江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9262号
原告：滕长嵩。
委托诉讼代理人：薛莺，江苏品迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱睿，江苏品迈律师事务所实习律师。
被告：高金国。
被告：王一萍。两被告共同
委托诉讼代理人：曹春武，江苏永衡昭辉律师事务所律师。两被告共同
委托诉讼代理人：曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
第三人：南京邦恒置业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区金陵新六村4-6号。
法定代表人：孙永庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王孝鹏，男，系该公司员工。
第三人：俞明忠。
原告滕长嵩与被告高金国、王一萍、第三人南京邦恒置业顾问有限公司（以下简称邦恒公司）、俞明忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10��10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕长嵩及其委托诉讼代理人薛莺、邱睿、被告高金国、王一萍的共同委托诉讼代理人曲兰平、第三人邦恒公司的委托诉讼代理人王孝鹏、第三人俞明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕长嵩向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行就交易南京市××村××室房屋签订的《房地产买卖中介合同》，并限期无条件办理房屋过户及交付手续；2.两被告向原告支付违约金194000元。审理过程中，南京市××村××室由被告高金国名下转移登记至被告王一萍名下，之后又由被告王一萍转移登记至第三人俞明忠名下，故原告滕长嵩向本院申请追加俞明忠为本案第三人，并变更诉讼请求为：1.确认被告高金国将南京市××村××室房屋转移登记至被告王一萍以及被告王一萍又将该房屋转移登记至第三人俞明忠��下的行为无效；2.原、被告及第三人俞明忠继续履行总价为97万元的《房地产买卖中介合同》，两被告及第三人俞明忠将南京市××村××室房屋过户至原告名下，并办理交付手续；3.两被告及第三人俞明忠承担违约责任，向原告支付违约金194000元。事实和理由：两被告系夫妻关系，位于南京市××村××室房屋（以下简称诉争房屋）为两被告夫妻共同财产，登记在被告高金国一人名下。2016年5月7日，原告滕长嵩与被告高金国、第三人邦恒公司签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同约定被告高金国将诉争房屋出售给原告滕长嵩，售价为97万元等等。合同签订当天，原告滕长嵩按照合同约定向被告高金国支付了定金2万元。2016年5月21日、6月15日，原、被告及第三人邦恒公司的工作人员前往银行办理了购房贷款手续。2016年6月23日，原告滕长嵩通过银行贷款审批，并告知两被告。但直至2016年8月底，两被告一直不配合原告滕长嵩办理房屋过户手续。2016年9月20日，被告高金国以夫妻离婚为由明确表示拒绝履行合同。原告滕长嵩认为两被告的行为构成违约，故诉至法院。在本案审理过程中，两被告擅自转移诉争房屋至第三人俞明忠名下，该行为属于恶意转移房产的行为，应当确认为无效。综上，请求法院支持原告滕长嵩的诉讼请求。
被告高金国辩称，诉争房屋为夫妻共同财产，被告高金国在未经共同共有人同意的情况下，处分共有财产的行为应当为无效。原告滕长嵩对此明知，因此不属于善意第三人。诉争房屋买卖合同未经被告王一萍的签字，故合同未生效。原、被告在办理购房贷款时另行签订的房屋买卖合同约定房屋总价是130万元，该份合同已经被告王一萍追认。因此，原告滕长嵩要求履行总价为97万元的房屋买卖合同，并主张违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，且该违约金标准过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王一萍辩称，对于被告高金国以97万元的价格将诉争房屋出售给原告滕长嵩并不知情，也未进行追认。但追认之后以总价为130万元签订的房屋买卖合同。此外，即便总价为97万元的房屋买卖合同有效，上述房屋已系第三人俞明忠所有，合同已不具备履行条件。第三人邦恒公司述称，原、被告之间就诉争房屋签订总价为97万元的房屋买卖合同时，两被告均在场，被告王一萍并未作出不愿意出售上述房屋的意思表示。被告高金国曾在2016年8月底、9月初要求继续履行合同，但之后又以婚姻问题为由拒绝履行合同，并表示愿意支付违约金。2016年9月初，被告高金国明确表示不再出售房屋。第三人俞明忠述称，第三人俞明忠与原告��长嵩并无任何关系，原告滕长嵩认为第三人俞明忠违约，不符合法律规定。且被告王一萍自始不同意出售诉争房屋。本案与第三人俞明忠无关，但第三人俞明忠希望原、被告之间可以协商解决本案纠纷。本院
经审理认定事实如下：被告高金国与被告王一萍于1998年9月7日登记结婚。南京市××村××室房屋（建筑面积69.8平方米，以下简称诉争房屋）登记所有权人为被告高金国，登记日期2004年2月5日。2016年5月7日，原告滕长嵩（买受方、乙方）、被告高金国（出售方、甲方）与第三人邦恒公司（中介方、丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定甲方将诉争房屋以97万元的价格出售给乙方，甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人及隐形共有人同意并认可此价格出售该房屋，同时符合国家交易政策法规及相关规定；乙方于2016年5月7日前支付甲方定金2万元，该定金最后冲抵房款；2016年6月10日前，甲方办理贷款手续，预审批通过三日内甲、乙双方办理产权过户手续，过户成功后乙方支付甲方首付款7万元，余额87万元乙方以银行贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准；尾款1万元，在乙方已付清购房定金、首付款及余款后在甲方清空该房屋内所有户口、结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接房屋时，由乙方支付给甲方；所有税费由乙方承担；甲方收到全款（除尾款外）七日内将房屋交付给乙方使用；甲、乙双方约定8月1日前办理过户手续，不然视为违约；无正当理由不履行合同的，应当承担违约责任，违约方按标的额的20%计194000元给守约方违约金等等。该合同落款处有原告滕长嵩、被告高金国及第三人邦恒公司的签字或盖章。上述合同签订当日，原告滕长嵩与被告高金国另行签订一份《协议书》，约定诉争房屋申报价格为90万元，实际成交价格为97万元，原告滕长嵩按照实际成交价支付给甲方；贷款价格为130万元，此价格只做贷款所用等等。原告滕长嵩于合同签订当日向被告高金高支付了定金2万元，被告高金国向原告滕长嵩出具了收条。
原告滕长嵩与被告高金国在第三人邦恒公司处就买卖诉争房屋签订上述合同时，现场人员除原告滕长嵩、被告高金国之外，还有被告王一萍。但原、被告双方均确认合同未签完时，被告王一萍即离开第三人邦恒公司处。
原告滕长嵩称被告王一萍因接孩子而离开，两被告辩称被告王一萍因不满意以97万元出售房屋而离开，并称两被告已于2016年9月24日协议离婚。2016年5月21日，原告滕��嵩及其妻子出具一份《说明》，内容为：因为配合本人贷款，现售房人高金国、王一萍为配合本人，在中国银行个人贷款申请表上签署“付款证明”。现本人郑重承诺，并未向售房方支付首付款，此“付款证明”仅作为配合贷款之用，不作其他用途。所有付款均以中介三方合同约定为准。原告滕长嵩称该份说明系应被告王一萍要求在第三人邦恒公司处所写，原件已交给被告王一萍，原告滕长嵩处只保留了手机拍摄的照片。被告王一萍对此不予认可，称不记得有该份说明。被告王一萍称配合原告滕长嵩办理银行贷款时，买卖双方另行签订了一份总价为130万元的房屋买卖合同，该份合同上有被告王一萍的签字。为此，本院前往中国银行股份有限公司江苏省分行营业部调取了该份证据。该份证据显示：2016年6月13日，被告高金国与原告滕长嵩就诉争房屋另行签订了《南京市存量房买卖合同》，合同价款为130万元等等。合同落款处的签字人为原告滕长嵩及被告高金国，无被告王一萍的签名。2016年6月23日，原告滕长嵩通过银行购房贷款审批。2016年8月1日，原告滕长嵩无法联系被告高金国。2016年9月18日，第三人邦恒公司以短信息方式联系被告高金国，要求被告高金国予以答复。但被告高金国未予回复。2016年9月20日，原告滕长嵩、被告高金国以及第三人邦恒公司的工作人员在第三人邦恒公司处就合同履行问题进行商谈。协商过程中，被告高金国以离婚为由表示无法履行合同，诉争房屋给了被告王一萍，并承认自己违约。被告高金国在谈话中明确被告王一萍是同意出售诉争房屋的，但之后又不同意出售。2016年9月24日，被告高金国、王一萍协议离婚。在本案审理过程中，被告高��国、王一萍于2016年11月16日通过离婚房产协议的方式将诉争房屋转移登记至被告王一萍一人名下，二人约定诉争房屋归被告王一萍一人所有。2016年11月16日，被告王一萍与第三人俞明忠登记结婚。2016年11月18日，被告王一萍取得诉争房屋的不动产所有权证，诉争房屋登记在被告王一萍一人名下。2016年12月1日，被告王一萍与第三人俞明忠就诉争房屋的归属达成一份书面《约定》，内容为诉争房屋系第三人俞明忠与被告王一萍婚姻关系存续期间取得财产，二人约定诉争房屋归第三人俞明忠所有。2016年12月6日，诉争房屋登记至第三人俞明忠名下。第三人俞明忠未支付任何形式的对价。本案审理过程中，第三人俞明忠陈述，其与被告王一萍系十几年的同事关系；2016年11月16日全天与被告王一萍在一起，但并不知晓被告王一萍在该日与被告高金��办理诉争房屋转移登记手续事宜；诉争房屋系被告王一萍提出过户至第三人俞明忠名下，第三人俞明忠认为既然已经结婚，并无不妥，遂与被告王一萍办理了诉争房屋的转移登记手续。而被告王一萍则陈述，2016年11月16日仅在登记结婚时与第三人俞明忠在一起；因第三人俞明忠要做生意，故主动提出要求被告王一萍将诉争房屋过户至第三人俞明忠名下以用于办理抵押贷款。原告滕长嵩表示剩余购房余款可以随时以现金方式予以支付。被告高金国表示如法院判决继续履行房屋买卖合同，原告滕长嵩所支付的剩余购房款全部由被告王一萍获得。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于总价为97万元的《房地产买卖中介合同》的效力问题。诉争房屋登记在被告高金国一人名下。��告高金国将诉争房屋出售给原告滕长嵩，并签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告王一萍作为被告高金国的妻子一同参与了诉争房屋的合同签订过程，虽然中途离开，但并无证据显示被告王一萍系不同意97万的售房总价而中途离开。本院结合被告王一萍之后又配合原告滕长嵩办理购房贷款手续，以及原告滕长嵩出具的关于首付款凭证以及实际履行价格的《说明》的内容、原告滕长嵩与被告高金国关于确认实际成交价格的协议书等证据，确认被告王一萍知晓诉争房屋的最终成交价格为97万元，且未提出异议。故两被告认为诉争房屋无被告王一萍的签字，被告高金国系无权处分共有财产，总价为97万元的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》无效的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于被告高金国在本案诉讼过程中将诉争房屋转移登记至被告王一萍名下以及被告王一萍又将诉争房屋转移登记至第三人俞明忠名下行为是否无效的问题。首先，被告高金国、王一萍虽然在原告滕长嵩提起本案诉讼之前协议离婚，但两被告在诉讼过程中，明知诉争房屋存在买卖合同纠纷，系本案诉争标的物，仍然在法院尚未作出作出判决的情况下，恶意串通、隐瞒事实，私自将诉争房屋转移登记在被告王一萍名下，进而转移登记至第三人俞明忠名下，该行为违反了诚信信用的诉讼原则，也妨碍了本案的正常审理（本院已对被告高金国、王一萍的该行为予以处罚、拘留），该转移房产的行为应当确认为无效。其次，第三人俞明忠于2016年11月16日与被告王一萍登记结婚，被告王一萍与被告高金国又于当日办理了诉争房屋转移手续，2016年12月1��，被告王一萍又将诉争房屋转移给第三人俞明忠。本案审理过程中，被告王一萍及第三人俞明忠对于诉争房屋因何原由转移至第三人俞明忠名下陈述不一致。因此综合本案案情以及被告王一萍与第三人俞明忠系夫妻关系，本院认定第三人俞明忠知晓被告王一萍在本案中作为被告参加诉讼，且诉争房屋为本案诉争标的物等事实，故第三人俞明忠取得诉争房屋并非出于善意。据此，被告高金国、王一萍、第三人俞明忠在诉争房屋存在争议，法院未作出判决前擅自转移房屋的行为，侵害了原告滕长嵩的合法权益，应当认定为无效。关于合同继续履行的问题。被告高金国在履行合同过程中，以离婚为由拒不履行合同义务，不符合合同约定及法律规定，构成违约，原告滕长嵩作为守约方，有权主张继续履行合同。现因诉争房屋登记在第三人俞明忠名下，被告王一萍与第三人俞明忠现为夫妻关系，如前述，被告高金国、王一萍及第三人俞明忠转移诉争房屋的行为无效，故应当由第三人俞明忠将诉争房屋恢复登记至被告王一萍名下，再由被告王一萍将诉争房屋恢复登记至被告高金国名下，诉争房屋恢复登记至被告高金国名下之后，被告高金国再行履行合同义务，将诉争房屋过户登记至原告滕长嵩名下。但综合本案案情，以及考量减少当事人诉累等因素，
本院认为由两被告及第三人俞明忠协助将诉争房屋过户至原告滕长嵩名下并交付房屋为妥。因被告高金国明确表示剩余购房款全部由被告王一萍获得，该意思表示不违反法律规定，本院予以确认。鉴于原告滕长嵩同意以现金方式支付剩余购房款95万元，且原告滕长嵩取得诉争房屋客观上无履行障碍，因此原告滕长嵩要求两被告及第三人俞明忠协助办理诉争房屋过户手续，并交付房��的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。被告高金国在履行合同过程中，无正当理由拒绝履行合同的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告滕长嵩支付相应的违约金。两被告认为合同约定的标准过高，申请本院予以调整。现原告滕长嵩要求取得诉争房屋所有权的诉讼请求已得到本院支持，且原告滕长嵩未提交证据证明其实际损失数额，故被告高金国申请调整违约金数额的请求，本院予以支持。本院综合原告滕长嵩因被告高金国违约提起诉讼，付款方式从银行贷款改为全款支付，被告高金国的违约行为客观上造成了原告滕长嵩实现合同目的的成本加大等案情，酌定被告高金国应向原告滕长嵩支付违约金5万元。被告王一萍及第三人俞明忠非房屋买卖合同相对方，故原告滕长嵩要求被告王一萍及第三人俞明忠共同承担违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、确认被告高金国将南京市××村××室不动产转移登记至被告王一萍以及被告王一萍又将该不动产转移登记至第三人俞明忠名下的行为无效；
二、原告滕长嵩于本判决生效之日起十日内向被告王一萍支付剩余购房款95万元；
三、被告高金国、王一萍及第三人俞明忠在原告滕长嵩向被告王一萍支付剩余购房款95万元后五日内，协助原告滕长嵩将南京市××���××室不动产变更登记至原告滕长嵩名下（所产生的相关费用及税费由原告滕长嵩负担），并将该不动产交付给原告滕长嵩；
四、被告高金国于本判决生效之日起十日内向原告滕长嵩支付违约金5万元；
五、驳回原告滕长嵩的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，减半收取计2090元，财产保全费5000元，合计7090元，由原告滕长嵩负担,1000元，被告高金国负担3090元、被告王一萍负担3000元（此款原告已预交，两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付该款项）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 周磊
二〇一七年二月八日
书记员 杨艳 更多数据：搜索“”来源：