杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初9903号
原告：深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司，住所地：杭州市富阳区富春街道执中亭村，组织机构代码：57731333-5。
法定代表人：罗文俊。
委托诉讼代理人：施金文、叶玉洁，杭州市银湖法律服务所法律工作者。
被告：来晓刚，男，1976年1月2日出生，汉族，住杭州市滨江区。
被告：王红燕，女，1975年11月19日出生，汉族，住杭州市滨江区。
原告深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司（以下简称莱蒙物业）与被告来晓刚、王红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法由
审判员何建胜适用简易程序，于2017年1月12日公开开庭进行审理。原告莱蒙物业的委托诉讼代理人施金文、叶玉洁和被告来晓刚到庭参加诉讼；被告王红燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱蒙物业起诉称：被告来晓刚、王红燕于2012年12月13日购买了位于杭州市××区东洲街道××号水榭山居依山居15－7号房屋，建筑面积为203.95平方米。根据原、被告双方签订的前期服务协议约定，原告已经按照协议要求全面提供了物业服务，而被告来晓刚、王红燕未支付物业服务费。原告于2016年4月、6月、8月等多次发函要求被告来晓刚、王红燕及时支付拖欠的物业费和公共能耗费，但被告来晓刚、王红燕至今分文未付。现起诉要求：1、判令被告来晓刚、王红燕支付物业费和滞纳金43501.07元（计算至2016年9月30日止）；2、判令被告来晓刚、王红燕支付公共能耗费1178.37元（计算至2016年8月31日止）；3、本案诉讼费由被告来晓刚、王红燕承担。原告莱蒙物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明被告购置房产及物业服务约定的事实。2、富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议、业主临时管理规约各1份，证明被告接受原告提供物业服务的事实。3、催缴通知函、EMS邮政特快专递各3份，证明原告向被告催讨物业费的事实。4、房屋产权证1份，证明被告所有的涉案房屋面积为203.95平方米。5、入伙通知书1份，证明被告购买房屋已经交房的事实。
被告来晓刚辩称：1、开发商莱蒙置业（富阳）有限公司在销售房屋时向我许诺房屋前面有公共水系，在销售图纸及备案中都显示有公共水系，但交房时却没有，原告曾为此给部分业主减免了二年的物业费。而且本人的房屋下水管道和污水管道没有分离，房屋墙壁存在多处空鼓现象，还有重新粉刷过的痕迹。开发商交房时，我已发现上述问题，所以我一直没有收房。物业费肯定是要付的，但是我的房屋是空置房，如果物业公司愿意给我们打个七折，那么物业费我现在就能交。被告来晓刚为证明其主张，向本院提交了照片一组，证明房屋存在质量问题的事实。被告王红燕未作答辩，也未向本院提供证据。原告莱蒙物业提交的证据，被告王红燕未到庭质证，视其自动放弃质证权利。被告来晓刚质证表示：证据1、2均无异议。证据3，确实收到过催款单，但相关物业费用需要进一步核实。证据4，因房屋存在质量问题，房屋前面没有公共水系等，所以我实际并没有收房。证据5，入伙通知书我没有收到过，也不知道7天视为交房的说法，而且该房屋目前还在开发商的名下。经审查，原告提交的证据1、2被告均无异议，本院予以认定。证据3，符合证据的基本特性，能达到原告莱蒙物业向被告催讨物业费的待证目的，本院予以认定。证据4，本院对其真实性予以确认，能达到证明涉案水榭山居依山居15－7号房屋建筑面积为203.95平方米待证目的。证据5，因涉及被告与开发商莱蒙置业（富阳）有限公司之间的纠纷，与本案缺少关联，故不作为定案证据使用。被告来晓刚提交的证据，原告莱蒙物业质证表示：真实性无异议，但认为房屋维修应该是房地产开发商的责任而不是原告应尽的责任，而莱蒙物业和开发商莱蒙置业（富阳）有限公司不属于同一家企业。本院审核认为：被告提供的证据具有真实性，能客观反映被告涉案房屋状况，可依法行使权利，但不能以此拒付物业费，故不能达到由原告提供相应物业维修服务后，被告才同意缴纳物业费的待证目的。经审理，本院认定如下事实：
一、2011年8月1日，莱蒙物业与莱蒙置业（富阳）有限公司签订《富阳莱蒙水榭山一期前期物业服务合同》一份，约定：莱蒙物业为富阳莱蒙水榭山居一期提供前期物业服务，期限为2011年8月1日至物业管理区域的业主委员会与选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》止。合同第六条约定，物业服务费按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为：别墅5.50元/月/平方米。合同第七条约定，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度计费起始日期前三十日履行交纳义务。合同第二十七条约定，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起按应交费用的日3‰支付违约金。
二、2012年12月13日，原告莱蒙物业与被告来晓刚、王红燕签订《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》一份，约定由原告莱蒙物业为被告来晓刚、王红燕提供前期物业服务，排屋收费标准为4.20元/月/平方米。物业管理服务费按入伙通知规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主在办理入伙手续时缴纳第一年（第一个结算周期）的物业管理费，以后应于每个结算周期前10日内预先交纳该结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费金额每天千分之一向甲方支付违约金。该协议第六条第二项规定：公推能耗费用（共有部位、共用设备设施日常运行能耗费用）由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积实行分摊计算，并按月向原告交纳。当日，被告来晓刚、王红燕还与原告莱蒙物业签署《富阳莱蒙水榭山居一期业主临时管理规约》一份，其承诺作为富阳莱蒙水榭山居一期15－7号物业买受人，同意遵守该规约及前期物业服务协议之相关规定。
三、被告来晓刚、王红燕是富阳莱蒙水榭山居一期依山居15－7号房屋的业主，该房屋系排屋，房屋建筑面积为203.95平方米。被告来晓刚、王红燕未缴纳2013年9月30日至2016年9月30日共36个月的物业费和公共能耗费，故原告莱蒙物业起诉要求处理。
四、原告莱蒙物业于2015年12月、2016年4月、8月以通过EMS邮政特快专递寄送催缴通知函的方式向被告来晓刚、王红燕催讨物业服务费。审理中，原告自认2013年9月至2014年4月对涉案房屋的物业服务费按空置房七折收取；2014年5月至2016年9月按全额计算。因此，被告来晓刚、王红燕应当支付物业服务费数额为：203.95㎡×8月×4.20元/㎡/月×0.7+203.95㎡×28个月×4.20元/㎡/月=28781.42元。
本院认为：原告莱蒙物业与莱蒙置业（富阳）有限公司签订《富阳莱蒙水榭山一期前期物业服务合同》以及原告莱蒙物业与被告来晓刚、王红燕签订《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》和《富阳莱蒙水榭山居一期业主临时管理规约》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。被告来晓刚、王红燕作为富阳莱蒙水榭山居一期依山居15－7号的业主，依法受该合同的约束。原告莱蒙物业作为物业服务人，通过EMS邮政特快专递寄送催缴通知函的等形式，告知被告来晓刚、王红燕尚欠物业费用事实,而被告来晓刚、王红燕在催告后的合理期限内,仍未缴纳物业服务费用,依法应当承担相应的民事责任。关于被告来晓刚提出涉案房屋存在质量问题，以及开发商未兑现其房屋前有公共水系而拒付物业费问题，
本院认为，对购房合同或房屋质量问题引起的纠纷，不应在物业服务合同纠纷中处理，应查明责任原因，由相应的责任主体承担责任。物业服务人如违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。因此，被告可依法主张自己的权利，但并不能构成以此拒付物业费的合理理由。关于原告要求被告支付公共能耗费之诉请，
本院认为，原告对莱蒙水榭山居一期小区物业管理，能耗费的产生是客观存在的事实。原、被告虽在《富阳莱蒙水榭山居一期前期物业服务协议》约定：公摊能耗费用（共有部位、共用设备设施日常运行能耗费用）由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积实行分摊计算，并按月向原告交纳，但并不明确公共能耗费按0.50元/㎡/月的标准收取，也无其他按此标准收取公共能耗费的合同依据，同时未能说明计费周期内小区能耗总额及进行分摊的具体计算方式。对该项诉请，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金之诉请，
本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括原告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在原、被告因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，被告并非恶意拖欠物业费的情况下，对原告要求计收违约金的主张，本院酌情不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告王红燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告来晓刚、王红燕支付原告深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司物业管理服务费28781.42元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元，减半收取458.50元，由原告深圳市莱蒙物业服务有限公司富阳分公司负担198.50元，被告来晓刚、王红燕负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 何建胜
二〇一七年二月八日代
书记员 徐思宇