江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5597号
上诉人（原审被告）：孔令华。
被
上诉人（原审原告）：徐州鑫盾物业管理有限公司。
法定代表人：林振海，该公司经理。
委托诉讼代理人：张宝庆。
上诉人孔令华因与被上诉人徐州鑫盾物业管理有限公司（以下简称鑫盾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔令华，被上诉人鑫盾物业公司的委托诉讼代理人张宝庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孔令华上诉请求：1、撤销一审判决。2、将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人减收上诉人50%的物业服务费。事实和理由：1、物业服务瑕疵是减免物业服务费的依据，但一审判决并未全面认定被上诉人物业服务瑕疵的内容。被上诉人存在诸多明显违反《江苏省居住小区物业管理服务标准》的行为，除了一审判决认定的“草坪管理不善、路面维护不足、小区出入口无人看管、车辆随意进出停车”外，被上诉人从未依规定开展过服务满意率调查，也未依照《物业合同》约定安排保安人员24小时值班巡逻，对于普通住宅改为加工门窗工厂、部分业主侵占公共区域的行为亦不予制止，并曾擅自关停小区自来水供应。2、一审判决程序存在瑕疵。3、一审判决查证证据不全面。一审判决认定被上诉人服务瑕疵不全面，被上诉人未全面履行其物业管理服务的义务，其无权享受收取物业费的权利。
被上诉人鑫盾物业公司辩称，上诉人所述无事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的诉状请求。首先，物业服务是针对广大业主而有别于为单一客户提供的专项特别服务，难以实现所有业主的认识完全一致，因此对于征询意见在合同当中也仅是对缴费业主进行征询，不存在上诉人所述服务水平低及回避的态度。其次，对于小区二十四小时值班巡逻制度的问题，被上诉人是一直服务至撤离该小区为止，从未间断。再者，对于住宅和使用情况不属于物业公司提供物业服务的范围，物业公司仅是服务单位，而不是行政管理者，无行政管理及处罚的权利，且从未有过擅自关停小区自来水供应的情况。基于上述事实，上诉人所述无事实和法律依据，其诉请事由超出了物业管理的范围，应依法驳回其诉请。鑫盾物业公司向一审法院起诉请求判令：请求法院依法判决。事实和理由：徐州经济技术开发区旺旺名居业主委员会于2013年12月1日与鑫盾物业公司签订《旺旺名居花园小区物业服务合同》，合同期限自2013年10月5日至2014年10月4日止。物业管理费按房屋建筑面积每月每平方米0.55元，公共耗能费每年每户120元收取。合同签订后，鑫盾物业公司如期进驻该小区进行物业管理服务。孔令华在该小区的房屋建筑面积为102.47平方米。经鑫盾物业公司催要，孔令华仍拖欠2013年10月5日至2014年10月4日的物业管理服务费676.3元，公共耗能费120元。一审法院认定事实：2013年12月1日，鑫盾物业公司（乙方）与徐州经济技术开发区旺旺名居花园小区业主委员会签订了《旺旺名居花园小区物业服务合同》。约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务内容与标准：“……对外来人员及其车辆和贵重物品的出入实行登记制度，对于合同未做约定或者约定不明确的，乙方应执行《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级服务标准。”合同期限自2013年10月5日至2014年10月4日止。物业管理费按房屋建筑面积每月每平方米0.55元按年收取，公共耗能费每年每户120元收取。合同在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成的，可以向人民法院起诉。孔令华的房屋为旺旺名居小区3-3-402室，建筑面积为102.47平方米，其自2013年10月5日至2014年10月4日未缴纳物业服务费。诉讼中，鑫盾物业公司陈述：孔令华辩称基本属实，我公司也派人及时处理了，但相关人员不听从我们的。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。孔令华与鑫盾物业公司之间存在有效的物业服务合同关系，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。根据法庭查明事实，鑫盾物业公司收费标准在我市稍低于政府指导价0.6元/平方米，且履行了物业服务义务，孔令华应当缴纳物业服务费。遂判决：被告孔令华于本判决生效之日起十日内向原告徐州鑫盾物业管理有限公司一次性支付2013年10月5日至2014年10月4日的物业费676.3元、公共耗能费120元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：一审判决上诉人孔令华向被上诉人鑫盾物业公司支付2013年10月5日至2014年10月4日的物业费676.3元、公共耗能费120元是否正确。
本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被上诉人鑫盾物业公司与上诉人孔令华所在小区业主委员会签订物业服务合同后，被上诉人鑫盾物业公司已按合同约定以及相关规定提供服务，上诉人孔令华作为业主，在接受物业服务后应依法、依约及时缴纳相关物业管理费用。在被上诉人鑫顿物业公司张贴书面物业费催交通知后，上诉人孔令华以其接受的物业服务存在瑕疵等为由拒绝支付相关费用，但其在一、二审期间，对于其诉称的物业服务瑕疵等相关问题并未提供证据予以证实，对其以此为由拒交或要求减免相关物业管理费用的主张，本院不予采信。故一审判决上诉人孔令华向被上诉人鑫盾物业公司支付2013年10月5日至2014年10月4日的物业费676.3元、公共耗能费120元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人孔令华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人孔令华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理
审判员 孟 娟
二〇一七年一月十八日
书 记 员 郁梦晨 百度搜索“”