江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0281民初2803号原告张某，女，1961年5月出生，汉族，江西乐平人，住乐平市洎阳街道办事处。委托代理人周志华，江西弘乐律师事务所（特别授权）被告方某，男，1963年10月出生，汉族，江西乐平人，住乐平市众埠镇。被告汪某，女，1966年4月出生，汉族，江西乐平人，住乐平市众埠镇。被告徐某，男，1971年9月出生，汉族，江西乐平人，住乐平市众埠镇。
原告张某诉被告方某、汪某、徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人周志华，被告方某、徐某到庭参加了诉讼，被告汪某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张某诉称，2013年7月6日，原告张某与被告徐某签订了一份《众埠镇商贸广场房屋店面出租合同书》，主要内容有：张某将坐落于众埠镇商贸广场房间编号为22号、23号的两间店面出租给徐某，租赁期限为2013年7月6日至2016年7月5日共3年，每年租金为24000元。承租人应提前半年交纳下年的租金，承租人不得转租，转让他人（详见合同）。但徐某仅付了一年租金后不再给付租金，不仅如此，徐某还私自将承租的店面转租给他人，目前实际的承租者方某、汪某夫妇仍然不交租金，且合同期满也拒绝从店面中搬出。为此，原告起诉至法院，请求支持其如下诉讼请求：1、三被告共同偿付拖欠原告的租金48000元（2014年7月6日至2016年7月5日，共两年）以及从2016年7月6日起应付的租金（每个月2500元，算于房屋收回之日止）；2、三被告承担违约金2000元，并赔偿原告的相关经济损失；3、本案诉讼费由三被告承担。
原告张某为支持其诉称，提交了如下证据：1、原告身份证、被告方某身份信息、被告徐某户籍证明、被告汪某常住人口登记表；2、乐房权证私字第192**号房产证复印件；3、2013年7月6日店面出租合同书；4、2013年7月6日至2014年7月5日一年租金收据。
被告方某辩称，我是2015年和被告徐某合伙把店开起来的，但租金我每年都交了的，是交给徐某的。2015年3月25日交到了2017年3月25日，每年租金3万元，交了6万元。原告没有和我说过店面是她的，也没有向我要过租金。
被告方某为支持其辩称，提交了如下证据：1、2015年3月25日收条（6.3万元），其中3.3万元是转让费，3万元是租金；2、2016年4月1日收条（3万元）。被告汪某未答辩。
被告徐某辩称，店面是2012年租给我，中期店面出现了问题。原告在2012年4月5日把房子租给我，后因房子打官司，拖到2013年7月6日才交房子给我，房子后面一半被别人占用了。当时房子是租给弋阳人搞批发的，原告说到2012年4月5日把房子给我，但弋阳人一直没有搬出房子。2012年5月11日原告叫我用铲车把店面门口堵住，意思是叫弋阳人搬出来，我花了3600元。2013年6月18日原告叫我打了店面前的水泥。租房子我是和徐某甲谈的，口头约定了一年的房租是2万元，不是2.4万元，有人证的。
被告徐某为支持其辩称，提交了以下证据：1、2012年5月11日领条（3600元）；2、2013年6月18日领条（3480元）、3、店面出租合同书1份；4、2012年4月5日收据（2.4万元）；5、2013年7月6日收据。
经审理查明，原告张某是乐平市众埠镇商贸广场xx号房屋的所有权人，该房屋的房屋所有权证号为：乐房权证私字第192**号。2012年4月5日，原、被告签订过1份《众埠镇商贸广场房屋店面出租合同书》（下称“2012年的租赁合同”），该份合同书上双方约定“张某同意将众埠镇商贸广场房间编号22号23号共贰间租于徐某做生意用，出租时间为2012年4月5日至2015年4月5日止，店面租金为每间房屋每月1000元，2012年4月5日付24000元……”。当日，徐某支付了2万元现金给原告，原告出具了2.4万元的收据给徐某，还有4000元租金未付。合同签订后，店面未实际交付使用。直到2013年7月6日，原告张某与被告徐某另行签订了1份《众埠镇商贸广场房屋店面出租合同书》（下称“2013年的租赁合同”），双方约定“张某同意将众埠镇商贸广场房间编号22号23号共贰间租于徐某做生意用，出租时间为2013年7月6日至2016年7月5日止，店面租金为每月2000元，2013年7月6日付24000元，每年提前交纳下年租金……”。2013年7月6日,原告将2012年4月5日的收据收回，并重新出具了一张24000元的收据给徐某。2013年7月上旬原告张某将两间店面交付给被告徐某使用，被告徐某未支付2014年7月6日以后的租金。2015年3月25日，被告徐某将22、23号店面转租给被告方某、汪某夫妻，约定每月房租2500元，租赁期限为2015年3月25日至2018年3月25日，被告方某交了2年的房租共计6万元给被告徐某。22、23号店面现仍由被告方某、汪某在实际使用。庭审中，被告徐某主张“原告交付的店面一半被别人占用了，原告应将口头许诺过的后面铁皮屋一并交付给我使用。口头约定了房租是2万元，不是2.4万元”。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，原、被告提供的证据为证，足以认定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年和2013年两份租赁合同在合同主体、合同标的上是完全相同的，2013年的租赁合同签订后，可认为原告张某与被告徐某解除了2012年的租赁合同。2013年的租赁合同合法、有效，合同当事人应按照2013年租赁合同的约定履行自己应承担的义务。原告按约将房屋交付给了被告使用，被告徐某有义务按约向原告支付租金。关于被告徐某主张的“原告交付的店面一半被别人占用了，原告应将口头许诺过的后面铁皮屋一并交付给我使用。口头约定了房租是2万元，不是2.4万元”以及“原告应支付给我租用铲车费3600元、铺水泥费用3800元”，
本院认为，被告徐某没有提供证据证明其上述主张，本院不予采信。按照2013年的租赁合同约定，被告徐某尚欠原告张某二年租金48000元。虽然所租赁的店面自2015年3月25日便由被告方某、汪某夫妻实际使用，但合同具有相对性，2014年7月6日至2016年7月5日的二年租金48000元应由被告徐某支付给原告张某，被告方某、汪某对该期间内的租金48000元不承担共同偿还责任。关于2016年7月6日之后的租金由谁支付的问题：2013年租赁合同的租期截止到2016年7月5日，原告与被告徐某没有续约，被告徐某没有权利继续使用店面或将店面转租给他人使用。2016年7月6日开始，原告可收回对众埠镇商贸广场x，x号两间店面的使用权，方某、汪某夫妻无权继续使用原告的店面。而因方某、汪某拒不归还店面、继续使用店面的行为，被告方某、汪某应向原告支付占用店面的租金，租金按照方某、汪某向徐某支付店面租金每月2500元的标准（考虑因素：方某实际支付给徐某的房租为每月2500元）计算，算至店面收回之日止。关于被告方某、汪某、徐某是否应承担违约金2000元的问题：2013年租赁合同第六条规定，甲、乙双方任何一方违约都须赔偿对方经济损失和罚金贰仟元给对方。被告徐某未经原告同意擅自转租给被告方某、汪某以及不依合同约定支付租金的行为均属于合同违约行为，被告徐某应向原告支付2000元违约金。然而被告方某、汪某不是2013年租赁合同的合同当事人，不受合同约束，被告方某、汪某不应承担支付违约金2000元的赔偿责任。关于被告方某、汪某、徐某是否应赔偿原告相关经济损失的问题：原告的该项诉请没有明确的损失金额，而且原告没有对于所受到的经济损失提供证据证明，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告徐某于本判决书生效之日起的七日内一次性支付给原告张某2014年7月6日至2016年7月5日的二年租金48000元及违约金2000元。
二、被告方某、汪某于本判决书生效之日起的七日内一次性支付给原告张某店面租金（租金计算：自2016年7月6日至众埠镇商贸广场22、23号店面被原告张某收回之日止，每月租金按2500元计算）。
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费1050元，因适用简易程序应减半收取525元，保全费520元，合计1045元，决定由被告徐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。代
审判员 彭梦琳
二〇一七年二月八日
书 记 员 钱麓宇 来自：