建昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1422民初2952号原告李某某，男。原告于某某，女。被告徐某，男。被告梅某某，女。被告乔某某，男。
原告李某某、于某某诉被告徐某、梅某某、乔某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李某某、于某某，被告徐某、乔某某到庭参加了诉讼，被告梅某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告徐某、梅某某签订的房屋买卖合同有效，买卖房屋和院落归原告所有和使用。2、请求三被告协助原告办理房屋过户手续。3、本案的诉讼费和邮寄费由三被告承担。事实和理由：2005年6月12日二原告和被告徐某、梅某某夫妻签订房屋转让合同，合同内容是本案诉讼的房屋及院落。合同签订后被告徐某、梅某某将房屋和院落交给二原告使用至今，当时也将此房屋的房照和土地使用证交给了二原告。二原告将转让费5.5万元给付被告徐某、梅某某。被告乔某某起诉本案的原告李某某、于某某和被告徐某、梅某某案件，经过一系列诉讼，最后的生效判决是某某市中级人民法院作出的（2016）辽14民再6号判决，此判决中认定“徐某、梅某某与李某某、于某某之间的合同已经成立并生效”及“鉴于李某某、于某某夫妇主张其善意取得的本案争议房屋，属于另一法律关系，一审法院在本案中予以处理不妥，可另案诉讼”。根据再审判决原告诉讼的合同是合法有效的，但应另行起诉。综上，原告同被告徐某、梅某某签订合同，善意取得房屋的所有权和院落的使用权，三被告应协助原告办理过户手续，故诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。
被告徐某、梅某某辩称，同意协助二原告办理房屋过户手续。
被告乔某某辩称，房子和土地是徐某从我手租赁的，双方有合同和中证人，造成的后果由徐某来承担，与我没有关系。我现在持有土地经营权证，房子还有房证。某某中级人民法院和某某县人民法院的再审判决是错误的，按照某某县法院（2009）建民一初字第00046号判决和（2013）建民一初字第00053号调解，徐某我们双方已达成协议，院子和房子一切全移交给我，我已经退回徐某65000元钱，这钱包括租赁费、院墙和一个简易的石棉瓦的棚子的钱。某某市中级人法院（2016）辽14民初再6号也是错误的，我有房照，有中证人，可以把中证人找到场，当时那一块就有一个两间房子，是批给我建的，我现在住的房子是我儿子乔某忠建的，不是我的房子。当时我的房照是1996年10月11日颁发的。徐某、梅某某经土地部门私自办理房照和土地使用证，已经被作废了，他们背着我卖给原告，原告本身知道徐某和我签的是房屋租赁合同而不是买卖合同，系非法取得我的房屋和土地。原告和徐某、梅某某不履行（2009）建民一初字第00046号判决和（2013）建民一初字第00053号调解，调解后原告在我的土地上建简易房，这是非法取得，不是善意取得。原告买房子造成的后果应找徐某赔偿，由他们两家负责解决，我必须把争议的房子和土地收回。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：乔某某系某某镇某某村某组村民。2000年3月20日，乔某某经中证人乔继章、乔铁良中证，由董丙信代笔，与徐某签订了一份《长期租用合同书》，将位于朝青公路边一块承包地（包括乔某某家庭成员及其父母承包地约266平方米）及两间房屋（房产执照编号：建农房执字第5069号）卖给徐某。为了规避相关法律规定，双方签订了长期租赁合同。乔某某曾在该房屋及地块经营车辆修理部。徐某与梅某某系夫妻关系，买卖房屋当时，两人均在某某镇政府工作。《长期租用合同书》中乔某某为甲方，徐某为乙方，该合同约定：…甲方乔某某有平房两间，园子地，长期租赁给乙方。甲方园子是朝青公路右边道东，四至分清，东至甲方房外2.9米处，其中有井一眼权属乙方，但归甲、乙双方使用，西至朝青公路边，北至乔姓耕地，南至房外2.8米处。南北总宽25.6米。租金折人民币叁万伍仟元整，此款笔下交足不欠。该房和园子长期租乙方使用，不与甲方相干。甲方负责乙方建围墙一切纠纷，如出现差错，每差1米，乙方少付甲方租金3000元整，上述甲、乙双方同意，永不反悔，立合同书为据。该合同签订后，乔某某将合同标的物两间房屋和承包地交由徐某使用，徐某给付乔某某3.5万元人民币。徐某使用房屋和园子过程中套建院墙，并于2003年办理了使用地块的土地使用证【编号为某某集用（2003）字第1462611001号，土地使用者是徐某】，于2003年7月12日办理了使用房屋的所有权证，所有人是徐某。2005年5月，乔某某发现徐某套建院墙西北角占地面积有出入，经乔继兴中证，乔某某、徐某双方于2005年5月11日又签订了一份协议书，内容如下：2000年3月20日，经甲方乔某某与乙方徐某协商将平房两间及园子地长期租给乙方，并签订了合同书，因当时院内土地（院子西北角）面积有点出入，今又经双方协商并达成一致。现院内多余部分，乙方愿用夏利车一台抵补，此后完全清了。甲方再无权干涉乙方对院落的使用及安排，特此补充协议书，双方共同信守永不反（返）悔。该协议签订后，乔某某收下徐某的一辆夏利车（破旧）。2005年6月12日，徐某、梅某某夫妻与李某某、于某某夫妻就徐某自乔某某处购买的房屋及园子签订一份房屋转让合同，该合同约定，甲方（徐某、梅某某）愿将两间平房及园子地（包括整个院套）转让给乙方（李某某、于某某），四至分清，转让费人民币5.5万元整。房照、土地使用证及相关合同书内容保持一致。转让合同签订后，徐某将房屋和院落交给李某某使用并收下李某某给付的转让款5.5万元。徐某、梅某某将房屋执照、集体土地使用证、《长期租用合同书》（2000年3月20日签订）、《协议书》（2005年5月11日签订）交给李某某。同时，徐某、梅某某、李某某就该《房屋转让合同》向某某县司法局某某镇法律服务所申请见证。2005年6月20日，某某县某某镇法律服务所作出《见证书》。李某某自从徐某夫妻处受让房屋和土地后，对房屋、地面进行修缮，增建库房等（庭审中，李某某认为其对房屋、院落修缮等支出20万元左右）。李某某在使用自徐某处转让的房屋和土地过程中曾与乔某某发生纠纷。2007年11月5日乔某某以徐某、梅某某、李某某、于某某为被告以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，本院审理后先后作出（2007）建民一初字第11号判决和（2009）建民一初字第00046号判决（重审判决），判决结果均为：被告徐某、梅某某与李某某、于某某于2005年6月12日签订的《房屋转让合同》无效，被告李某某、于某某在本判决生效后30日内将转让合同中的标的物两间平房及园子地（包括整个院套）、井返还给被告徐某，由被告徐某依法继续租赁使用。判决后当事人均未上诉。2014年12月18日，本院决定对（2009）建民一初字第00046号民事判决进行再审。2015年12月14日本院作出（2015）建民再初字第00008号民事判决书，判决：撤销（2009）建民一初字第00046号民事判决;驳回原审原告乔某某要求确认原审被告李某某、于某某与原审被告徐某、梅某某之间签订的《房屋转让合同》无效诉讼请求;乔某某、徐某于2000年3月20日签订的《长期租赁合同书》及2005年5月11日签订的《协议书》无效。徐某用其已经给付乔某某的35000元及一辆夏利车抵顶因《长期租赁合同书》及《协议书》无效给乔某某所造成的其应负担的部分损失。该案上诉后某某市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）辽14民再6号民事判决书，认为：乔某某作为甲方与乙方徐某就本案争议的房屋及院落签订的《长期租用合同书》及《协议书》的性质以及效力属于本案必须首先解决的问题。从字面上看，《长期租用合同书》是一份租赁协议，但从《协议书》的内容上看，该协议明确了“此后完全清了，甲方无权再干涉乙方对院落的使用及安排”，一审据此并结合当事人对当时当地房屋租赁价格的确认、双方诉辩主张作出了乔某某与徐某之间的《长期租用合同书》及《协议书》名为租赁实为买卖的事实认定是正确的，应予以确认。限于合同一方徐某的身份是城镇居民，而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被上诉人徐某与乔某某之间的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。徐某作为城镇居民，依法不能买卖农村集体经济组织成员的住房及宅基地使用权，一审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，将乔某某与徐某之间签订的《长期租用合同书》及《协议书》确认为无效合同是正确的。对此类合同法院和仲裁机构不待当事人请求确认无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如发现合同属于无效合同，便应主动确认合同无效。故一审对乔某某徐某之间的两份合同效力作出认定并无不当。关于徐某、梅某某与李某某、于某某就本案争议房屋、院落签订的《房屋买卖契约书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。据此，徐某、梅某某与李某某、于某某之间的合同已经成立并生效。乔某某要求人民法院确认徐某、梅某某与李某某、于某某之间的《房屋买卖契约书》无效无事实和法律依据，一审未予支持正确。鉴于李某某、于某某主张其善意取得本案争议房屋，属于另一法律关系，一审法院在本案中予以处理不妥，可另案诉讼。据此，原告李某某、于某某于2016年12月6日诉至本院，请求确认原告和被告徐某、梅某某签订的房屋买卖合同有效，买卖房屋和院落归原告所有和使用；请求三被告协助原告办理房屋过户手续。现争议房屋、院落仍然由李某某、于某某占有、使用。另查明，2008年11月17日，乔某某向某某县国土资源局申请，要求撤销徐某办理的编号为某某集用（2003）字第1462611001号《集体土地使用权证》。2008年12月8日，某某县国土资源局作出关于更正徐某《集体土地使用权证》的通知【建国土登字（2008）06号】，认定徐某的宅基地使用权属与批准文件不符，属于错误登记，并责令徐某到某某县国土资源局办理更正登记。同时，原告乔某某又向某某县城建局提出房屋登记异议申请。2008年11月24日，某某县村镇房屋产权验证登记办公室下发了《房屋异议登记通知书》。2014年1月20日，某某县村镇房屋产权验证登记办公室出具证明，将村房字第**号房证（办证时间2003年7月12日，所有人为徐某，房屋为一层贰间肆拾捌平方米建筑）声明作废并予以登报声明。
本院认为，本案原、被告之间关于房屋买卖所签订的协议涉及不动产物权的设立、变更和转让的问题。上述争议经某某市中级人民法院再审终审判决认定，人民法院依职权认定徐某、梅某某与乔某某之间签订的买卖房屋协议因规避法律的禁止性规定是无效的，依法应予解除。同时认定徐某、梅某某与李某某、于某某之间的房屋买卖协议已经成立并生效，乔某某要求人民法院确认徐某、梅某某与李某某、于某某之间的《房屋买卖契约书》无效无事实和法律依据，不应予以支持。自2005年6月12日徐某、梅某某与李某某、于某某签订房屋转让合同后三方争议的房屋及院落一直由原告占有使用至今，原告在使用过程中在院落内新建了部分建筑物并对院落进行了修缮,作出了较大的财产投入。根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
原告李某某、于某某在与被告徐某、梅某某签订《房屋买卖契约书》时并不知道乔某某与徐某、梅某某签订名为租赁实为买卖合同规避法律的事实，当时徐某、梅某某已经办理了房屋及土地的使用证，原告基于对证照的信赖与徐某、梅某某缔结合同并支付合理的对价，原告在缔结房屋转让合同过程中并无过错。李某某属于争议房屋所在地集体经济组织成员，基于买受真实意思并支付合理价款并对房屋转让合同申请见证，其买受房屋行为出于善意无疑。为了保护市场交易秩序，维护诚实信用原则，李某某夫妻基于善意购买本案争议房屋、受让本案争议土地应当依法予以保护。综上应依法认定原告系善意取得本案争议的不动产物权,被告徐某、梅某某与乔某某应依法配合原告办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第一百零六条及相关司法解释之规定，
判决如下：
一、原告李某某、于某某和被告徐某、梅某某于2005年6月12日签订的《房屋买卖契约书》合法有效。
二、原告李某某、于某某已经善意取得两间房屋的所有权及院落的使用权。
三、被告徐某、梅某某、乔某某于本判决生效之日起10日内协助原告李某某、于某某办理两间房屋的过户手续。案件受理费585元，由被告徐某、梅某某、乔某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省某某市中级人民法院。
审判员 姜宏涛二○一某年二月八日
书记员 王玉洪 关注微信公众号“”