上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初27595号
原告：肖丽，女，1983年7月30日出生，汉族，户籍地浙江省。
被告：谭现合，男，1966年11月7日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市。
原告肖丽与被告谭现合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市租赁合同》；2.被告向原告返还系争房屋；3.被告向原告支付违约金人民币4,100元(以下币种均为人民币)。事实和理由：原、被告于2014年12月21日签订《上海市租赁合同》，约定由被告向原告租赁系争房屋，租期自2015年1月1日至2018年1月1日；承租期间，被告擅自将系争房屋用于群租，且逾期支付水费超过三个月，并多次逾期支付租金，最长达17日；租赁合同中约定违约金为4,100元，被告的违约情形可参照适用，且被告逾期缴纳水电煤费用，原告有权扣除押金解除合同。
被告谭现合辩称，不同意原告的全部诉讼请求；被告自2012年起向原告承租系争房屋，期满后又续签了合同；被告之前确实将系争房屋用于群租，但自2015年起只是用于转租，目前有三人在内居住；原告擅自拆走水表，导致系争房屋无法正常用水；被告缴纳水费确实存在逾期，但系因被告不在家所致；原告要求解除合同是因为其已将系争房屋出售给案外人，除非原告同意赔偿3万元，否则被告不同意解除合同并返还房屋。本院
经审理认定事实如下：原告系系争房屋权利人。2014年12月21日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使某；乙方租赁该房屋仅作为居住使某；该房屋租赁期为叁年，自2015年1月1日起至2018年1月1日止；该房屋的月租金为肆仟壹佰元整，租金以现金方式支付，第二年租金肆仟贰佰元，第三年租金肆仟叁佰元；双方协定首期付叁个月，另付肆仟壹佰元押金，以后按每叁个月结算一次，提前七天支付下次房租；乙方在租赁期内，实际使某的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方，乙方水电煤等费用叁个月不支付，甲方扣除押金，终止合同；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过七天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使某租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金肆仟壹佰元整，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。上述合同补充条款载明：乙方不得群租。嗣后，被告向原告支付租金至2016年12月31日，其中2016年1月至3月期间的租金于2016年1月12日支付；2016年4月至6月期间的租金分别于2016年4月6日、4月21日支付；2016年7月至9月期间的租金分别于2016年7月9日、7月12日支付。另，被告向原告支付押金4,100元。被告在承租期间将系争房屋转租给案外人使某，并将客厅改造为居住使某。审理中，原告表示，因被告逾期支付水费，故自来水公司的工作人员上门将水表拆除；被告最早自2012年年底起承租系争房屋，之后即将系争房屋长期对外群租，为此，房管办已多次要求原告进行整治。以上事实，由原告提供的《上海市租赁合同》、银行收款明细、照片、上海市不动产登记簿以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据约定，被告在租赁期内不得改变所租赁房屋的结构、装修并将房屋转租、分租或者群租。现被告未经原告同意，擅自改变室内结构，将房屋分租给多人，既违反了合同约定，也未对租赁物进行正常使某，造成一定的安全隐患。同时，被告在承租期间又多次逾期支付租金超过七天，且逾期支付水费，亦构成违约。综上，原告主张解除合同并要求被告返还系争房屋以及支付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款规定，
判决如下：
一、解除原告肖丽与被告谭现合于2014年12月21日就上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》；
二、被告谭现合应于本判决生效之日起十日内向原告肖丽返还上址房屋；
三、被告谭现合应于本判决生效之日起十日内支付原告肖丽违约金4,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元(原告肖丽已预缴)，由被告谭现合负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严毅超
二〇一七年二月八日
书记员 方 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。