福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初3594号
原告：郑昌周，男，1986年5月20日出生，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：林志漂，福建律慧律师事务所律师。
被告：刘宜莲，女，1958年1月12日出生，住福建省三明市。
被告：黄家回，男，1955年3月22日出生，住福建省三明市。二被告共同
委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。
原告郑昌周与被告刘宜莲、黄家回房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑昌周及其委托诉讼代理人林志漂、二被告共同委托诉讼代理人王世水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑昌周向本院提出诉讼请求：1.判决解除郑昌周与刘宜莲签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令刘宜莲、黄家回承担双倍返还给郑昌周购房定金合计60000元并赔偿郑昌周中介佣金损失4000元的违约责任；3.由刘宜莲、黄家回负担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月25日，郑昌周与刘宜莲夫妻通过三明市梅列区幸福房产中介所（以下简称幸福中介所）签订房产买卖经纪合同，双方约定刘宜莲将坐落于三明市梅列区绿岩新村XX幢XX室房产以445000元出售给郑昌周，合同签订时郑昌周支付定金30000元，双方应于2016年11月5日前到房屋产权登记中心办理房屋过户手续，郑昌周支付购房款20万元（含定金30000元），其余23万元购房款由郑昌周通过公积金贷款形式支付给刘宜莲，购房尾款15000元于交房时结清；若卖方违约应承担双倍返还定金的违约责任；双方应各按实际成交总价1%支付中介佣金；若产生违约行为，守约方的经济损失及中介佣金由违约方承担。协议签订后，郑昌周支付定金30000元，并积极筹措资金，刘宜莲、黄家回将房产证交由幸福中介所持有。但2016年11月3日中介通知卖方办理房产过户相关手续时，卖方却以房屋出售价格太低为由拒绝办理过户手续，之后便拒绝接听电话也不与买方协商处理相关事宜。当2016年11月6日至8日中介再次与卖方接通电话要求卖方办理过户手续时，卖方却以买方违约为由，拒绝办理过户手续。刘宜莲、黄家回辩称：郑昌周违约在先，在双方约定办理房产过户的时间2016年11月5日之前，未见郑昌周来办理房产过户手续，刘宜莲、黄家回既没有接到郑昌周的电话也没有见到郑昌周到其家中找其去办理房产过户手续。本案的发生是郑昌周没有筹足购房款，又要拿回定金，不惜编造刘宜莲、黄家回以出售房价太低为由拒绝出售的事实，制造刘宜莲、黄家回违约的假象。郑昌周完全可以直接将购房款打入刘宜莲、黄家回的银行账户，无需刘宜莲、黄家回配合履行完毕自己的合同义务，但郑昌周并没有这样做。郑昌周已经构成违约，刘宜莲、黄家回在没收定金的基础上同意解除合同。郑昌周的其他诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回郑昌周的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、郑昌周为证明自己的主张，提供以下证据佐证：1.幸福中介所的证明一份。证明2016年11月3日郑昌周通过该中介所通知刘宜莲、黄家回到房管部门办理房产过户手续，但刘宜莲、黄家回却以房屋价款过低为由拒绝履行合同。2.房产证及不动产登记资料查询证明各一份。证明涉案房产是房改房，刘宜莲、黄家回违约后单方面到产权登记中心挂失注销原产权证并重新办理了新的不动产产权证书。3.廖能锋2016年11月的手机通话详单及与黄家回手机通话记录各一份。证明2016年11月3日21时19分至11月6日15时52分中介所员工多次联系黄家回要求履行合同，但黄家回一直不理也不接电话。4.幸福中介所收据一张。证明郑昌周支付房屋买卖中介佣金4000元。5.申请证人出庭作证。（1）证人廖能锋证明：其是易达房产经纪有限公司三明分公司（以下简称易达中介公司）工作人员，是涉案房屋的房源方（出卖方中介），幸福中介所是涉案房屋的客源方（买入方中介），两家公司合作中介，佣金分成为提供客源的分得70%佣金，提供房源的分得30%佣金。其与刘宜莲及黄家回是老乡，其前面刚刚帮助刘宜莲及黄家回买入一套滨江新城房屋，刘宜莲、黄家回委托易达中介公司尽快卖出涉案房屋。涉案房屋买卖合同签订后，同年11月1日刘宜莲与黄家回找到证人，表示房屋卖亏了，心里不舒服，经过证人解释，二人表示接受。2016年11月3日下午，证人打电话给黄家回约他4日办理过户手续，黄家回说其人在外面，晚上再给证人回复，但之后没有回复。证人于同月4日、5日再次致电黄家回，黄家回没有再接电话，证人去黄家回家找，黄家回也不在家，几经寻找得知黄家回的父亲入院，证人便跟郑昌周做了解释。2016年11月7日证人终于跟黄家回联系上，但是黄家回的第一句话就说是买方违约。（2）证人曾亨岩证明：其是幸福中介所的业务员，是涉案房屋的客源方（买入方中介），与房源方（出卖方中介）易达中介公司合作涉案房屋买卖中介，分成70%的佣金。2016年10月25日在“麦当劳”二楼郑昌周与刘宜莲、黄家回签订涉案房屋买卖中介合同，在签约时黄家回忽然说要去接孩子，先走了。签订合同的时候，证人随身携带幸福中介所公章和营业执照副本（当庭出示），因为没有印制新的名片，为了便于电话联系，证人交给卖方一张旧名片。由于当时没有看清日期，约定的过户时间是周末，其要求廖能锋通知刘宜莲、黄家回4日办理过户手续，但时间超过后黄家回也没有到场，其直接打电话给黄家回，黄家回说约定5号过户现在已经6号了，买方已违约。刘宜莲、黄家回质证认为：对证据1的真实性无法确认，该证据系郑昌周单方提供，证明的内容也不真实，其所证明的理由是房产中介的单方推测，出售的房屋是82年建成的，刘宜莲、黄家回对四十几万的售价很满意。对证据2因代理人不了解真实情况无法质证。对证据3的真实性有异议，廖能锋与黄家回的通话是谈论黄家回购买滨江新城房产交易的事宜，而不是谈论本案房产过户事宜，即使是郑昌周本人打电话也不能证明刘宜莲、黄家回违约，郑昌周对于刘宜莲、黄家回的家庭情况是很清楚的，光凭打电话不能单独证明刘宜莲、黄家回违约，郑昌周大可以到刘宜莲、黄家回的家中去找刘宜莲、黄家回。对证据4有异议，该收据的真实性无法确认，根据居间合同的约定居间未成功的不能收取费用，而中介所仍然收取费用，不真实也不合法。对证据5有异议，廖能锋是易达中介公司的员工，不可能把自己的房源与他人合作中介，房屋买卖经纪合同是幸福中介所中介签订的，根据合同相对性原则，廖能锋无权代表幸福中介所做任何事情，且2016年11月3日下午廖能锋与黄家回的通话是谈论黄家回购买滨江新城房产交易的事宜，而不是谈论本案房产过户事宜，该证言与客观事实不符。证人曾亨岩是独立房产经纪人，不是幸福中介所员工，并且在签订合同的时候把当事人带到麦当劳而不是单位，说明这些中介之间的合作都是不正常的，有欺诈嫌疑。证人于2016年11月5日后才通知刘宜莲、黄家回过户，郑昌周已构成违约。
本院认为，郑昌周提供的证据1是单位证明，应结合本案其他证据材料综合认定；提供的证据2、3、4属于书证、电子数据原件，可以作为本案的证据使用；提供的证据5是证人证言，且证人到庭作证，可以作为本案的证据使用。
二、刘宜莲、黄家回为证明自己的主张，提供以下证据佐证：1.廖能锋的名片一张。证明廖能锋系易达中介公司员工。2.黄家回2016年11月的手机通话记录详单一份。证明幸福中介及郑昌周没有电话通知刘宜莲、黄家回办理过户手续。3.刘宜莲购买房屋的居间协议一份。证明刘宜莲、黄家回通过易达中介公司廖能锋购买滨江新城房产的事实。4.曾亨岩的名片一张。证明曾亨岩是独立经纪人员。郑昌周质证认为：对证据1、2、4的真实性无异议，但不能证明所要证明的内容，曾亨岩使用何名片对本案中他是哪个中介公司的员工并无影响，应以盖章的中介公司为准。证据3与本案无关。郑昌周通过何种方式通知刘宜莲、黄家回履行合同不影响郑昌周通知的法律效力。
本院认为，郑昌周对以上证据的真实性未提出异议，证据3与本案存在关联性，以上证据可以作为本案的证据使用。另查明，在法庭调查中，郑昌周表示愿意继续按原合同价款购买涉案房屋，刘宜莲及黄家回的委托代理人表示再了解情况后回复。庭后，郑昌周提供新证据《三明市区存量房买卖合同备案信息表》一份，证明黄家回已将涉案房屋于2016年12月14日出售他人，房价款50万元。刘宜莲、黄家回对此没有异议，但认为郑昌周要求解除合同，刘宜莲、黄家回要支付另一买入房屋的购房款，只好出售涉案房屋。综上，
本院认为，双方当事人签订房屋买卖经纪合同时，约定于2016年11月5日之前办理房屋过户手续，但之后发现5日是周六，郑昌周要求4日办理过户手续，不违反合同的约定。廖能锋证明其于3日下午通知黄家回4日办理过户手续，但黄家回对通话内容予以否认。从郑昌周提供的廖能锋的手机通话详单及与黄家回手机通话记录显示，廖能锋于2016年11月3日21时19分至11月4日16时48分5次电话联系黄家回未能接通，直至11月6日15时52分才与黄家回接通电话。曾享岩证明其6日打电话给黄家回要求办理过户手续，黄家回说郑昌周已违约。刘宜莲及黄家回承认2016年11月5日后才接到办理过户手续的通知，但认为郑昌周已违约。要求买卖相对方按时办理房屋过户手续是双方的权利，法律并未规定以及合同并未约定只有买方才具有通知卖方按时办理过户手续的权利，但至今未见卖方即刘宜莲与黄家回主张其已通知或在场等候买方即郑昌周按时办理过户手续的诉求和证据，也未见刘宜莲、黄家回提出继续履行合同的诉求。黄家回的手机通话记录详单并不能证明未接通或拒接电话的情况。廖能锋与曾享岩原有身份并不能否定其代表幸福中介所通知刘宜莲、黄家回办理过户手续的法律效力。即使按双方约定的办理过户手续的最后日期2016年11月5日履行义务，但该日期刚好是周末，并非国家机关工作日，无法办理过户手续，当事人并不存在过错，按惯例也应该顺延至下一个工作日即当月7日办理过户手续，但黄家回在当月6日接到电话后即主张郑昌周违约。双方当事人对违约情形进行了约定，但未约定未按期办理过户手续应承担何种责任，即使刘宜莲、黄家回所主张的郑昌周的违约情形成立，但该违约情形也属于一般违约。刘宜莲、黄家回在签订房屋买卖合同后，已将涉案房产证交给中介保管，但其却将房产证挂失并重新领取房产证。法庭调查中郑昌周表示愿意继续按原合同价款购买涉案房屋，而刘宜莲、黄家回却在诉讼期间将涉案房屋转出售给他人，刘宜莲、黄家回已构成根本违约。从刘宜莲、黄家回转售给他人的房价款50万元来看，明显高于本案房价款。从房价款支付时间约定看，是在办理过户手续签字的同时支付，并不存在刘宜莲、黄家回抗辩的“原告完全可以直接将购房款打入被告的银行账户，无需被告配合履行完毕自己的合同义务。”才可证明其违约的约定。从中介佣金支付的条件约定看，是在买方支付购房定金时一次性支付完毕。因此，本院对郑昌周主张的事实，予以采信认定；对刘宜莲、黄家回的抗辩，不予采纳。郑昌周的诉讼请求，符合法律规定以及合同的约定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，
判决如下：
一、解除郑昌周与刘宜莲签订的《房产买卖经纪合同》；
二、刘宜莲、黄家回应于本判决生效之日起五日内双倍返还给郑昌周购房定金共计60000元并赔偿郑昌周中介佣金损失4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元，因适用简易程序审理减半收取3988元，由刘宜莲、黄家回负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 王红东
二〇一七年二月八日
书记员 龚珍妮附本判决适用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 关注公众号“”