山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1502民初2419号
原告：董义磊，男，1982年12月20日出生，汉族，居民，住聊城市河南省台前县。
委托诉讼代理人：于朝曦，山东鸣远律师事务所律师。
被告：山东省聊城天昊置业有限公司，住所地聊城市建设路西首。
法定代表人：武小敬，经理。
委托诉讼代理人：南方，山东同心达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张记栋，山东同心达律师事务所实习律师。
被告：武建成，男，1960年3月3日出生，汉族，无业，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：黄庆虎，山东同心达律师事务所律师。
被告：聊城市利元置业有限公司，住所地聊城市经济技术开发区黄山路18号。
法定代表人：路卫国，董事长。
原告董义磊与被告山东省聊城天昊置业有限公司（以下简称天昊置业公司）、武建成、聊城市利元置业有限公司（以下简称利元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告董义磊及其委托诉讼代理人于朝曦、被告天昊置业公司委托诉讼代理人张记栋、被告武建成委托诉讼代理人黄庆虎到庭参加诉讼，被告利元置业公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董义磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还购房款15万元并赔偿经济损失22590.23元；2.判决确认原告对被告开发建设的房地产享有优先受偿权；3.判决三被告相互承担连带责任；4.判决被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2014年4月20日，被告天昊置业公司以购买商品房价款优惠为诱饵，与原告签订《认筹协议》，约定购买商品房的认筹金额、户型位置、面积、价格及2014年年底的竣工交房期限，约定了房价款优惠金额并申明具体信息最终以购房合同为准。协议签订过后，原告于2013年4月20日向被告天昊置业公司交款10万元，加之此前2013年8月22日交款5万元。原告交款后，被告天昊置业公司开发建设的商品房不仅未按约定期限竣工，拒不与原告签订正式购房合同，而且在施工至四层半时通过法院拍卖将在建楼房所在地的土地使用权转让给武建成；2015年主体工程接近完工时武建成又将该宗土地使用权转让给被告利元置业公司。在此期间，原告了解到，被告开发建设的楼房按商品房住宅设计施工，但却按办公楼审批，并不具备合法建筑的条件。
原告认为，原告以购买商品住宅为目的，与被告天昊置业公司签订的《认筹协议》具备商品房买卖合同的基本要素。原告履行协议后，被告天昊置业公司不仅逾期不能竣工交付房屋，所建楼房与审批手续不符，而且多次转让土地使用权、改变开发建设投资主体，原告签订合同的目的已不可能实现，完全符合解除《认筹协议》、退还购房款的法定条件；武建成、被告利元置业公司投资所建房屋是在被告天昊置业公司已建房屋之上所建，且土地使用权与房屋所有权不可能分割而独立存在，三被告应当对原告诉求共同负偿还之责；本案房地产的混乱开发导致原告签订合同的目的不能实现，三被告负有不可推卸的责任，因此造成的损失应予赔偿。根据相关司法解释，原告作为房屋买受人，享有优先受偿的权利。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判决，判如所请。天昊置业公司辩称，原告和被告天昊置业公司协商购买房屋属实，但原告是否交纳“购房款”，应当提供相应的银行明细，以证实其缴纳款项的事实，若其不能提供银行明细证明其履行交款的行为，被告天昊置业公司不应当承担相应的法律责任。武建成辩称，原告所述的商品房购买事宜，被告武建成并不知情，涉案的土地使用权及相应的司法权利，系被告武建成于2013年5月3日在聊城市中级人民法院经合法的程序取得，原告所述的购房行为是和被告天昊置业公司所形成，合同具有相对性，原告只能向合同相对人主张相应的权利，向被告武建成主张权利无任何的事实及法律依据，应当驳回其诉求。利元置业公司提交书面答辩状辩称，原告所诉被告承担责任没有任何事实依据和法律依据，应依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告诉状中陈述“武建成将该宗土地使用权转让给被告利元置业公司”，被告对该陈述感到十分诧异，不知道原告依据什么事实进行该陈述，根本不存在所谓“受让”涉案土地使用权之事实。因此，原告将被告起诉至贵院并诉求承担责任实属无理之诉求，也严重侵犯被告合法权益，敬请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告对其主张提交如下证据：1、2014年4月20日原告与被告天昊置业公司签订的认筹协议，拟证明原告以购买商品住宅为目的，与被告天昊置业公司签订认可筹集资金并最终冲抵购房价款合同的事实，原告应当签订购房合同以进一步明确双方的权利义务，该被告开发建设的楼房应当在2014年年底竣工并向原告交付的事实。2、2013年4月20日、2013年8月22日被告天昊置业公司出具的二张收款收据，拟证明原告按约定向被告天昊置业公司交纳认筹款15万元的事实。3、2015年11月25日涉案工程施工方聊城市立方建筑安装有限公司项目经理李某出具的证明，拟证明2013年3月施工方与被告天昊置业公司签订施工合同后，该公司为被告天昊置业公司的办公楼施工到四层半，涉案建筑的土地使用权拍卖给武建成个人，施工方又与武建成签订合同，继续施工，并由武建成拨付工程款，2015年工程主体接近完工后，武建成又将土地使用权转让给被告利元置业公司。4、聊城市中级人民法院（2012）聊执字第142-5号执行裁定书，拟证明原告所述涉案土地使用权已通过法院拍卖转让给武建成的事实。5、武建成申报建设工程规划许可证申请表复印件，拟证明武建成所申报的规划许可证为办公楼，被告天昊置业公司向原告所出售的是商品住宅楼，而且该建筑按照住宅施工设计。6、证人李某的调查笔录，拟证明三被告接继开发建设涉案楼房的事实，武建成直接委托证人与购房户协商购房价款的问题，从而证明了武建成已经接受了被告天昊置业公司对原告的合同义务，同时证明本案楼房属于违章违规建筑。7、聊城市国土资源局所存被告天昊置业公司将土地使用权转让给武建成的资料，拟证明武建成接受转让土地使用权的事实，该土地的用途从始至终为仓储用地，三被告开发建设住宅楼进行出售属于违章建设。8、2013年3月1日被告天昊置业公司与建筑方签订的建设工程施工合同，拟证明该合同所约定的建设投资主体是被告天昊置业公司，印证了证人关于被告天昊置业公司投资建设土地使用权转让的事实。9、2013年5月3日被告武建成与建筑方签订的建设工程施工合同（TH-2014—01），拟证明武建成接受土地使用权转让后，在被告天昊置业公司投资所建楼房的基础上继续进行开发建设，并印证了证人所证明的武建成直接拨付工程款220万元的事实。10、2015年7月12日被告武建成和被告利元置业公司与施工方所签订的建设工程施工合同补充协议原件，拟证明：第一，该合同是在武建成与施工方签订合同的基础上签订。第二，该合同中被告利元置业公司虽然是名义上的担保方，但该补充协议所体现的是被告利元置业公司是直接的合同发包方，比如武建成与被告利元置业公司共同支付工程款，同时该补充协议也体现了被告利元置业公司接手开发后，被告天昊置业公司、武建成已付的工程款，视为该施工费用的一部分，武建成与被告利元置业公司均应当按照约定支付工程款。施工方制定阶段计划，应当报被告武建成和被告利元置业公司审批。第三，该补充协议明确确定证人李某为建筑施工合同的全权施工人，从而印证了证人作证的内容。11、证人李某出庭时的证人证言及合同三份，拟证明内容同证据3。12、天昊住宅楼施工设计图，拟证明涉案工程系按住宅楼设计，与确定的土地用途及规划设计相互矛盾。对上述证据，被告发表以下质证意见：对证据1，被告天昊置业公司对证据真实性无异议，但该认筹协议并不能证明原告履行了交款义务。
被告武建成认为该认筹协议是本案原告与被告天昊置业公司所签订的购买房屋意向书，武建成并不知晓双方的购买房屋行为，所以对该证据的真实性不发表质证意见。对证据2，被告天昊置业公司对其真实性无异议，认为该行为应由被告天昊置业公司负责，负责人是安哲芳，收据是会计刘小慧所出具的，原告是否向公司交款还应提供银行明细证明其真实的履行了交款义务。被告武建成认为该证据系本案原告和被告天昊置业公司之间的行为，该证据并不能证明武建成应当承担相应的责任，对该证据的真实性也并不知情。对证据3，被告天昊置业公司对其真实性及证明目的有异议，该证明与本案的房屋买卖没有任何关系。被告武建成对证据的形式及真实性均有异议，通过该证明可以得知，该份证据属于证人证言，依据民诉法的规定，证人应当出庭接受询问，而且其证明的内容与客观事实并不相符，武建成在中院竞得该份土地时，涉案土地并未存在施工的情形，而且该证明仅仅证明的是工程款的交付问题，与涉案的商品房买卖关系并未有任何的法律关系。对证据4，被告天昊置业公司和武建成对其真实性均无异议，武建成称通过该证据也可以显示武建成系通过合法的程序，取得涉案土地及相应的其他权利，现原告向武建成主张权利明显没有事实及法律依据。对证据5，被告天昊置业公司和武建成称因系复印件，对其真实性有异议。武建成称该证据仅仅是武建成在取得涉案土地后对该土地进行合理的支配，至于其以何种形式建设楼房与本案的原告没有任何关系。对证据6，被告天昊置业公司对其证明目的有异议，称与本案无关。被告武建成对该证据的证明目的有异议，称从未和所谓的购房户进行过协商，也根本不存在所谓的增加购房款事宜，其陈述的事实与客观事实不符合。对证据7，被告天昊置业公司和武建成对其真实性均无异议，武建成对其证明目的有异议，称该证据明确显示武建成系通过法院合法取得涉案土地及其他相应权利，通过原告提交的执行裁定书也可以证实武建成交付土地出让款，合法取得涉案土地。对证据8，被告天昊置业公司对其真实性不知情，称合同是原来负责人安哲芳负责。被告武建成对该证据不予质证。对证据9，被告天昊置业公司称，涉案楼房土地使用权经中级法院拍卖，后来的事情不知情。被告武建成对其真实性无异议，称建筑施工合同并未显示楼房的建设情况，而且该合同仅仅证明武建成和建筑方之间的建筑施工合同关系。对证据10，被告天昊置业公司对该证据不知情。被告武建成认为其和被告利元置业公司的合作关系与本案并没有任何的法律关联性。该建设工程施工合同仅仅显示的是委托建筑方对涉案楼房进行建设。对证据11，被告天昊置业公司对该证据无异议。被告武建成称，证人证言仅能证明涉及的仅仅是工程款的欠付问题，与本案并没有任何的法律关系。对证据12，被告天昊置业公司不发表意见。被告武建成对证据有异议，称该证据标注是住宅楼，与其没有任何关联性，对该证据不知情。即使涉案土地用途为仓储用地，武建成将其开发成何种性质的建筑物，也是武建成自己合理使用，与原告无任何关联性，现原告陈述武建成将其开发成住宅楼并对外销售，没有任何事实和证据支持。被告天昊置业公司、武建成、被告利元置业公司均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山东省聊城天昊置业有限公司开发站前街西、建设西路以北聊国用2008第098号古变3467号国有土地使用证载明的7706平方米的土地建设商品房，土地用途为仓储。2013年3月1日被告天昊置业公司与聊城市立方建筑安装有限公司（以下简称立方建筑公司）签订《建设工程施工合同》，约定立方建筑公司承包被告天昊置业公司的土建和安装工程，工程名称为“天昊办公楼”，工程地点位于聊城市建设路西首、站前街路西。2014年4月20日，原告与被告天昊置业公司签订《认筹协议》，约定购买商品房的认筹金额、户型位置、面积、价格及约2014年年底的竣工交房期限，并申明具体信息最终以购房合同为准，该认筹协议注明小区位于建设路与站前街交叉口西北角天昊地块。协议签订后，原告于2013年4月20日、2013年8月22日向被告天昊置业公司交款150000元，被告天昊置业公司为原告出具收款收据。2013年6月5日，聊城市中级法院做出（2012）聊执字第142-5号裁定书，内容为将站前街西、建设西路以北聊国用2008第098号古变3467号国有土地使用证载明的7706平方米的土地使用权及相应其他权利归被告武建成所有。2013年5月3日被告武建成与立方建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定涉案工程由立方建筑公司负责施工。2014年8月24日武建成拨付工程款200000元，2015年7月12日被告武建成与立方建筑公司和被告利元置业公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定涉案工程由被告武建成和利元置业公司共同支付工程款，在该合同中显示，工程发包方为武建成，承包方为立方建筑公司，担保方为被告利元置业公司。
本院认为，原告与被告天昊置业公司签订《认筹协议》，系双方真实意思表示，但被告天昊置业公司具有土地使用权的站前街西、建设西路以北聊国用2008第098号古变3467号国有土地使用证载明的7706平方米的土地用途系仓储用地，不得用作开发商品房，被告天昊置业公司变更土地用途，却并未办理相关审批手续，其未经土地行政主管部门同意变更土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，因此双方签订的《认筹协议》为无效协议。原告已按协议约定所交纳的房款150000元应予返还并赔偿原告经济损失，原告主张以100000元为基数，2013年4月20日-2015年4月19日按年利率6%计算，2015年4月20日-2015年12月26日按日利率0.01466%计算；以50000元为基数，2013年8月22日-2015年8月21日按年利率6%计算，2015年8月22日-2015年12月26日按日利率0.01329%计算。共计22590.23元。符合法律规定，本院予以确认。因被告天昊置业公司系独立法人，独立承担民事责任，原告与被告天昊置业公司之间存在普通合同之债，应由其返还原告购房款并赔偿损失。因该合同之债系普通合同之债，不存在法定优先受偿权，故原告要求对被告开发建设的房地产享有优先受偿权的诉求，本院依法不予支持。被告武建成系通过法院竞拍方式取得土地使用权，被告利元置业公司在建设施工合同中系担保方，均与原告之间不存在合同关系，原告要求其承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。被告利元置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，原告要求被告天昊置业公司退还购房款150000元并赔偿经济损失22590.23元的诉求，应当依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告山东省聊城天昊置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告董义磊购房款150000元。
二、被告山东省聊城天昊置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董义磊购房款损失22590.23元。
三、驳回原告董义磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3752元由被告天昊置业公司负担，保全费1387.95元由原告董义磊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 宋义军
人民陪审员 何景亚
人民陪审员 迟张青
二〇一七年二月八日
书 记 员 邢丽燕 来源：百度“”