广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初18661号
原告：陈林青，女，汉族，1966年5月4日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人：王世前，男，汉族，1962年7月21日出生，系原告配偶。
委托代理人：曾越，广东华商律师事务所律师。
被告：深圳市天居基业投资有限公司，住所地深圳市罗湖区红岗路1003号红岗大厦第五层508，组织机构代码56853106-6。
法定代表人：马晓阳。
委托代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王世前、曾越，被告的委托代理人严俊涛、邱凯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方在2015年4月25日签订《笔架山公馆样板房买卖补充协议》，将之作为未来签署的格式版本买卖合同的补充协议，并约定内容冲突以补充协议内容为准。协议第一条规定，该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准。该样板房的毛坯房售价为3855078元，装修售价为45万元，总售价为4305078元。该样板房的面积根据深圳市爱华勘测工程有限公司出具的《测绘报告》，套内实际面积112.1平方米。但由于被告在房屋建设过程中存在违法行为，导致涉案房屋被拆除的面积达42.68平方米（含套内面积39.38平方米，另有3.3平方米拆除后归为外墙），实际套内面积只剩69.42平方米。由于双方约定按照样板房在签约时的现状交楼，因此约定面积应112.1平方米，而现在所能交付使用的房屋套内面积仅为69.42平方米，存在重大面积误差。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，以及双方签订的《深圳市房地产买卖合同》第17条第一款第二项关于面积差异处理的约定，面积不足且超出3%的，××应当双倍返还该不足部分的价金予××（扣除0.6%的误差后），因此，被告应当返还给原告房款2917886.18元，计算公式为(112.1-69.42)/112.1×3855078×（1-0.6%）×2=2917886.18元。事实上，原告一家常住人口为5人，当初将60多平方米的两房房屋卖掉来换购该房，就是因为被告提供的涉案房屋有四房，能够满足原告家庭的居住需求。但由于被告不能按约定面积交房，又逢2016年房价大涨，尽管涉案房屋已被拆得支离破碎，原告仍不敢解除合同，怕难以追上房价上涨的步伐。但涉案房屋实际面积低于约定面积的部分，原告仍然需要另行购买来满足家庭之用，因此被告的违约行为还导致了原告将承担面积减少部分因房价上升带来购房成本上涨的损失。根据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。如果被告如约履行，原告本是无需另行购买住房面积且可坐享升值之利。根据国家统计局的数据，2016年5月70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上年同月价格相比，深圳5月价格涨幅为54%。被告应当赔偿原告损失885102.36元，计算公式为4305078/112.1×54%×(112.1-69.42)=885102.36。另外，由于被告无法在其承诺交房的时间2015年10月31日之前将约定房产交给业主，故其欺骗业主办理虚假的入伙手续，将钥匙直接交给其指定的第三方福建省惠建发建设工程有限公司深圳分公司实施搭建工程，但由于工程违法，被告受到了土地监察等行政部门的处罚，原告购买的涉案房屋也因此被拆得支离破碎，存在严重的安全隐患，无法入住。对此，被告应当根据买卖合同第12条关于逾期交房违约金的约定，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，按原告支付购房总价款万分之四的违约金。从2015年11月1日至2016年8月8日共逾期了282天，应支付违约金为485612.80元，计算公式为4305078×0.0004×282=485612.80。目前，原告已为购房投入了巨额款项，但涉案房屋却因被告的违约行为存在重大安全隐患，根本不具备居住条件，请求法院判令：1、被告立即修缮笔架山公馆项目1栋B座1008号房，使之满足交付条件；2、被告双倍返还原告房屋实际套内面积少于约定面积部分的房价款，共计2917886.18元；3、被告向原告赔偿房屋实际面积减少部分因房价上涨造成的价差损失885102.36元；4、被告支付原告延期交房违约金485612.80元（暂计至2016年8月8日）被告答辩称，一、双方就笔架山公馆1栋B座1008号房（以下简称案涉房屋）买卖，签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）等交易合同文件，对所交易的案涉房屋建筑面积为85.36平方米（套内67.58平方米）充分达成合意；被告从未发出要约称案涉房屋套内建筑面积为118.4平方米，原告所提证据亦无法证明相关销售广告和宣传材料对案涉房屋的面积为118.4平方米作出具体、明确的描述，同时，相关宣传对案涉房屋的价格未产生重大影响，不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对商品房的销售广告和宣传材料应被视为要约之情形。根据双方签署的《深圳市房地产认购书》（证据二）及《买卖合同》（证据三），原告对于案涉房屋的建筑面积即为85.36平方米，套内建筑面积为67.58平方米，购房总价款为3855078元，有着充分的认识，并在与被告达成合意后，签署了上述合同文件。同时，被告在销售过程中从未发出要约称案涉房屋的套内建筑面积为118.4平方米，相反，被告多次特别提示原告案涉房屋相关销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分，所有信息均以双方最终签署的合约等法律文件以及政府部门公布信息为准。同时，案涉房屋于2015年5月成交，按照案涉房屋建筑面积为85.36平方米计算，销售单价约为4.5万/平方米（购房价款3855078元/建筑面积85.36平方米），明显低于周边市场销售均价（根据中原地产提供的《2015年上半年福田区在售住宅项目销售情况报告》（证据二十二），2015年5月前后，笔架山公馆项目周边的一手商品房（住宅）的成交均价为50307元／平方米）。因此，被告不存在虚假夸大涉案房屋建筑面积，以拉低销售单价进行促销的动机，而在案涉房屋销售单价明显低于市场销售均价的情况下，即使不作夸大涉案房屋建筑面积的广告宣传，理性的消费者也会进行购买，原告也并未举证相关宣传内容如何影响价格，应承担举证不力的后果。被告就笔架山公馆项目发出的销售广告及宣传材料，并未对案涉房屋的面积及价格给予明确、具体的描述，原告也未举证证实相关广告、宣传内容对案涉房屋的价格产生重大影响，因此，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，故被告的销售广告及宣传材料仅为要约邀请，不能将其视为《买卖合同》的内容。
二、被告已根据《买卖合同》以及《笔架山公馆样板房买卖补充协议》（以下简称样板房补充协议）所约定的交付标准及交付时间，向原告交付了案涉房屋，原告也接收了案涉房屋，因此，原告无权以迟延交付或交付标准违约为由主张赔偿。根据双方于2015年5月6日签署的买卖合同（证据三）约定，a）案涉房屋的建筑面积为85.36平方米，套内建筑面积为67.58平方米（第三条、附件一）；b）销售金额为3855078元（第五条）；c）交付时间，被告应于2015年10月31日前向原告交付案涉房屋（第九条）;d）交付标准，案涉房屋的装置、装修、装饰的交付标准为毛坯（附件三，及附件五第七条）；e)交付前提条件及验收，在案涉房屋交付前，其所在的笔架山公馆项目应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》，被告应向原告发出《入伙通知书》，原告同意收楼的，应签收钥匙收条，该收条为案涉房屋实际交付的最终凭据（第九条，附件五第十条），而原告应在收到《入伙通知书》之日起5日内对案涉房屋进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，否则，视为同意接收案涉房屋（第十一条）；f)被告应在向原告交付案涉房屋之日起240天内为原告办理并取得案涉房屋的《房地产证》（第二十一条）。双方于2015年4月25日签署《样板房补充协议》（证据五），明确约定：a)案涉房屋的装修内容单独计价为45万元；b)入伙时原告不得以装修、家俬饰品及电器为由拒绝验收及入伙，否则由此产生的一切责任均由原告承担；c)入伙后，被告只承担装修、家俬饰品及电器以外的建筑主体的质量保修责任；d)因入伙后原告擅自改动房屋装修而导致的损失责任，概由原告自行承担。笔架山公馆项目的所有报建手续齐全、产权合法有效，并取得预售许可，符合公开销售的条件（证据六至证据十）。2015年8月3日，被告向主管部门完整提交笔架山公馆项目竣工验收备案的所有材料，并获得《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》（证据十一），具备《买卖合同》第九条约定的交付前提条件。2015年10月9日及15日，被告依约分别以EMS特快专递及报纸公告（证据十三）的方式向原告发出《入伙通知书》。2015年10月24日，双方办理了案涉房屋的入伙手续，经验收无异议后，原告签署了案涉房屋的无异议《收楼意见书》、钥匙收条及承诺书（证据十四）。案涉房屋交付后，双方又依约共同向深圳市不动产登记中心申请办理了案涉房屋的转移登记，经原告配合缴纳相关税款后，原告于2016年3月8日办结并取得了案涉房屋的不动产权证（证据十六），不动产权证显示案涉房屋建筑面积为85.27平方米，套内建筑面积为67.51平方米。据此，被告已于2015年10月24日按照《买卖合同》及《样板房补充协议》的约定，向原告交付了案涉房屋，原告也同意接收案涉房屋，被告已充分履行合同项下的交付义务，案涉房屋的实际占有已由被告转移至原告；案涉房屋交付后，原告亦已于2016年3月8日取得了案涉房屋的不动产权证书，案涉房屋的所有权已转移至原告，原告因此充分享有占有、使用、收益及处分案涉房屋的权利。
三、原告在明知装修即为对案涉房屋进行“补板”违法加建的情况下，自行委托装修公司进行“补板”活动，理应自行承担相关损失。在被告向原告交付案涉房屋后，原告根据与福建省惠建发建设工程有限公司深圳分公司（以下简称惠建发公司）签署的《装修工程委托协议》（证据十七）（以下简称装修协议），委托惠建发公司对案涉房屋进行局部改造，并将案涉房屋的钥匙交付惠建发公司使用（证据十八）；同时，原告明确就“补板”事宜向惠建发公司支付5000元“补板费”（证据十七）。2015年12月，福田区属土地监察部门及城管部门在巡查时发现案涉房屋存在违法加建的情况，遂就案涉房屋的违法加建行为处以行政处罚。因政府主管部门查处案涉房屋违法加建行为时，案涉房屋还未办理产权过户登记，被告仍为案涉房屋当时的登记产权人，因此，政府主管部门向被告作出行政处罚决定，勒令被告限期拆除案涉房屋的违法加建，并限制了案涉房屋所处的笔架山公馆项目的1栋及2栋所有房屋的初始登记或者转移、抵押登记。装修公司迫于压力，对案涉房屋的加建部分进行拆除，以配合完成政府主管部门所作出的行政处罚决定。截至2016年2月1日，案涉房屋的违法加建被拆除，并恢复至合法状态，案涉房屋房地产权利登记的限制也一并解除。随后，原告在知悉案涉房屋现状的情况下，缴纳了办理案涉房屋不动产权证书的相关税费，并于2016年3月8日取得案涉房屋的不动产权证。因案涉房屋的改造工程无法继续开展，惠建发公司于2016年5月20日通过报纸公告及在笔架山公馆项目公共区域公告的方式通知原告领回案涉房屋钥匙（证据二十）。原告以惠建发公司未完成加建工程为由，拒绝领回案涉房屋的钥匙，随后惠建发公司将案涉房屋的钥匙转交由笔架山公馆项目的物业管理公司深圳市中地物业管理有限公司（以下简称物管公司）保管（证据二十四）。随后，原告以“借钥匙”为名更换了案涉房屋钥匙，并再次委托其他建筑公司继续对案涉房屋进行违法加建。2016年6月，原告对案涉房屋进行违法加建的行为被政府主管部门再次发现并要求拆除（证据十九、二十五、二十六）。因此，原告在明知案涉房屋合法的规划套内建筑面积为67.58平方米的情况下，为扩大其入住后的使用面积，委托第三方装修公司对案涉房屋进行“补板”改造，经政府主管部门第一次查处将案涉房屋加建部分进行拆除后，又再次进行违法加建，并再次受到政府主管部门的查处，理应自行承担相关损失。
四、出于维护社会稳定、平息纷争的目的，被告已就案涉房屋向原告支付了补偿款47.25万元。由于案涉房屋受到查违处理，原告多次以上访、信访、组织群体围攻等方式向被告施压，被告出于维护社会稳定、平息纠纷的考虑，已于2016年6月29日向原告支付了补偿款47.25万元（证据二十一）。
五、原告主张“退还”购房价款及其利息的诉求（原告诉讼请求一）对应的拆除面积为违法建筑，该部分建筑不得作为合法标的进行买卖和计价，且原告对该部分建筑所占之空间不享有所有权或专有使用权，也未对该部分建筑支付对价，因此，其该项诉讼请求不应予以支持。案涉房屋涉及的拆除面积为违法加建面积，不得作为合法标的进行买卖，更不应以合法的市场商品房价值衡量计价。案涉房屋涉及的拆除面积所占用的空间，原为笔架山公馆的公共使用空间或未被设计使用的空间，原告并非该等使用空间的产权人或专有使用权人，也未对该部分建筑面积支付对价，无权就此要求“退还”购房款及其利息。
六、就原告索赔案涉房屋被拆除部分对应的增值价差（以下简称“增值价差”）的诉求，如前述，案涉房屋被拆除部分为违法建筑，原告对该部分违法建筑不享有物权或专有使用权，其无权主张该等权利，因此基于违法标而产生的增值价差为不法利益，不应受到法律保护，且市场价格涨跌并非双方订立《买卖合同》之时所能预见，不属于《合同法》规定的“可得利益”。因此，原告的该项诉讼请求不应得到支持。如前述，原告对案涉房屋被拆除部分不享有物权或专有使用权，且涉及违法加建面积，该部分面积增值价差是一种不法利益，不应受法律保护，原告无权要求赔偿。同时，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，可得利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋作为商品房，其价格受政策及市场供需调控，价格涨跌不可预测，原告无权要求该部分增值收益。综上，被告已全面履行双方约定的合同义务，不存在违约之情形，原告明知且自行组织案涉房屋违法加建，理应自行承担损失，原告的诉讼请求无事实基础和法律依据，不应予以支持，望贵院依法驳回其全部诉讼请求。
经审理查明以下事实：
一、涉案房产的基本情况位于深圳市福田区梅林街道林园东路的笔架山公馆项目的建设单位为被告，该项目于2013年7月11日取得《深圳市建设用地规划许可证》、于2014年1月13日取得《深圳市建筑工程规划许可证》、于2014年1月23日取得《建筑工程施工许可证》、于2014年9月19日取得《深圳市房地产预售许可证》、于2015年6月15日取得消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，该项目的燃气、电梯、建筑节能、防雷装置等验收均为合格。2014年6月20日，深圳市地籍测绘大队就笔架山公馆1栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（预售测绘）载明，笔架山公馆1栋B座住宅06-16偶数层的08号房的套内建筑面积为67.58平方米、分摊公用面积为17.78平方米、建筑面积为85.36平方米。该报告同时附有08号房的房屋建筑面积分户平面图。2015年6月16日，深圳市地籍测绘大队就上述项目出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工测绘）载明，笔架山公馆1栋B座住宅06-16偶数层的08号房的套内建筑面积为67.51平方米、分摊公用面积为17.76平方米、建筑面积为85.27平方米。该报告附有08号房的房屋建筑面积分户平面图与预售测绘时的平面图一致。
二、涉案合同的签订及履行情况2015年4月8日，原告（买方）与被告（卖方）签署《深圳市房地产认购书》约定，买方自愿认购卖方笔架山公馆项目的1栋B座1008号房（下称涉案房产），建筑面积为85.36平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为4013624元；购房定金为20万元，已付10万元，于2015年4月9日前再支付10万元；此房为样板房出售，需另加45万元装修费（不包含房价内）；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，买方已看到并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款未无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件；买方须在《认购书》签订之日起7日内支付本房地产总房款的30%（含定金）即1213624元作为本房地产之首期款，并向银行借款支付剩余房款280万元。被告未在合同尾部卖方处加盖印章，买方处由原告签署，经纪人员处有两人署名。另，被告制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页），现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，其中1栋B08户型有部分调整，与户型图存在一定细节的差异，其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充协议》、《购房风险须知》、《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。2015年4月25日，原告（买方）与被告（卖方）签署《笔架山公馆样板房买卖补充协议》约定，买方于2015年4月25日就购买卖方开发的笔架山公馆项目1座B栋1008号房，双方已签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该房为卖方的样板房展示单位，现状包括房屋本体、装修、家俬饰品及电器（其中样板房装修内容单独计价，家俬饰品及电器均为赠送），该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准，该样板房的总售价为4305078元，该样板房的毛坯房售价为3855078元，该样板房的装修售价总计为45万元；该样板房装修款项不计入买卖合同内购房总房价款中，卖方不再就装修款向买方另行开具发票只开具收据，同时该样板房的家俬、饰品、电器均为赠送，样板房的装修款需在签订买卖合同前一次性付清。该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准，买方在签署买卖合同及本协议前已到现场察看该样板房，知悉样板房之状态，并同意按现状购买该样板房，入伙时买方不得以装修、家俬饰品、电器的质量缺陷为由拒绝验收及入伙，否则，由此而产生的一切责任均由买方承担。由于卖方原因导致签订本补充协议时的家俬饰品、电器状况与入伙现场验收时不符，则卖方根据差异情况对本协议附件内容进行补充、调整，买方不得因此向卖方提出退房、拒绝验收及入伙和其他优惠要求。同日，被告向原告开具收取涉案房产装修费45万元的收款收据。2015年5月6日，原告××人）与被告××人）签署深（福）网预买字（2015）第2785号《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，原告购买被告建设的涉案房产，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）85.36平方米，其中套内建筑面积67.58平方米；购房总价款为3855078元，该购房款不包括买卖行为产生的各类税费及费用××人一次性付清购房款××人支付购房款后××人应开具发票××人应当于2015年10月31日前将本房地产交付××人，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》××人××人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等××人××人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应××人所交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据××人书面通××人交付后××人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间××人交付本房地产的钥匙之日××人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出××人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产××人逾期交房的，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止××人按日××人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的××人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市地籍测绘大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积，套内建筑面积在300平方米以下的，差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的，面积超出的，超出的面积视××人无偿赠与，面积不足的××人应当双倍返还该不足部分的价金××人（扣除0.6%的误差后）。差异值在±3%（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五××人应当对样板房的装修装饰材料及其价格，规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置××人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺，交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的××人有权要××人就未达标准部分进行重新装修因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。本合同中的通知应采取书面形式以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信后，在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸送达，送达日为报纸公告刊登之日。合同附件一为房屋建筑面积分平面图，该图与深圳市地籍测绘大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。附件二为公用设施附属配套项目及其建成并验收合格时间。附件三为装置、装修、装饰标准。附件五买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的修改和补充××人确认××人在签订本合同及补充协议、相关附件前，已应所有条款中免除或者限××人责任的条款作出了特别提示××人完全理解并同意其全部内容。本合同正文的内容与本补充约定的内容不相符的，以本补充协议约定为准××人已在销售现场公示《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、《购房风险提示》、《购房须知》等文件××人确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张××人在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者本合同组成部分，交楼标准以本合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准××人的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分。相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。2015年7月27日，被告向原告开具涉案房产的购房款3855078元的发票，发票记载的面积为85.36平方米，单价为45162.58元/平方米。2015年10月10日，被告通过邮政EMS向原告邮寄笔架山公馆入伙通知书，通知书载明，涉案房产（竣工套内建筑面积67.51平方米）符合交付使用条件，要求原告于2015年10月23日至24日办理入伙手续。该邮件于次日由原告签收。2015年10月24日，原告签署《笔架山公馆入伙资料签收表》、《承诺书》、《收楼意见书》、《收条》，其中资料签收表载明原告对表格载明的验收、签约、钥匙交收、委托咨询、领取发票、礼品事宜进行了确认。收楼意见书确认被告在交付房产时已向原告提供了测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告等文件，如原告有异议，应在验收期限届满之日前一次性在本意见书下空白处提出，意见书的业主意见一栏为空白。收条载明原告确认收到涉案房产的钥匙一套。同日，原告（委托人、甲方）与福建省建发建设工程有限公司深圳分公司（受托人、乙方，下称建发公司深圳分公司）签署《装修工程委托协议》约定，甲方委托乙方对涉案房产进行装修，甲方知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、百叶、窗户、门、栏杆、管线、烟道、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和设计变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、型材、玻璃、构造等由此改变；并同意在装修时对房屋进行相关的局部变动，承诺在装修交付时不要求按照买卖合同及附图、本协议及附图予以恢复，并不以之作为向乙方追索赔偿的依据。装修工程款为5000元，此款需甲方在签署本合同时支付。因装修可能会造成装修后使用面积与竣工面积出现差异，由此造成的面积差异，甲方承诺不提出任何异议或权利主张。同日，建发公司深圳分公司向原告开具收取补板款5000元的《收款收据》、涉案房产钥匙的《收条》。2015年10月28日，涉案房产的物业管理公司就涉案房产的装修发放《装修施工许可证》，许可证载明施工时间为2015年10月29日至2016年6月30日。2016年2月26日，被告通过顺丰速运向原告寄发《办理不动产证及契税减征的通知》，通知要求原告收到通知后10日内办理完成相关手续。该邮件于次日妥投。2016年3月8日，涉案房产登记至原告名下，房产证号00××34号号，面积为85.27平方米，登记价为3855078元。2016年5月20日，建发公司深圳分公司在报纸上刊登公告并在笔架山公馆内张贴《领取房屋钥匙的公告》，通知各笔架山公馆业主于2016年5月23日至25日在笔架山公馆领取。2016年5月30日，建发公司深圳分公司向深圳市中地物业管理有限公司笔架山公馆管理处移交了涉案房产的钥匙，双方签署了相应的《钥匙移交单》。2016年6月29日，被告向原告转账支付了472500元。
三、笔架山公馆项目违法加建、改建及处罚的情况2015年12月2日，深圳市福田区规划土地监察局（下称土地监管局）对笔架山公馆项目下发《停止违法行为通知书》称，笔架山公馆在进行违法加建，要求立即停止违法行为。2015年12月4日，土地监管局向被告下发《立案通知书》称，被告未办理建设工程规划许可证在笔架山公馆违法加建，在进行搭板施工加建钢筋砖混结构房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，已于2015年12月4日立案查处。2015年12月7日，土地监管局向被告作出《关于限制笔架山公馆房地产权利的决定》，决定称原告擅自在笔架山公馆1、2栋改建，该局决定在上述违法状态消除或履行有关行政处罚决定前，对笔架山公馆1、2栋房地产实施权利限制，在限制权利期间，上述房产不得办理初始登记或转移、抵押登记。同日，该局即向深圳市不动产登记中心下发《协助限制房地产权利通知书》。2015年12月29日，被告向土地监管局递交《关于笔架山公馆房地产权限制解除的紧急请示》称，公司已开展拆除工作，目前已拆除违法加建近1/2。该项目虽是公司开发建设，对违法加建部分负主要责任，但涉及全体业主权益，目前有很多业主前往公司咨询，公司工作人员只能回答产权正在办理中，可能引发社会不稳定因素，特紧急请求对两栋楼的产权予以解封，公司保证完成违法加建部分的拆除工作。2015年12月31日、2016年1月4日，土地监管局分别向被告下发《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》，限被告于2016年1月20日前自行拆除违法加建。2016年2月3日，土地监管局向被告下发《解除限制房地产权决定书》称，被告于已2016年2月1日消除违法状态，该局决定解除对笔架山公馆1、2栋房地产作出解除限制房地产权利登记的决定。该局同时亦向深圳市不动产权登记中心下发了《解除限制房地产权登记通知书》。2016年3月20日，深圳市施友建设监管有限公司就笔架山公馆项目违法加建扩建项目拆除现状作出核查报告（汇总）称，公司于2016年3月16日受深圳市福田区梅林街道办执法大队委托，对笔架山公馆项目的加建改建等进行了核查，1栋B座的3至17层均存在违法加建情况。截止2016年3月29日，所有加建的钢筋砼楼板已经全部拆除，所有加建的钢筋砼梁绝大部分未拆除。2016年6月24日，土地监管局向笔架山公馆各业主下发《敬告通知书》，要求各业主停止相关加建、改建、扩建行为。2016年7月19日，福田区城市综合管理行政执法局向各笔架山公馆业主下发《敬告通知书》，要求改建、加建、扩建的业主停止相关违法行为，在违法建设状态未完全消除之前，将对小区采取管控政策。另查，原告为证实其购买涉案房产时房产的现状、实际建筑面积、拆除后的现状等事实向本院提交了在样板房拍摄的视频、加盖被告笔架山公馆项目部印章的笔架山公馆1栋B座2层、28至32层改造后的平面图、加盖深圳市墨客环境艺术设计有限公司工程设计出图专用章的天居笔架山公馆F户型标样板房设计项目的原始平面图、平面布置图、拆墙图、建墙图、加建楼板平面图平面定位图、笔架山公馆相关销售宣传材料和原告委托公证处对网站上对笔架山公馆的宣传材料的公证文书、房屋被拆的照片及公共区域照片、原告于2016年8月自行委托深圳爱华勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按原告在现场指认的边界对涉案房产进行现场测绘作出的涉案房产套内面积为112.10平方米（含已拆除部分套内面积39.38平方米，现实际套内面积69.42平方米，拆除现状后其中有3.30平方米归为半外墙面积）的《深圳市建、构筑物测绘报告》、国家统计局在网上发布的2016年5月70个大中城市住宅销售价格变更情况表、载明笔架山公馆1栋B403房产的购房单价为30241.35元/平方米、B503单价为29300元/平方米、B703单价为29900元/平方米、B1203单价为2313272元/平方米、B1803为336568.95元/平方米的购房款发票予以佐证。被告对上述证据均不予认可。被告为证实涉案房产的销售单价并未超出同期其他房产的价格，向本院提交了中原地产在网上发布的《2015年上半年福田区在售住宅项目销售情况报告》予以佐证。该报告记载2015年上半年福田区新房整体成交均价为50307元/平方米。庭审时，双方确认被告于2015年10月24日向原告交付的涉案房产与签署合同时涉案房产的现状一致。关于被告向原告支付的472500元，原告称该款项实为装修款及利息，被告称因涉案房产被查违后，原告多次信访、上访，被告迫于无奈为解除纠纷才向原告支付补偿款。原告称涉案房产为样板房，不存在另行委托建发公司深圳分公司搭板，原告与该公司签署的装修协议的同时签署购房补充协议，被告当天要求原告支付装修款5000元。原告在2015年10月24日并没有收到钥匙，因被告称如果原告不签署收条，其他业主无法搭建，会影响交房，因此该收条是在被告的要求才签署。因涉案房产拆除了部分墙体，存在安全隐患，原告遂要求被告恢复原状。
本院认为，原告与被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《笔架山公馆样板房买卖补充协议》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案房产为样板房，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但××人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告制作的购房风险提示、购房须知均明确所有与笔架山公馆项目有关的楼书、广告、宣传资料、现场展示和样板房所载的文件，图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为约定为准，样板房非最终交楼标准。本案的争议焦点为涉案样板房展示的现状及被告发布的相关样板房的宣传资料是否对涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响？具体到本案中，双方主张的相关影响因素主要为涉案房产的实际展示的建筑面积与合同约定的建筑面积的差异。首先，原告为证实涉案房产的实际建筑面积大于合同约定的建筑面积85.36平方米而对房屋价格造成了影响，向本院提交了公证书、图纸、样板房的视频、涉案房产拆除后的照片，其中公证书的委托人、操作员等内容被涂划，相关图纸中加盖的被告的工程部的印章并非被告备案的印章且并非由被告交付给原告，其他图纸亦非被告交付约原告，本院对公证书及图纸均不予采信。原告提交的相关视频被告不予认可，且该视频亦不能证实涉案房产的实际现状及建筑面积。原告提交的上述证据材料并不能证实其主张的相关事实；其次，根据土地监管局向被告下发的各处罚决定书、被告向土地监管局递交的申请、深圳市施友建设监理有限公司对笔架山公馆违法加建项目拆除现状的核查报告，本院认定被告对涉案房产进行了加建、改建，该加建行为违反了《中华人民共同国城乡规划法》的相关规定，目前该违法加建部分已被拆除，若被告对样板房加建部分视为被告的承诺，那么该约定亦是违法的，应认定为无效。原告在签署涉案合同时即知晓涉案房产的建筑面积为85.36平方米，但原告在涉案房产展示时并未对样板房加建部分提出异议，原告亦应承担无效的法律后果。再者，原告于2015年10月24日签署了钥匙收条及其他交楼文件后，其另行委托建发公司深圳分公司对涉案房产进行装修并签署《装修工程委托协议》，协议约定装修需对房屋结构、平面、立面等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和设计变更及针对装修标准的局部动），协议同时载明原告同意在装修时对房屋进行相关的局部变动。如原告所述，涉案房产为样板房不可能另行装修，但原告仍与建发公司深圳分公司签署相应的装修委托协议，原告签署该协议不排除原告在接收涉案房产后另行加建的可能性，亦即涉案房产被拆除的部分亦有可能包含了原告在接收房产后自行加建的部分，即原告单方委托深圳爱华勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按原告指认的边界对涉案房产进行的现状测绘得出涉案房产的建筑面积亦不能认定为该测绘面积即为涉案房产交付时的现状，原告以涉案房产拆除后的边界对涉案房产的面积进行测绘并以此为由主张实际建筑面积大于合同约定的建筑面积而对涉案房产买卖合同的签署及定价产生影响，依据不足，本院不予采信。再次，涉案房产的定价包含了毛坯房售价3855078元及装修款45万元，购房发票载明的计价面积为85.36平方米，单价为45162.58元/平方米，即双方就样板房的售价是按85.36平方米计算，而装修部分是单独定价的，相应的家俬、饰品、电器均为赠送。原告提交的笔架山公馆1栋B座各楼层房产的销售发票记载的单价均不相同，但房产的销售定价并不同于一般商品的销售定价，房产的销售价格与房产所处的楼层、销售时间、房地产市场因素的变化等息息相关，其他楼层的房产的销售单价低于涉案房产的销售单价并不能证实涉案房产的销售单价高于其他楼层销售单价的原因在于样板房的实际建筑面积大于合同约定的建筑面积；最后，涉案合同签署于2015年4月，2015年3月30日国家公布相应房产调控政策后，深圳市的房价大幅上涨，涉案房产周边的一手商品房在同期的成交均价亦高于涉案房产的销售单价，亦即样板房展示的现状对涉案房产的定价并不必然产生影响。综上，在被告展示的涉案房产的现状不能对涉案买卖合同的订立及房产价格的确定有重大影响，且双方对涉案房产违法加建均应承担相应责任的情况下，原告要求被告承担相应的违约责任，无合同及法律依据。关于修缮房产。如上所述，原告提交的证据并不能证实涉案房产被拆除的部分均为被告向原告交付房产前加建的部分，被告因涉案纠纷已向原告支付了472500元，该款项相当于被告向原告退还了所有的装修款并额外补偿了原告22500元，涉案房产被部分拆除后，并未损坏全部的装修，被告向原告支付的款项足以弥补涉案房产被部分拆除给原告造成损失及另行修复所需的合理费用，对原告的该项请求，本院不予支持。关于返还面积差对应部分的房价款。涉案房产的不动产权证书记载涉案房产的建筑面积为85.27平方米。
原告与被告签署的买卖合同约定的涉案房产的建筑面积为85.36平方米，套内建筑面积为67.58平方米，面积以所附测绘报告为准同，合同同时附有涉案房产的平面图。而深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告记载涉案房产建筑面积为85.27平方米，套内建筑面积为67.51平方米，测绘报告所载的平面图与买卖合同附件所附的平面图一致。虽然竣工测绘的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但该面积的差异值在±0.6%以下，按合同约定被告不补偿。原告委托深圳爱华勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按原告指认的边界对涉案房产进行的现状测绘并作出测绘报告，但该测绘为原告单方委托，且是在涉案房产的加建部分被拆除后按现状测绘，原告委托其测绘时亦未提交相应的建设工程规划许可证、房产分割协议等与涉案房产相关的资料，本院对该测绘报告不予认可。原告据此测绘报告为依据要求被告返还面积差对应的房价款，亦无事实和合同依据，本院不予支持。关于赔偿面积差的价差损失。如上所述，涉案房产的实际建筑面积并未少于合同约定的建筑面积，原告请求被告赔偿面积差的价差损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于延期交房违约金。涉案合同约定被告应于2015年10月31日前向原告交付涉案房产，交付前应发出《入伙通知书》，原告对被告交付的房地产无异议的，应对被告交付的房地产的钥匙出具收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据。被告于2015年10月24日实际办理入伙手续并签署了钥匙的收条，应视为被告已于该日向原告交付了涉案房产。原告主张涉案房产为样板房，不需另行搭板，其签署钥匙收条及与建发公司深圳分公司签署协议是在被告的要求下为了其他业主顺利接收房产才签署的，但原告作为完全民事行为能力人，其理应清楚签署该收条及相关装修协议的法律后果，且从常理上讲，原告签署钥匙收条及相关装修协议与其他业主办理房产交接亦无关系，对原告的该抗辩理由，本院不予采信。建发公司深圳分公司在接受原告及其他业主的委托对房产进行装修后，原告及其他业主并未按建发公司深圳分公司的通知要求取回钥匙，相应的责任应由原告自行承担。综上，被告已按合同约定按期向原告交付了涉案房产，原告主张的延期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回原告陈林青的诉讼请求。本案受理费41109元、保全费5000元（已由原告预交），均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一七年二月八日
书 记 员 李锐珊附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是××就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”