山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4717号
原告:中国人民解放军济南军区第二招待所，住所地山东省济南市。
法定代表人：惠金海，所长。
委托诉讼代理人：刘纯清，山东明湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马恩菁，山东明湖律师事务所律师。
被告：刘燕，女，1978年12月14日出生，汉族，现住济南市天桥区。
被告：马由奴四，男，1969年3月2日出生，回族，户籍地青海省化隆县，现住济南市历下区。
委托诉讼代理人：马成龙（系马由奴四之弟），男，1981年6月4日出生，回族，户籍地青海省化隆县，现住济南市天桥区堤口路***号。
原告中国人民解放军济南军区第二招待所（以下简称济南军区二所）与被告刘燕、马由奴四房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2016年12月1日和2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告济南军区二所的委托诉讼代理人刘纯清、马恩菁，被告刘燕、被告马由奴四及其委托诉讼代理人马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南军区二所向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘燕、军区二所立即腾空坐落于济南市历下区解放路30号沿街楼一层120、121、122房（坐落号：济鲁字第5634号），并将以上店铺交还原告军区二所；2、被告刘燕支付欠缴的2016年6月份租金4406元。3、被告刘燕、马由奴四支付拒不返还房屋的违约金22031元（按租赁合同约定的当年合同金额的五倍和实际占用天数计算，自2016年6月30日暂记至2016年7月30日，之后的违约金按此方法继续计算至房屋实际交还之日止）；4、被告刘燕、军区二所支付逾期腾房的占有使用费4406元（自2016年6月30日暂记至2016年7月30日，之后的占有使用费按租赁合同约定的租金数额继续计算至房屋实际交还之日止）；5、本案受理费及其他费用由被告刘燕、军区二所承担。事实与理由：2015年1月1日，军区二所与刘燕签订济房租合字[2015]080133号《军队房地产租赁合同》，约定军区二所将位于山东省济南市沿街楼一层120、121、122房（坐落号：济鲁字字第5634号）出租给刘燕使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为人民币52874元。合同第十一条第三款约定：“合同期满后，乙方（被告刘燕）不返还租物时，应按当年合同租金额的五倍和实际占用天数计算违约金，向甲方（���告军区二所）支付，同时赔偿甲方应得租赁收益的损失。甲方可以诉请法院强制乙方返还。”2016年5月26日，根据中央军委和济南军区全面停止有偿服务文件的精神，军区二所向刘燕下达通知，要求刘燕于2016年6月30日前将承租房屋交还军区二所，双方的租赁工作全面停止。期间，军区二所得知刘燕未经同意擅自将该店铺转租给马由奴四，现马由奴四以其与刘燕存在纠纷为由，拒不将房屋交回。之后，原告军区二所多次与两被告沟通，均协商未果，特提起诉讼，望判如所请。
被告刘燕辩称：第一，纠纷发生后我方积极协助军区二所与马由奴四沟通，多次告知马由奴四可如期退还超期部分的房租，请求其腾房，但其均以找不到合适的房子为由拒绝腾房，在与马由奴四多次协商无果的情况下，我方及时将与马由奴四的转租合同及身份证提供给军区二所，积极协���军区二所走法律途径解决。第二，我方与马由奴四的转租合同始于2014年7月，2014年7月至2015年1月军区二所并未就此转租提出任何异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，2015年签订合同时军区二所主动将经营范围改为“三江源拉面”，且日常经营活动中的水电、杂费等费用均由马由奴四向军区二所的水电办公室直接缴纳，2015年军区二所立体停车场项目改造时涉及水电线路改造也是由军区二所与马由奴四直接沟通，并未经过我方。因此，军区二所所诉我方擅自转租的说法不能成立，并且军区二所主管负责人居住在争议房屋的对面，每天路过争议房屋，对争议房屋的经营状况必然详细了解。第三，2015年我方与马由奴四签订续租合同时，我方与军区二所的租赁合同在有效期内，按照惯例我方与出租��的租赁合同为租期一年（2000年起至2015年都是每年一月份签订合同），故我方与马由奴四续签了一年的转租合同。2016年开始，我方多次催促军区二所续租，但军区二所只是按时收取房租，并未与我方签订书面合同，也并未通知不签订合同，直至2016年5月，军区二所通知马由奴四6月前腾房，导致我方与马由奴四的转租合同超过军区二所规定的腾房时间，我方并无主观故意造成超期转租，故请求法院予以酌情调解。第四，我方与马由奴四的转租合同第1、2条约定，马由奴四认可这种转租方式，在军区二所不收回房屋的情况下享有承租权，收回房屋则承租权由此终止。接到军区二所停止出租的通知后，我方与马由奴四协商可退还超期部分的房租，但马由奴四多次以找不到房屋维由拒绝腾房导致超期使用，并且2016年7月22日以后，马由奴四也没有给我方支付房租，强行霸占房屋给军区二所造成了损失，请求法院判决军区二所向马由奴四主张权利，要求马由奴四承担超期的房租、占有使用费、违约金等等。另，我方一直想和马由奴四沟通，但鉴于其态度较为强硬，双方沟通不畅。第五，刘燕认为违约金金额过高，我方请求法院调整降低违约金金额。第六，请求法院判令诉讼费用由马由奴四承担。
被告马由奴四辩称：
一、依据本案事实，马由奴四不是本案适格的被告，不应承担原告诉讼请求的法律责任。按照合同相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生，刘燕与军区二所签订《军队房地产租赁合同》，该合同成立并生效后只能约束订立合同的双方，马由奴四并不是该合同的当事人，军区二所依据该合同起诉马由奴四，并要求马由奴四支付房屋租金和违约金等，违背了合同的相对性原则，于法无据。第二，原告军区二��诉状中所述事实与客观情况不符。军区二所在诉状中陈述，刘燕未经其同意擅自将店铺转租给马由奴四，马由奴四拒不将房屋交回的说法，与客观事实不符，也是对法律关系的混淆。马由奴四与刘燕于2014年7月22日签订了《房屋租赁合同》，2015年7月9日双方又进行了续签，租赁期限为2015年8月9日至2016年8月9日，年租金81000元，马由奴四已经提前全额支付了年租金。2016年6月，我向军区二所交电费时，军区二所未让我继续交。2016年6月23日，在租赁期限内，不知什么原因，军区二所却突然给租赁房屋断水断电，导致马由奴四无法正常经营，至今也没有提供正常水电，马由奴四多次找军区二所、刘燕协商，但对方一直态度强硬，拒绝供水供电，也拒绝赔偿马由奴四的损失。马由奴四迫于无奈，只能自己到别处打水，购买了发电机自己发电，因该房屋不具备正常的经营条件，严重影响了马由奴四的经营，给马由奴四造成的经济损失越来越大。综上，请求法院驳回军区二所对马由奴四的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经本院审核，本院对以下证据予以确认并在卷佐证：1、军队房地产租赁合同；2、中国人民解放军有偿服务收费专用票据5张（系被告刘燕分别于2016年1月19日、2月23日、3月22日、4月11日、5月11日向济南军区二所支付的房屋出租费，每月为4406元）；3、济南军区第二招待所全面停止有偿服务活动的通知；4、刘燕与马由奴四签订的房屋租赁合同；5、刘燕与马由奴四于2016年6月15日、24日的微信聊天记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋位于济南市历下区解放路80号沿街楼一层120、121、122室。2015年1月1日，济南��区二所与刘燕签订军队房地产租赁合同，合同约定：济南军区二所将涉诉房屋出租给刘燕，涉诉房屋的坐落号为济鲁字第5634号，租赁用途为三江源拉面，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）52874元/年，租金按季度结算，刘燕于每季度的前十日支付。济南军区二所因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，刘燕应当自接到济南军区二所书面通知之日起一个月内返还房屋，济南军区二所按刘燕实际使用时间计租金、无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；济南军区二所因非军事需要提前解除合同的，应担该提前三个月书面通知刘燕，刘燕应当及时将涉诉房屋返还，济南军区二所按刘燕实际使用时间计算租金，并补偿两个月租金给刘燕作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满，合同解除;合同期满刘燕不返还租赁物时，应当按当年合同租金额的五倍和实际占用天数计算违约金，同时赔偿济南军区二所应得租赁收益的损失，济南军区二所可诉请法院强制刘燕返还。同时，济南军区二所与刘燕在合同的第十五条补充约定，刘燕未经济南军区二所同意，不能转租房屋，不能改变租赁用途。上述合同签订后，济南军区二所向刘燕交付了涉诉房屋，刘燕支付了相应租金。合同期满后，双方未再续签合同，刘燕支付了2016年5月31日之前的租金。另，本合同签订之前，刘燕与济南军区二所曾就涉诉房屋签订过其他房租租赁合同。2014年7月22日，刘燕与马由奴四签订房屋租赁合同，约定刘燕将涉诉房屋出租给马由��四，合同期限自2014年8月10日起至2015年8月9日止，年租金71000元，次年房租于房屋租赁期满前提前一个月给付，给付年租金后本租赁合同自动续租；租金涨幅遵守济南军区二所的百分比，在济南军区二所不收回房屋的情况下，马由奴四有优先承租权。2015年7月9日，刘燕与马由奴四在2014年7月22日签订的租赁中注明续签合同一年，房租改为82000元/年，合同期限2015年8月9日至2016年8月9日。上述合同签订后，马由奴四向刘燕付清了截至2016年8月9日的租金。2016年5月20日，济南军区善后办公室颁发《济南军区善后系统全面停止有偿服务活动实施方案》，通知根据中央军委全面停止有偿服务的决策，需要全面停止空余房地产租赁等有偿服务活动。济南军区二所于2016年5月26日作出全面停止有偿服务活动的通知，通知相关承租人应于2016年6月30日前交还所承租的房屋。刘燕在2016年5月29日签字收到了济南军区二所的以上通知。2016年6月15日，刘燕通过微信联系马由奴四，告知马由奴四房屋租赁合同不能继续履行的事宜，并表示可以退还马由奴四未到期的一个月房租。至本案庭审时，涉诉房屋实际由马由奴四用于经营三江源拉面。
本院认为，刘燕与济南军区二所自愿签订的房屋租赁合同合法有效，但双方在2015年12月31日合同到期后未再续签，故双方在2016年1月1日之后应视为存在不定期租赁合同关系。军队房地产租赁合同第九条第一项约定，因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，承租人自接到书面通知之日其一个月内返还房屋。刘燕于2016年5月29日签收了济南军区二所终止租赁的通知，济南军区二所通知刘燕应在2016年6月30日之前返还涉诉房屋，故本院认定双方的租赁关系自2016年6月30日终止。���济南军区二所要求刘燕支付2016年6月份租金4406元的诉讼请求，本院应予支持。虽然刘燕与马由奴四续签了期限自2015年8月9日至2016年8月9日止的房屋租赁合同，但因刘燕与济南军区二所的房租租赁关系已于2016年6月30日终止，故在2016年7月1日之后，刘燕与马由奴四均再无权占有使用涉诉房屋。故济南军区二所要求刘燕、马由奴四返还涉诉房屋的诉讼请求，本院应予支持。因马由奴四已经向刘燕支付了2016年8月9日之前的租金，故2016年7月1日至2016年8月9日期间涉诉房屋的占有使用费宜由刘燕直接支付给济南军区二所，刘燕应支付此期间的房屋占用费4406元+4406元/月÷30天×9天=5727.8元。2016年8月10日之后的房屋占用费，应由马由奴四按照4406元/月的标准支付给济南军区二所，该占用费计算至本判决生效之日止。因济南军区二所与刘燕签订的合同中已约定涉诉房屋用于经营三��源拉面，且马由奴四使用涉诉房屋已超过六个月，故济南军区二所认为刘燕违约擅自转租涉诉房屋的意见，本院不予采纳；合同到期后，济南军区二所未与刘燕续签租赁合同，但又继续收取了房租，刘燕基于之前与济南军区二所的交易习惯，与马由奴四续签了转租合同，济南军区二所对此也存在一定过失；又因济南军区二所与马由奴四不存在直接合同关系，故对于济南军区二所要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告刘燕、马由奴四于本判决生效之��起十日内将位于济南市历下区解放路30号沿街楼一层120、121、122室的房屋返还原告中国人民解放军济南军区第二招待所；
二、被告刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区第二招待所2016年6月份的房屋租金4406元；
三、被告刘燕于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区第二招待所2016年7月1日至2016年8月9日期间的房屋占用费5727.8元；
四、被告马由奴四于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区第二招待所房屋占用费（按照4406元/月的标准，自2016年8月10日起计算至本判决生效之日止）；
五、驳回原告中国人民解放军济南军区第二招待所要求被告刘燕、马由奴四支付违约金的诉讼请求；
六、驳回原告中国人民解放军济南军区第二招待所超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由被告刘燕负担300元，被告马由奴四负担370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 谭树杰
审 判 员 綦晓玥
人民陪审员 郭小云
二〇一七年二月八日
书 记 员 杜 爽 关注公众号“”