北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初3188号
原告：陈仁桂，男，1980年5月29日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
被告：北京鹏志物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号2层。
法定代表人：孙冠华，经理。
委托诉讼代理人：杨东亮，男，该公司员工。
被告：北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑小区业主委员会，住所地北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑小区。
负责人：张林溪，主任。
原告陈仁桂与被告北京鹏志物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）、北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑小区业主委员会（以下简称雅苑小区业主委员会）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈仁桂，被告物业公司委托诉讼代理人杨东亮到庭参加诉讼。被告雅苑小区业主委员会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。陈仁桂向本院提出诉讼请求：1、判令二被告签订的《北京市物业服务合同》无效；2、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年3月14日，物业公司起诉要求原告支付2015年物业费时，原告才知道物业公司与雅苑小区业主委员会于2014年12月31日签订《北京市物业服务合同》，双方恶意串通，在未征求业主意见、未经法定议事程序的情况下，私自将八龙桥雅苑小区1号楼和4号楼的物业服务费上调。二被告的行为已经侵害了原告合法权益，该合同应认定无效。物业公司辩称，我公司先与雅苑小区业主委员会进行开会协商，双方决定续签物业合同，并同意对小区物业费进行调整。后我公司将会议决议在小区公示栏进行公示，最后将物业合同在怀柔区建委备案，因此不同意原告的诉讼请求。雅苑小区业主委员会未参加本院庭审，但口头答辩称：物业公司与雅苑小区业主委员会开会并作出决议，会议决议已经在小区进行公示，没有收到其他意见,双方就签订了物业合同，该合同是固定样本。本院
经审理认定事实如下：2007年3月20日，陈仁桂与北京市怀柔区桥梓镇人民政府签订《房屋买卖合同》，购买了桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×单元×××室，成为该房屋业主。2012年3月1日，雅苑小区业主委员会与物业公司签订《北京市物业服务合同》，该合同对物业项目基本情况、物业服务事项和标准等事项进行了约定，物业服务期限为3年，自2012年1月1日至2014年12月31日。该合同尾部加盖有物业公司、北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑小区业主大会（以下简称雅苑小区业主大会）以及雅苑小区业主委员会的公章。2014年12月9日，雅苑小区业主委员会与物业公司将双方召开的就八龙桥雅苑小区物业服务合同续约和一期住宅（1、4号楼）及底商调整物业费标准会议决议予以公示。该公示的主要内容为：八龙桥雅苑小区物业服务合同将于2014年12月31日到期，为延续和提高小区的物业服务，物业公司与雅苑小区业主委员会就八龙桥雅苑小区物业服务合同续约和一期住宅（1、4号楼）及底商调整物业费标准召开了会议。会议议题及形成的决议：
一、雅苑小区业主委员会肯定了物业公司的服务及管理，同意续签合同三年；……三、一期住宅（1、4号楼住户）共有104户，现已入住60户，收费标准为0.59元/月/平米。与周边小区收费标准大多在1元左右相比较，现行收费标准较低，且现在单元门、楼道粉刷、污水管道及楼顶防水等都重新进行了更换和改造，又同属一个小区，所属公共设备、设施共享，所以更应提高收费标准，与二期保持一致。雅苑小区业主委员会提出：一期住宅现行服务标准较低，如楼道卫生清理不及时，堆放杂物较多，养鸽子造成脏乱等现象，大多数业主呼声较高，如提高收费标准，也需要提高服务标准。至于提高的幅度，提出与周边小区保持一致，调整到1元/月/平米。……此次调整底商及一期住宅收费标准，将于2015年1月1日开始实施，开发公司已同意，为告知广大业主，特此公示，为期一周。2014年12月31日，雅苑小区业主委员会作为甲方与作为乙方的物业公司签订《北京市物业服务合同》，该合同的主要内容为：本物业项目名称为怀柔区八龙桥雅苑1-30号楼，类型为住宅、办公、商业，坐落位置为怀柔区桥梓镇兴桥大街路南，建筑面积为75321.74平方米。物业服务期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日。本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。每年物业服务费及代收垃圾清运费由业主于当年一至四月缴纳，物业费按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：八龙桥雅苑小区1号、4号住宅楼的物业收费标准为：综合服务费、物业费为1元/月/平米；代收垃圾清运费为30元/户/年。该合同尾部甲方处加盖有雅苑小区业主委员会的公章，乙方处加盖有物业公司的公章。庭审中，陈仁桂提交八龙桥雅苑小区1号、4号楼全体业主证明函，证明该小区1号、4号楼部分业主不知晓物业费上调的事实。经质证，物业公司不认可证明函的真实性及证明目的。上述事实，有《房屋买卖合同》、会议决议、《北京市物业服务合同》及当事人当庭陈述意见等证据在案佐证。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雅苑小区业主委员会系合法成立，其与物业公司于2014年12月31日签订的《北京市物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，该合同对包括陈仁桂在内的全体业主均具有约束力。陈仁桂要求确认该合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告陈仁桂的诉讼请求。案件受理费35元，由原告陈仁桂负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理
审判员 李康
二〇一七年二月八日
书 记 员 魏然 微信公众号“”