江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9265号
原告：南京长发房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘。
委托诉讼代理人：吴昊。
被告：强国宝，男，1957年11月12日生，汉族。
被告：李明星，男，1954年9月7日生，汉族。
被告：邬青峰，男，1963年11月3日生，汉族。
原告南京长发房地产开发有限公司（以下简称长发房地产公司）与被告强国宝、李明星、邬青峰物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长发房地产公司的委托诉讼代理人杨焘、被告邬青峰到庭参加诉讼。被告强国宝、李明星经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长发房地产公司向本院提出诉讼请求：1.三被告将非法占用的位于南京市××号XX号商铺腾空并返还原告；2.三被告自2015年1月31日起至实际交还上述房屋之日按每日每平方米4.3元的标准向原告支付房屋占用费（暂计算至2016年9月30日计387000元）事实和理由：位于南京市××号XX商业一层、负一层、负二层商铺系原告所有。2013年9月30日，原告与南京汇融投资管理有限公司（以下简称汇融公司）签订《商铺整体承包租赁协议书》，约定原告将上述商铺整体租赁给汇融公司。后因汇融公司在履约过程中违约，原告将其诉至南京市鼓楼区人民法院，请求判令解除上述租赁协议。2015年7月31日，南京市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第1345号民事判决书，判令原告与汇融公司签订的上述《商铺整体承包租赁协议书》于2015年1月30日解除，该判决现已生效。原告与本案三被告之间无任何协议，三被告亦未向原告提供任何与汇融公司签订的转租协议或缴费凭据，且在原告与汇融公司之间签订的《商铺整体承包租赁协议书》已经解除的情况下，三被告仍然非法占有、使用上述商铺中负一层C-8号商铺，原告多次催告返还未果，故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。
被告强国宝辩称，1.原告与被告强国宝之间从未签订过任何租赁协议，也无口头约定，被告强国宝更未侵占原告的房产，因此原告起诉被告强国宝，无事实及法律依据。2.被告强国宝未收到或签收任何原告寄发的材料，原告称看到被告强国宝在店铺中，就认为被告强国宝占用其商铺，系无稽之谈。3.2014年9月15日，被告强国宝作为汇融公司的委托人，双方签订有关协议，且原告在前述生效判决中明确表示不要求解除原租赁户，被告强国宝认为原告同意继承汇融公司对外的租赁商铺和对外所签订的委托继续有效，且被告强国宝已经向汇融公司支付了租金，尚未到期，投资资本尚未收回。因此原告要求被告强国宝退还房屋和重新收取租赁费，无法律依据。被告李明星未到庭应诉、答辩。
被告邬青峰辩称，被告邬青峰系从被告强国宝处租赁商铺，因此原告应当要求被告强国宝承担相应责任，本案与被告邬青峰无关。本院
经审理认定事实如下：坐落于南京市××室，负一层01室、02室、03室、04室、06室、09室，负二层02室、03室、04室房屋（建筑面积合计为9075.28平方米）登记的所有权人为原告长发房地产公司。2013年9月30日，原告长发房地产公司（甲方、出租方）、南京长发商业管理有限公司（乙方、管理方，以下简称长发管理公司）与被告汇融公司（丙方、承租方）签订了《商铺整体承包租赁协议书》，协议约定：甲、乙方同意将坐落于南京市××号XX城商业一层、负一层、负二层商铺（以下简称XX商铺）的房产租赁给丙方，以及丙方应当缴纳的租金、管理费、期限等内容。后因汇融公司欠缴租金及管理费，长发房地产公司及长发管理公司于2015年2月10日以汇融公司、南京天檐外墙装饰工程有限公司（以下简称天檐装饰公司）为被告另案诉至本院，请求判令：1.解除原告长发房地产公司、长发管理公司与被告汇融投资公司签署的《商铺整体承包租赁协议书》，被告汇融投资公司需按2015年度租金总额的20%向原告支付违约金714000元；2.判令被告汇融投资公司向原告长发房地产公司支付自2014年4月1日至2015年3月31日积欠的房屋租金共计292万元；3.判令被告汇融投资公司向原告长发管理公司支付自2014年4月1日至2015年3月31日积欠的房屋管理费共计153万元；4.判令被告天檐装饰公司对被告汇融投资公司的上述债务承担连带保证责任。本院受理该案后，于2015年7月31日作出（2015）鼓民初字第1345号民事判决书，判决：
一、原告南京长发房地产开发有限责任公司、南京长发商业管理有限公司与被告南京汇融投资管理有限公司于2013年9月30日签订的关于南京市XX号商业一层、负一层、负二层商铺（承租面积为9075.28平方米）的《商铺整体承包租赁协议书》于2015年1月30日解除；
二、被告南京汇融投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京长发房地产开发有限责任公司违约金357000元；
三、被告南京汇融投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京长发房地产开发有限责任公司自2014年4月1日起至2015年3月31日止的房屋租金（占有使用费）212万元；
四、被告南京汇融投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京长发商业管理有限公司自2014年4月1日起至2015年3月31日止的管理费153万元；
五、被告南京天檐外墙装饰工程有限公司对被告南京汇融投资管理有限公司上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告南京长发商业管理有限公司的其他诉讼请求。汇融公司对上述判决不服，于2015年8月17日上诉至南京市中级人民法院，因汇融公司未按照法律规定缴纳上述案件受理费，该院于2015年10月12日作出（2015）宁民终字第5241号民事裁定书，裁定：本案按上诉人南京汇融投资管理有限公司自动撤回上诉处理。XX商铺负一层06室，建筑面积为5781.54平方米，未再进一步分户，该层C-8商铺（以下简称涉案商铺）现作为经营字画使用，该商铺门头名称为南京山水花鸟国画研究院，但未办理工商登记手续。被告邬青峰称该门头名称系从案外人处借用。2015年8月，原告长发房地产公司将上述生效判决以公告方式张贴在涉案商铺所在商业楼房公告栏中，同时向XX商铺各商户发布公告，告知各商户原告长发房地产公司与汇融公司之间的租赁合同已于2015年1月30日解除，为理清各商户与汇融公司的关系及款项缴纳情况，请各商户自2015年8月10日起至2015年8月20日止向原告长发房地产公司申报各自铺位的租赁状况及向汇融公司缴纳租金的情况，并提交相关凭证以便核查。上述公告发布至今，三被告未向原告长发房地产公司提供任何与汇融公司之间存在租赁关系的材料以及租金缴纳凭证。2016年9月22日，原告长发房地产公司向涉案商铺占用人寄发催告函，要求涉案商铺的实际占用人腾空返还该商铺，并缴纳房屋占用费。三被告未予理睬。2016年12月5日，本院在于被告李明星的谈话中，被告李明星陈述涉案商铺系被告强国宝以其亲戚名义从汇融公司处承租，涉案商铺的实际经营人为被告强国宝、李明星及邬青峰，三被告之间存有合伙协议，被告强国宝负责外部事务，被告李明星、邬青峰负责字画收集。庭审中，被告邬青峰对此被告李明星的上述陈述不予认可，被告邬青峰称涉案商铺系被告强国宝2014年承租，后被告强国宝于2016年4月转租给其与被告李明星使用，双方之间未签订书面租赁协议，仅是口头约定被告邬青峰、李明星将利润的30%作为租金支付给被告强国宝，如之后被告强国宝另行出租，被告邬青峰、李明星可立即搬出涉案商铺。被告强国宝有时会来涉案商铺，拍摄一些图片。
被告邬青峰未提交证据证明其及被告李明星与被告强国宝之间存在房屋租赁合同关系。原告长发房地产公司主张2015年1月30日时，三被告即已占有使用涉案商铺，但未能提交证据予以证明。原告长发房地产公司为证明其主张的房屋占用费标准提交了涉案商铺相邻的另外两处商铺的租赁合同，该两处商铺的总面积（含公摊面积）分别为197.6平方米、200平方米，每日租金均为每平方米4.3元，租赁期限均从2016年8月1日起算。原告长发房地产公司及被告邬青峰确认涉案商铺大约面积为200平方米。被告邬青峰称其中另由50平方米系由其他商户使用，原告长发公司对此予以认可，同意按150平方米计算涉案商铺的面积。
本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。关于三被告是否是本案适格主体的问题。本案中，被告强国宝在答辩意见中已经表明其于2014年9月15日与汇融公司签有相关协议，并缴纳了相应租金，期限未届满，投资资本尚未收回。且被告李明星、邬青峰的陈述也足以证实被告强国宝是涉案商铺的实际使用人之一，因此被告强国宝抗辩其不是本案适格主体的意见，本院不予采纳。被告李明星、邬青峰均自认二人系涉案商铺的占有使用人。因此被告强国宝、李明星、邬青峰是本案的适格主体。关于原告长发房地产公司要求三被告腾空返还涉案商铺的问题。涉案商铺系原告长发房地产公司所有，根据已生效判决确认原告长发房地产公司与汇融公司之间的租赁合同已于2015年1月30日解除。三被告与原告长发房地产公司之间既无租赁关系也无其他有权占用涉案商铺所依附的法律关系，且亦未提交证据证明其占用涉案商铺系从汇融公司处承租而来、及虽然该租赁期限尚未届满，但原告长发房地产公司仍同意三被告继续承租等事实。因此三被告占用涉案商铺，无法律依据，原告长发房地产公司作为所有权人要求三被告腾空返还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告长发房地产公司主张的房屋占有使用费的问题。三被告无权占用涉案商铺，经原告长发房地产公司催告后，据不返还，客观上给原告长发房地产公司造成了损失，故原告长发房地产公司主张三被告支付相应的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于房屋占有使用费的起算时间，原告长发房地产公司主张三被告从2015年1月31日起按每日每平方米4.3元的标准支付涉案商铺的占有使用费至实际返还该商铺之日止，但未能提交证据证明三被告占用涉案商铺的起始时间，且虽然被告强国宝在答辩意见中称2014年9月15日与汇融公司签有协议，但不足以证明被告强国宝从该日即开始使用涉案商铺。因此，本院对于原告长发房地产公司主张房屋占有使用费的起算时间为2015年1月31日的意见，不予采纳。故本院结合被告强国宝自称向汇融公司支付过相应款项、期限未满，以及被告李明星、邬青峰均陈述涉案商铺是被告强国宝所提供，使用起始时间是2016年4月等案情，认定三被告应从2016年4月1日起向原告长发房地产公司支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费计算标准，庭审中原告长发房地产公司与被告邬青峰已确认三被告实际使用的涉案商铺的面积为150平方米，此与原告长发房地产公司提交的涉案商铺附近其他商铺的租赁合同所载商铺面积存有一定差异，故本院酌定房屋使用费标准为每日450元。被告强国宝、李明星经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告强国宝、李明星、邬青峰于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区虎踞北路41号负一层06室C-8号商铺（门头为南京山水花鸟国画研究院）腾空，并返还给原告南京长发房地产开发有限公司；
二、被告强国宝、李明星、邬青峰于本判决生效之日起十日内按每日450元的标准向原告南京长发房地产开发有限公司支付2016年4月1日起至实际返还上述商铺期间的房屋占有使用费。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7105元，减半收取3552.5元，由原告南京长发房地产开发有限公司负担740元，被告强国宝、李明星、邬青峰负担2812.5元（此款原告已预交，三被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 周磊
二〇一七年二月八日
书记员 杨艳 更多数据：搜索“”来源：