刘武权，男，汉族，奇台县人，高中文化，现住奇台县，个体。
原告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司奇台宏润分公司（以下简称宏润分公司）与被告潘竞明、王永华、陈国祥、刘武权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后。依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告宏润分公司的委托代理人王海燕、莫静，被告潘竞明、王永华的共同委托代理人马德清到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，双方当事人争议较大，裁定转为普通程序，依法组成合议庭。于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告宏润分公司的委托代理人王海燕、莫静，被告潘竞明、王永华的委托代理人潘景亮，被告刘武权到庭参加诉讼，被告陈国祥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。宏润分公司向本院提出诉讼请求：四被告连带承担房款1753801元及利息（即违约金）576123元。事实和理由：2011年被告潘竞明、王永华夫妇从原告处购买商铺一套，总价款4101114元，被告潘竞明、王永华夫妇当时支付100万元房款。2014年8月28日原、被告双方签订《担保协议》，约定被告潘竞明、王永华夫妇在收到房产证书后40日内向原告付清全部房款3101114元，逾期一天向原告支付万分之九的利息，被告陈国祥、刘武权承担连带担保责任。2014年9月8日，被告潘竞明、王永华因办理该商铺房产证向原告借款262839.9元。2014年10月13日，原告向被告交付商铺房产证，被告夫妇开始实际使用商铺。2015年被告潘竞明、王永华夫妇向原告支付了部分房款及利息，但剩余房款及利息经原告多次催要，被告始终不支付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。潘竞明、王永华辩称：原告诉讼请求不明确，请求四被告承担的房款和利息不明确，根据被告自己的测算没有欠原告钱，没有付清款项原因到目前为止原告方就所交付的房屋土地证没有办理，导致被告无法融资，这是欠款的主要因素，原告没有履行应尽的义务，原告的诉讼请求不能成立，应该依法予以驳回。原告的诉讼请求，房款是1753801元，利息是576123元，两项相加是2329924元，双方约定的总计房款是4101114元，被告已还的房款是330万元的现金，下欠是801114元，在2015年原告的股东找到被告的弟弟要求被告弟弟协商抵房子，后来协商用商品混凝土抵房款，大概在80多万左右，如果原告认可商品混凝土款抵房款就平了，被告欠款为801114元，原告不能扣利息，如果利息成立就是另外主张的。刘武权、陈国祥辩称：被告做担保人，房产证办完之后40日办完剩余的贷款把余款付清，但是截止到现在就是房产证办下来了，土地使用证没办下来，影响了使用导致无法办到贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：原告提交的1、商品房买卖合同一份；2、担保协议一份；3、借条一张、维修基金票据一张、所有权登记费票据一张、契税票据一张、房款发票一张；4、收条一份；5、被告潘竞明、王永华身份证复印件、结婚复印件各一份；6、照片两张，被告提交的转账票据11份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.四被告对原告提交的昌吉州企业单位往来结算收款收据六份、收据三份不予认可，提出收款收据欠缺证据合法性要件，在交款人这一栏没有被告潘竞明、王永华的签字，属于原告单方制造的，被告没有收到收据，没有给这个三份收据上物业公司交过任何费用。因该六份收款收据为原告单方的记账凭证，且被告不予认可，本院不予确认，三份收据为案外人开具并加盖案外人印章，本院对其来源的真实性予以确认；2、原告对被告潘竞明、王永华提交的商品混凝土销售合同一份不予认可，提出该合同跟本案没有被关系，原告没有被告所说的抵付款项的意向，原告公司不同意抵付。因该销售合同系案外人之间达成，且被告不予认可，本院对该合同与本案的关联性不予确认。本院
经审理认定事实如下：2011年9月8日，被告刘武权、陈国祥购买原告宏润分公司位于奇台县和平苑小区1号楼19号商铺并签订合同支付了房款，2014年，被告刘武权、陈国祥将该房产转让给被告潘竞明、王永华夫妇，与原告约定将被告刘武权、陈国祥与原告签订的房屋买卖合同作废，由被告潘竞明、王永华于2014年2月13日重新与原告宏润分公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定建筑面积为1322.94㎡，单价为3100元/㎡,总价款为4101114元，付款方式为分期付款：买受人于2011年9月8日一次性付清购房款1000000元整，剩余3101114元于房产证办理完成四十日内一次性付清，逾期付款违约责任为每逾期一天按万分之九向出卖人支付利息并承担违约金，约定的交房时间为2012年10月30日前。被告潘竞明、王永华购买该商铺后交由潘竞明弟弟潘景亮经营天成商务宾馆。2014年8月28日，原告与四被告签订《担保协议》，内容为：”甲方：宏润分公司。乙方：潘竞明、王永华。丙方：刘武权、陈国祥。甲、乙、丙三方经充分协商，达成以下协议，供三方共同遵守：
一、丙方将2011年9月8日从甲方处购买的和平苑小区1#楼19号商铺（产权面积为1322.94㎡）转让给乙方。甲方与丙方所签订的商品房买卖合同书及购房补充协议双方自愿解除；
二、乙方在本协议签订后三日内向甲方交清办理该房产权证书的税费；
三、乙方在收到该商铺的房产证书后40日内向甲方付清该房所欠购房款3101114元；
四、乙方如不能按期付款，每逾期一天按万分之九向甲方支付利息；
五、丙方对乙方的付款义务及应承担的违约金，承担连带保证责任，直至乙方的房款、利息及违约金全部还清为止。”2014年9月24日，因房产证办证等原告垫付各项费用，潘景亮向原告出具262839.9元借条一份，其中包含维修基金82022元、房屋所有权登记费550元、契税123033.42元、印花税2050.6元、2014年5-8月物业费4856元、2013年10月15日-2014年4月15日暖气费26458.8元、2013年5月-2014年8月物业费23283.8元。2014年10月13日潘景亮向原告出具收条，收到了本案商铺的房产证。在房屋买卖合同签订后，被告潘竞明陆续向原告支付款项230万元，于2015年6月25日支付30万元、6月30日支付40万元、7月3日支付50万元、7月6日支付50万元、8月5日支付60万元。另查明，中国人民银行2014年11月22日调整后1年至3年期贷款基准年利率为6%。
本院认为：本案争议的焦点有：1、原、被告双方协议约定的付款条件是否达成；2、房产证办证税费和物业费、暖气费等费用是否能从已付房款中冲抵；3、被告潘竞明、王永华向原告支付的款项是否应当先冲抵利息再计算本金。针对原、被告双方协议约定的付款条件是否达成。
被告潘竞明辩称协议约定的房产证应当指的是房产证和土地证，待被告潘竞明办理贷款后偿还剩余房款，因原告未按时办理土地证导致被告潘竞明无法办理贷款，故未能将剩余房款还清，约定的付款条件尚未达成。
本院认为，房产证从其通常的意思理解应仅指房屋所有权证，而不包括土地权属证书，被告并未提交证据证实当时双方约定以办理土地证后的贷款清偿剩余房款作为支付剩余房款的条件，故对被告潘竞明的辩解意见本院不予采信。原、被告双方签订的担保协议中明确约定支付剩余房款的时间是收到房产证后40日内，从本案中看，原告于2014年10月13日已经向被告潘竞明的弟弟潘竞亮交付了房产证，则自2014年10月13日起，协议约定的支付剩余房款条件已经达成，被告应当向原告支付剩余房款3101114元。对于房产证办证税费和物业费、暖气费等费用是否能从已付房款中冲抵，担保协议第二条约定：”乙方在本协议签订后三日内向甲方交清办理该房产权证书的税费”，本案中，办证税费按照约定属于应当由被告潘竞明、王永华承担的费用，虽包含办证税费的借条出具人为被告潘竞明的弟弟潘景亮，但该费用原告垫付的，被告潘竞明、王永华应当给付原告，且本案中支付办证税费的履行期限早于支付房款的履行期限，原告主张办证税费的应当予以支持。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。故对于维修基金82022元、房屋所有权登记费550元、契税123033.42元、印花税2050.6元，合计207656.02元，原告提出应从被告潘竞明、王永华已付的230万元款项中冲抵，本院予以支持。对于原告提出的物业费、暖气费等费用，协议中并未作出约定，本院不予处理，原告应另行主张。针对被告潘竞明、王永华向原告支付的款项是否应当先冲抵利息再计算本金。原告提出被告潘竞明、王永华支付的230万元款项应将其中689847元作为利息，262839.9元作为借条金额还款，剩余1347313元作为房款本金，故诉请要求被告偿还1753801元房款本金并承担2015年8月5日至2016年8月5日的日利率万分之九的违约金576123元。
本院认为，被告潘竞明、王永华未按约定的期限支付剩余房款，应当按照约定向原告承担利息。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，协议中关于利息的约定属于双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告提出应当在被告潘竞明、王永华已付款项中先行扣抵没有法律依据，本院不予支持。对于该利息应当在本金之外另行计算。故剩余房款本金应为310114元-（2300000元-207656.02元）=1008770.02元。对于违约金，原告主张为576123元。违约金应当按照被告潘竞明夫妇支付房款的时间批次分段予以计核算。被告提出原告主张的利息过高，双方签订的房屋买卖合同中约定的日利率为万分之一点五。
本院认为，担保协议是在房屋买卖合同之后签订的，对于逾期支付房款的违约责任作出变更，应以变更后的协议条款来执行，故对于被告应按商品房买卖合同约定的利率计算利息的辩解意见，本院不予采信。但本案中，原、被告双方担保协议约定的违约金为日利率万分之九，即为年利率32.85%，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该利率约定显系过高，且原告并未对损失举证予以证实，考虑到被告潘竞明、王永华逾期付款期限较长，金额较大，对于利息本院酌定为182861元。对于被告陈国祥和刘武权，按照担保协议约定，”丙方对乙方的付款义务及应承担的违约金，承担连带保证责任，直至乙方的房款、利息及违约金全部还清为止。”则协议约定的保证方式为连带责任保证，尚在保证期限内，故被告陈国祥、刘武权应对被告潘竞明、王永华所欠的房款、违约金和垫付费用承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告潘竞明、王永华于本判决生效之日起三日内给付原告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司奇台宏润分公司房款1008770.02元、利息182861元；
二、被告陈国祥、刘武权对上述第一项判决款项承担连带给付责任；
三、驳回原告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司奇台宏润分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25439元，邮寄费515.4元，合计25954.4元，由原告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司奇台宏润分公司负担12680元，被告潘竞明、王永华负担13274.4元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 石志亮
审 判 员 杨敏峰
人民陪审员 贾桂瑛
二〇一七年二月八日
书 记 员 赵 旭 来源：