广东省潮州市枫溪人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5191民初字第47号
原告：周再利，男，1959年8月22日出生，汉族，住潮州市枫溪区。
委托代理人：刘泰祥，广东祥典律师事务所律师。
委托代理人：何意蓬，广东祥典律师事务所律师。
被告：苏来发，男，1953年3月4日出生，汉族，现住潮州市枫溪区。
委托代理人：陈运生，广东乔博律师事务所律师。
委托代理人：吴名健，广东乔博律师事务所律师。
原告周再利诉被告苏来发租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案重审后，依法适用普通程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告周再利的委托代理人何意蓬、被告苏来发及其委托代理人吴名健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周再利诉称：2012年初，原告经被告之女婿介绍，拟向被告承租位于潮州市枫溪区白塔村陇上埔的旧厂房一座（占地面积约一亩）用于陶瓷生产。双方协商过程中，被告一再表示厂房的所有权及所占集体土地的使用权均系其所有，不存在任何权属争议，告知原告可安心经营。
原告信以为真，遂于2012年2月1日与被告签订了《租厂房合同书》，约定租期为八年，即自2012年2月1日至2020年1月30日，每年租金为人民币48000元。同日，原告依约向被告交付了二年的租金96000元。因上述厂房较旧，地面坑洼、屋顶破漏。缔约后，原告经被告同意对厂房地面及屋顶进行大面积重建，花费58700元。工程完成后，原告为投产出资建造了一座梭式煤气窑炉（花费110000元）、购置了电机、水电设备等生产工具（花费221596元）。同时，原告因承租该厂房，应白塔村委会要求缴纳了三年的治安费1500。原告于2012年11月底开始正常投产，并要求被告提供白塔村委会关于上述厂房及所占土地的权属证明以办理工商登记，但被告一直未能提供。2013年9月18日，原告与经销商陈益深（翔益陶瓷厂）签订了第一份《订购合同》。合同约定：原告应在2013年12月18日前供应带柄直芯杯15万只，每只单价为2.1元，总额315000元于交货后付还。2013年10月20日，原告刚完成并交付了7万只带柄直芯杯（价值147000元），被告之胞弟苏来茂突然运来大量沙土堵住厂门，称该厂房的所有权及所占土地的使用权系其所有，被告无权出租。
原告被迫停产后，立即与被告交涉，要求被告出具完整的产权证明资料，但均无果。被告报案并向白塔村委会汇报后，枫溪派出所及白塔村委会多次组织被告与苏来茂二兄弟进行调解，但均无法确定涉案厂房的所有权及所占土地的使用权归被告所有。原告无奈，遂自行出资雇人清除厂门前的沙土。岂料苏来茂又接连以锁厂门、倾倒垃圾在厂内的方式逼迫原告停产，导致原告无法如期履行上述《订购合同》约定之交货义务，承担了已交付货物价值15%的违约金22050元。期间，苏来茂向工商部门举报原告无证经营，而原告又因被告无法提供权属证明未能办理工商登记，最终被工商部门罚款3440元。原告在庭审中补充事实理由：被告所出租厂房所属土地的所有权人为白塔村委会，被告与白塔村委会之间的租赁合同是2003年9月30日届满，租赁期满后，被告与原出租方没有重新订立租赁合同，意味着2003年9月30日之后，被告与原出租方之间租赁期限为不定期，而自2013年1月1日起，白塔村委会没有再向被告收取租金，被告对该厂房及土地没有承租权，没权将厂房及土地出租。另外，被告出租的厂房没有取得建设工程规划许可证，也没有办理权属登记，属非法建筑，被告出租行为应认定无效。综上所述，被告在对上述厂房不享有处分权的情况下，以欺骗的方式与原告签订上述《租厂房合同书》，后又无法就涉案厂房的处分权问题获得追认，故该《租厂房合同书》系无效合同，被告应依法返还原告已付的租金人民币96000元。同时，因被告应对合同无效承担全部责任，故被告应依法赔偿原告重建厂房的损失58700元、建造窑炉的损失110000元、购置生产设备的损失221596元、已缴纳的治安费1500元、违约导致的损失22050元及工商部门的罚款3440元，共计417286元。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：
一、确认原、被告于2012年2月1日签订的《租厂房合同书》无效；
二、判令被告返还原告租金人民币96000元；
三、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币417286元；
四、本案诉讼费用由被告承担。原告周再利对其陈述事实和主张在举证期限内有如下证据提供：
一、周再利的身份证复印件1份1页，证明原告的诉讼主体资格。
二、户籍证明复印件1份1页，证明被告的诉讼主体资格。
三、租厂房合同书复印件1份1页，证明原、被告双方于2012年2月1日签订了《租厂房合同书》，但该合同无效的事实。
四、收款收据（租金）复印件2份1页，证明原告按约支付租金96000元的事实。
五、收款收据（治安管理费）复印件3份1页，证明原告租用的厂房没有继续生产但仍按照地方规定履行义务付还治安管理费人民币1500元的事实。
六、结算厂房工程款复印件1份1页，证明原告承租厂房之后对旧厂房修缮，投入资金人民币58700元的事实。
七、梭式窑协议书复印件1份1页，证明原告承租厂房之后建造梭式窑耗资人民币110000元的事实。
八、购置各项设备的单据10份8页，证明原告承租厂房之后投资购置生产设备221596元的事实。
九、广东省非税收入（电子）票据复印件1份1页，证明原告被无辜罚款3440元是被告造成的，应由被告承担责任的事实。
十、订购合同复印件1份1页，证明被告对出租房权属争议无法处理，致原告货单无法生产被扣违约金22050元，该损失应由被告承担的事实。
十一、询问笔录复印件1份1页，证明被告对已出租的厂房既没有所有权，也没有使用权，被告无权出租，被告与原告2012年2月1日签订的租厂房合同无效的事实。
十二、相片复印件4份2页，证明被告兄弟之间对该厂房权属存在争议，波及原告生产经营，造成原告严重经济损失，被告应承担责任的事实。
十三、证实书复印件1份1页，证明被告无权出租涉案厂房，其与原告签订的《租厂房合同》无效。
被告苏来发辩称：
一、原、被告之间签订的《租赁厂房合同书》合法、有效，应当继续履行。被告是涉案的位于枫溪区白塔村陇上埔厂房一座及所占场地的合法权利人。1999年4月10日，被告向潮州市枫溪区白塔管理区承租了位于该村原玻璃厂（该厂自1978年建成，自建成以来该厂所在土地一直进行非农建设）用地—白塔村陇上埔地块，用地面积一亩。承租后，被告依约向出租方白塔管理区缴纳了租金。1999年5月，被告为经营陶瓷生意，在承租的此地块上建造了厂房一座，且于2001年在此处开办了个体工商户，进行陶瓷的制造和加工。故涉案厂房的所有权人及所占用地的使用权人都是被告，权属明确。至于原告所诉的其无法办理工商登记手续及其他妨害原告生产的情况都无法说明被告对涉案厂房不享有处分权。签订《租厂房合同书》是被告与原告的真实意思表示，签约时，双方对租赁的标的物的现状及权属情况是明知的，双方应当如约履行各自的合同义务。而原告认为被告是以欺骗的方式与原告签订《租厂房合同书》的说法是违背事实的推卸责任的做法。
二、原告诉请的赔偿损失无事实和法律依据，不应由被告承担。如上所述，被告已依约将厂房交付给原告使用，而原告也使用了该厂房进行生产经营，原告支付厂房租金是履行法定的合同义务，其无权请求返还。对于原告所述的重建厂房、建造窑炉、购置生产设备一事，被告认为这一概与事实不符，原告就此所主张的损失赔偿请求依法无据。苏来茂妨害租赁厂房的使用，对于被告和原告来说都是受害人，若原告因此而造成经济损失，应当依法向实施侵害人即苏来茂主张权利。而且，妨害行为事发后，被告积极请求白塔村管理区和派出所排除妨碍，维护被告和原告的权益，现妨害已经排除，原告也接受了处理结果，继续经营。综上，被告对自有厂房进行出租，是处分自有物权的合法行为，符合《物权法》的规定，原告的主张既与事实不符，又缺乏相应的法律依据，请人民法院驳回原告的诉请。同时，原告租用被告厂房进行经营，现尚欠被告租金人民币96000元，被告将保留对原告主张租金的权利。被告在庭审中补充：1、对于超期问题，原告已认可被告与村签订租赁合同，合同中无确认2003年9月30日届满；2、原告说村委会收取租金到2013年1月1日，但实际被告仍继续向村委会交租金。2015年租金也交好，村委会无拒收租金，村委会对被告将厂房出租给原告一事是清楚的，无提出异议；3、村委会至今无对原告行使出租权进行干涉，其认可原告承租行为；4、取得建设规划许可证是城镇建设规划的要求，乡村在法律上没有要求，被告的厂房是在村集体用地的基础上建造，造价较低，按相关法律规定，其无需要取得建设规划许可证，其出租行为不违反法律和行政相关规定，是合法的。被告苏来发对其陈述事实和主张在举证期限内有如下证据提供：
一、身份证复印件1份1页，证明被告的主体资格。二《白塔管理区经济联合社出租合同书》、《杉瓦厂房基建协议书》《证明》复印件3份3页，证明涉案土地系村出租给被告使用，被告出资建造该地上厂房。
三、照片复印件1份2页，证明涉案厂房现状。
四、《上缴租地款及管理费登记卡》、《收款收据》、《专用收款凭证》、《现金缴款单》、《通知书》、《补缴租金明细》、《收款收据》复印件7份12页，证明被告一直都在支付租金，都在履行租地合同义务。
五、《个体工商户营业执照》、《个体工商户申请开业登记表》、《租厂房协议书》复印件3份7页，证明被告于2001年在涉案厂房处开办了个体工商户，进行陶瓷的制造和加工。后又将厂房出租给苏才合使用。被告一直在行使对该厂房的权利。
六、租厂房合同书复印件1份1页，证明被告与原告之间签订的《租赁厂房合同书》约定内容。
七、收款收据复印件1份1页，证明原告对厂房地埕、窗门的维修费用系由被告支付。
八、报警回执复印件1份1页，证明被告积极请求白塔村管理区和派出所排除妨碍。经开庭质证，被告苏来发对原告周再利提供的证据有如下质证意见：对证据一、二的三性无异议。对证据三内容无异议，但合同书无法支持原告主张合同无效，合同书是双方签订的真实有效的合同书，合同书第3条已表明双方是在相互确认下签订合同的，第4条第1款、第2款、第3款、第5款约定了违约责任，其中第5款无履行；对证据四表明被告已将厂房交付原告使用，原告尚欠2年多租金；对证据五无异议，但证明白塔村委会认可村委会已将土地出租给被告，也可看出被告已将租赁物交付原告使用；对证据六三性有异议，证据记载内容缺乏真实性，被告在当初移交厂房时以12000元修缮费交给原告；对证据七有异议，对于原告是否在租赁物内建造梭式窑一事不清楚，原告没有告知被告，若窑炉存在也应是有资质公司建设，不能由私人建设，也应有正规发票；对证据八三性有异议，我方不清楚原告为何购置这些设备，是否用于租赁物内使用，支付款项形式不符合法律规定，也无法证明用于涉案租赁物内使用；对证据九有异议，这是原告违法经营，与本案无关，事实上，被告将厂房租给原告，有明确告知不能用于违法经营；对证据十有异议，无任何损失凭据，若有存在损失，也应认定为受他人侵权产生，与本案无关；对证据十一，被询问人苏来茂是造成厂房无法正常经营的妨害人，其认为涉案厂房是其所有，其与涉案厂房有明显利害关系，其内容不可采信；对证据十三认为与事实没有依据。对证据十二，被告和原告已请求当地派出所排除了妨害；对证据十三认为无事实，在原庭审中也可看出证人与本案存在明显利害关系，证言不可采信；其他按原质证意见。原告周再利对被告苏来发提供的证据有如下质证意见：对证据一无意见；对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，合同书内容不明确，无法证明被告与白塔村委会的权利义务以及租赁期限，对协议书认为无双方签名确认，无法证明被告出租的厂房系被告所建，《证明》是被告单方制造不是原始凭证，无法确认是否与当时实际情况相符；对证据三真实性无异议，对关联性有异议，无法证明被告要证明的内容，其只能证明厂房外貌，无法反映原告投入的设施等内部情况；对证据四认为无法证明被告要证明的内容，特别是最后一张《现金缴款单》只是证明被告向白塔村委会汇款的事实，但根据第一次审理查明的事实可知，白塔村委会对被告支付租金行为是不同意接受的；对证据五认为与本案无关，被告是否进行工商登记与本案无关，证据五中的第六份证据也证明了被告与白塔村委会之间的租赁期限是2002年12月，《租厂房合同书》也印证被告违约事实，被告与案外人苏才合还存在租赁关系，就将厂房出租给原告；对证据六真实性无异议，但认为该合同因不符合法律规定条件而无效；对证据七，只能证明被告支付了一部分修缮费用，但不等于租赁厂房维修费用只是12000元；对证据八认为与本案无关。案件在原一审过程中，原一审法院依法向潮州市枫溪区白塔村村民委员会了解涉案厂房位于枫溪区白塔村陇上埔（四至：东至绍潮共用通巷、西至培广通巷、南至才合通巷、北至白塔陇上埔路）厂房一座的用地性质（工业用地或者其他性质）以及土地的承租人（以前及现在，何时起至何时止）的情况。潮州市枫溪区白塔村村民委员会于2015年4月28日函复如下：该土地于1978年承建玻璃厂。1989年1月25日由村经联社将玻璃厂所在厂房租赁给吴培鸿兴办裕生纸箱厂，租期15年，即自1988年10月1日至2003年9月30日。1990年5月2日，吴培鸿将土地转租给苏桂昌（经了解，实际承租人系苏来茂，其委托苏桂昌代租代管）。1999年4月10日苏桂昌将土地转租苏来发，约定自1999年1月1日起土地转租苏来发，其中原共用负担0.1亩由苏某1承租负责。土地租赁期至2003年9月30日期满后，租赁合同没有再办理续租。村经联社按原租金标准向苏来发收取地租至2012年12月31日。因苏来发和苏来茂就该土地租赁权属发生争议，2013年11月9日村二委会决定暂停收取土地使用费。经查询，目前未能查询到上述土地变更土地用途资料。对以上函复材料，双方当事人的质证意见：原告意见：对复函真实性无异议。被告与白塔村委会之间的租地租赁期限至2003年9月30日，租赁合同期满后无再办理续租，故双方之间的租赁应变更为不定期租赁，同时复函也指出村经联社按原租金标准向被告收取土地租金至2012年12月31日，为此，自2013年1月1日起，被告就没有取得涉案厂房所属土地的承租权。被告意见：对复函第一部分无异议，之前土地已在办集体企业，用于非农建设；对第二段内容不清楚，但从复函内容也看出土地一直用于非农建设；对第三段内容不清楚，对小括号内内容认为与事实不符，无事实依据；对第四段的内容的情况应是村委会将土地出租给被告，从被告提供的协议书可看出来，而不是苏桂昌将土地转租给被告，对土地租期到2003年9月30日无事实，被告一直在支付租金，村委会也没对被告继续租赁土地提出异议。复函内容说土地权属发生争议不是事实，而是苏来茂对土地进行侵权，是侵权争议，说租金只是收到2012年12月31日不是事实；土地一直用于非农建设；村委会在2013年11月19日决定暂停收取土地使用费一说我方不清楚，我方一直支付租金，没有收到任何通知。在原一审过程中，原告周再利申请证人邱某、陈某1、张某1、谢某、郑某、吴某、陈某2、张某2、苏来茂、苏某1出庭作证；被告苏来申请证人苏某2出庭作证。证人苏来茂（男，汉族，1957年12月21日，住广东省潮州市枫溪区白塔担米路13号，公民身份证件号码：440520195712212333。）的证言：位于白塔村（四至分别有绍潮、才合、利昭、陇上埔路）的厂是我的，厂的面积1.2亩。我有合同，在1990年我花三万元买的，当时我让桂昌书记帮忙办理的，后来我用去办厂，厂名是枫溪艺华彩瓷厂，当时我是法人。办厂后一直在生产，后来一段时间生意较差，我在深圳工作，我哥哥就打电话给我，说要跟我借该厂去做生意。后来我就打电话给桂昌书记说我哥要去管该厂，后来口头约定该厂借我哥，当时没有办理相关的手续，桂昌书记与我哥一起讲到经联社的桂泉同意。2013年我向我哥讨回该厂，当时认为我哥拿我的厂去出租去赚钱，但是没有付给我一分钱。后来发生纠纷，经村委及亲属解决无效，我就到厂前堵沙，所以责任是苏来发的。以上所述，我当庭提交如下证据复印件予以佐证：收款收据复印件1份1页，潮州市工商联城市信用合作社印鉴卡（启用日期1994年3月2日）、中国人民建设银行现金支票复印件2份1页，说明材料复印件1份1页，关于租赁原玻璃厂场改建裕生纸箱厂的合同书复印件1份1页，关于苏来茂租地办厂简要情况及其见证人复印件1份2页。原告对证人苏来茂的意见及证据认为：无意见，刚好印证了白塔村委的复函内容，也证明涉案土地是苏来茂向村承租。被告对证人苏来茂的意见及证据认为：认为调解的证明，双方确有因侵权的事做了调解。对收款收据及信用合作社印鉴卡之类的认为与本案无关，我方不清楚。对于说明材料（“白塔管区个体户承租人”）与本案无关，无法证实其所陈述的对土地存在的权属，与本案无关。认为证人与本案存在有利害关系，他所陈述的可信度底，应不予以采信。证人苏某1（男，汉族，1955年3月18日，住广东省潮州市枫溪区白塔陇上埔路8号，公民身份证件号码：440520195503182350。）的证言：我与原、被告双方是同村人。该工场原是苏来茂与枫溪白塔苏玉彬、吴培宏买的，后通过我爸爸苏桂昌的关系给苏来茂介绍买的，苏来茂委托我爸去办理相关手续的，工场的地址在陇上埔路，邻居是绍潮，才合，东边是绍潮、南边是才合、西边是个外地人、北边是路边。该地是1990年买的。当时有去工商办理营业执照，当时我也在场。我证实该地当时是苏来茂买的。1993年左右该地发生火灾，后来再重建。之后与苏来发怎样发生关系我就不清楚了。原告对证人苏某1的意见认为：无意见，印证了复函中括号部分的内容。被告对证人苏某1的意见认为：对其陈述的内容无法证实村将土地出租给苏来茂，现土地权属是苏来发不存在争议，所以其证言应不予以采信。证人邱某（男，汉族，1969年11月30日出生，住广东省潮安区凤塘镇英凤村英乔乔东1号，公民身份证件号码：440520196911303638。）的证言：我与原、被告没有任何关系。周再利工场改建我有叫工人去做。即周再利修缮厂房的这一部分是由我叫工人去做的。证人邱某证实原告提供的证据六是其写的。原告对证人邱某的证言认为无意见。被告对证人邱某的证言认为其所述的事不知道，也认为不实。证人陈某3（曾用名陈某1，男，汉族，1976年2月2日，住广东省潮州市湘桥区官塘镇石湖村向西路东面三横12号，公民身份证件号码：44052019760202615X。）的证言：我与原、被告双方均没有任何关系。我是与原告认识，原告向我买东西，有生意的往来。我卖周再利的滚压机。证人陈某3证实其出具给周再利的结算单是其写的。证人张某1（男，汉族，1962年12月19日出生，住广东省潮州市湘桥区西新路9号二幢204房，公民身份证件号码：440520196212191710。）的证言：我是给周再利装修的，是生意上的关系，没有其它的关系。我给周再利做烘焙房，隔闪，车床之类的，包括办公、吊顶。从2012年4月25日前后去给周再利做的。之后我有出具一份结算单给周再利。证人张某1证实其出具给周再利的结算单是其写的。证人吴某（男，汉族，1961年1月13日出生，住广东省潮州市枫溪区怀德五房祠堂路一幢一梯201号，公民身份证件号码：440520196101132339。）的证言：我与周再利有生意上的往来，没有其它的关系。我卖周再的注浆设备，当时是2012年8月11日，款项20100元，当时我也有出具收据给周再利的。证人陈某2（男，汉族，1986年12月7日出生，住江西省南康市浮石乡高洲村窑前排20号，公民身份证件号码：360782198612072015。）的证言：我卖发电机和压缩机给周再利，是周再利过来拿的，不认识被告。我在2012年9月13日写了一份收据给周再利，款项已经付清。证人陈某2证实该收据是其写的。证人张某2（男，汉族，1974年2月2日出生，住四川省简阳市石板凳镇先锋村6组17号，公民身份证件号码：511027197402022732。）的证言：周再利与我是合作关系，我帮他建窑，2012年7月20日签订协议书的，当时建了十一万。证人张某2证实该协议书是其写的。证人谢某、郑某经通知没有到庭作证。原告对上述证人陈某3、张某1、吴某、陈某2、张某2的证言的意见如下：证实了该案工场的相关设备及承建是他们出售和承建的，虽有的承建没有资质，但买卖行为已经发生，相关价款原告均已支付。被告对上述证人陈某3、张某1、吴某、陈某2、张某2的证言的意见如下：交付厂房时就是现在的现状，对于证人陈述的内容被告一概不知，证词与陈述的情况可知被告所支付的款项没有充分的证据予以证实，所以，证词没有依据，应不予以采信。证人苏某2（男，汉族，1963年3月7日出生，住广东省潮州市枫溪区白塔潮汕公路88号，公民身份证件号码：440520196303072311。）的证言：我与原、被告是同乡人。受被告的委托，证实我给被告基建的事。1999年前后，应该是5、6月，被告知道我在做建筑，叫我给他建厂房，后来我就去给被告建厂房，事情距离现在已经十多年了。当时总共七百多平方，一平方当时约建170元左右，当时有签订合同书。基建后就付还我的基建款了，约十多万元。款已付清，当时还剩下三、四千元尾数，我说不要了。证人苏某2证实基建协议书是其签名的。原告对证人苏某2的证言有如下意见：厂是谁建的与本案无关，我方是租厂的，厂是谁建的与本案无关。被告对证人苏某2的证言有如下意见：对证言无意见，从此可看出被告是该厂的合法所有人，苏来茂与该厂毫无关系。
经审理查明：涉案厂房位于潮州市枫溪区白塔村陇上埔,所属土地所有权人为潮州市枫溪区白塔村村民委员会，该土地于1978年为玻璃厂,1989年1月25日由白塔村经联社将玻璃厂所在厂房租赁给吴培鸿兴办裕生纸箱厂，租期15年，即自1988年10月1日至2003年9月30日。1990年5月2日，吴培鸿将土地转租给苏桂昌；经白塔村经联社同意，1999年4月10日苏桂昌将土地转租苏来发，约定自1999年1月1日起土地转租苏来发。被告承租后，一直按约定向白塔村委会缴纳租金。1999年5月，被告在承租的土地建设厂房（四至：东至绍潮共用通巷、西至培广通巷、南至才合通巷、北至白塔陇上埔路）一座，并于2001年在此处开办了陶瓷制造和加工的个体工商户。2012年2月1日原告与被告签订了《租厂房合同书》，约定被告将现有厂房及水电设施租赁给原告，租期为八年，即自2012年2月1日至2020年1月30日，每年租金为人民币48000元。合同签订后，被告将厂房交付给原告占有使用，原告分别向被告交付了2012年、2013年二年的租金人民币96000元，并分别以“来发”或“来发（工场）”之名向白塔村委会缴纳了2012年、2013年、2014年共3年的治安费1500元。涉案厂房交付使用后，经被告同意，原告对厂房的地埕、窗门部分进行修缮，被告为此向原告支付对应的修缮费人民币12000元。原告主张其对厂房进行其他改建修缮征得被告同意，对于建造窑炉等生产设施认为不必经其同意，原告为此向本院申请委托司法鉴定机构对其投入厂房的生产设施的价值进行物价评估的司法鉴定；被告否认其他改建修缮征得其同意，原告也未能提供证据证明其他改建修缮征得被告同意。至法庭辩论终结前，被告仍没有提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关依据。以上事实有庭审笔录及原、被告提供的证据及（2015）潮安法枫民初字第21号卷宗2卷在卷，可予确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，原告主张被告对涉案厂房不享有处分权的情况下与其签订的《租厂房合同书》无效，要求被告返还租金并赔偿重建厂房、建造窑炉、购置生产设备等各项损失。根据案件查明事实，被告向潮州市枫溪区白塔村民委员会租赁涉案厂房所属土地后建设厂房，后于2012年2月1日与原告订立涉案《租厂房合同书》1份，合同约定了被告提供现有厂房及水电设施出租给原告使用，原告向被告交付租金等条款。租赁合同订立后，被告即将租赁标的物交付原告使用，原告向被告交付了2012年、2013年二年的租金人民币96000元，但至法庭辩论终结前，被告仍没有提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关依据。被告作为出租人将未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的涉案厂房出租给作为承租人的原告并订立租赁合同，该租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，依法应认定为无效合同。原告基于涉案租赁合同无效，请求被告返还因该合同取得的租金。因在该租赁合同订立后，原告已经占有使用了被告交付的涉案厂房，其按照租赁合同约定标准交付的租金，应视为支付厂房占有使用费，原告请求返还租金，依据不足，不予支持。涉案租赁合同订立后，被告依约定将现有厂房及水电设施交付原告使用，原告经被告同意对涉案厂房的地埕、窗门部分进行了修缮，被告为此向原告支付了对应的修缮费人民币12000元。原告主张其对厂房进行其他改建修缮征得被告同意，对于建造窑炉等生产设施认为不必经其同意，但被告否认其他改建修缮征得其同意，而原告也未能提供证据证明其他改建修缮征得被告同意。为此，除了被告已支付对应修缮款部分，应认定原告对厂房进行其他的改建修缮未经被告同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，原告未经被告同意对涉案厂房进行其他的改建修缮部分所发生的费用，应由其负担，原告申请对其投入厂房的生产设施的价值进行物价评估的司法鉴定并请求被告赔偿损失，依据不足，不予支持。对于原告主张的其他损失，与本案无关，不予支持。原告为此向本院为此，原告请求被告返还原告租金人民币96000元及赔偿原告各项损失人民币417286元的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条的规定，
判决如下：
一、确认原、被告于2012年2月1日订立的《租厂房合同书》无效；原告周再利应于本判决发生法律效力之日起1个月内将位于潮州市枫溪区白塔村陇上埔的涉案厂房（四至：东至绍潮共用通巷、西至培广通巷、南至才合通巷、北至白塔陇上埔路）一座返还被告苏来发。
二、驳回原告周再利的其他诉讼请求。本案受理费人民币8932元，由原、被告各承担人民币4466元；被告应承担部分款项已由原告代为垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起1个月内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 陈树鹏
审 判 员 刘作炎
代理
审判员 许 纯
二〇一七年一月二十六日
书 记 员 洪少榕 来源：