北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终6968号
上诉人（原审被告）:王俭，女，1965年1月15日出生。
委托诉讼代理人：史少凡（王俭之夫），住北京市海淀区。
被
上诉人（原审原告）:北京太月物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼1层101室。
法定代表人:刘毅聪，总经理。
委托诉讼代理人：信金鹏，男，该公司主任。
委托诉讼代理人：程洪丽，女，该公司助理。
上诉人王俭与被上诉人北京太月物业管理有限责任公司（以下简称太月物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王俭之委托诉讼代理人史少凡、崔正刚，被上诉人太月物业公司之委托诉讼代理人信金鹏、程洪丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王俭上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人要求支付物业费的诉讼请求，认定收费标准无效。事实和理由：被上诉人的收费标准无效，不能作为裁判依据。被上诉人不能证明兑现了“封闭式管理”的承诺，没有证据证明提供了应有的物业服务。被上诉人没有证明其进行了催费，已经超过了诉讼时效。
被上诉人太月物业公司辩称，同意一审判决。二级服务的标准我公司已经进行了公示。催费系采用贴单核上门催收的情形。收费标准是依据274号文件测算得出。王俭提供的证明物业服务瑕疵的视频我们已经在一审法院发表了意见。太月物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王俭支付2011年度物业费本金3355.3元，2012年度物业费本金3355.3元，2013年度物业费本金3355.3元，2014年度物业费本金3355.3元，2015年度物业费本金3355.3元，共计本金16776.5元；2、判令王俭支付滞纳金16776.5元；以上两项共计33553元；3、由王俭承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王俭是北京市海淀区**单元902室（以下简称902号房屋，建筑面积113.02平方米）的业主，2004年2月18日，北京泰跃房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称泰跃房地产公司）与太月物业公司（乙方）签订《逸成东苑前期物业服务合同》，合同约定，泰跃房地产公司将逸成东苑委托太月物业公司实行物业管理，物业费收费标准2.474元/月/平方米。合同签订后，太月物业公司一直在该小区内从事物业服务。2004年1月18日，王俭办理902号房屋的入住手续时，签订《承诺书》，同意遵守《逸成东苑物业管理公约》；签订《逸成东苑业主公约》，同意遵守该公司规定的各项权利与义务，其中包括向物业公司交纳各项服务费用。王俭入住后一直接受太月物业公司提供的物业服务，但自2011年起王俭未交纳物业费至今。审理中，就室内部分，王俭向法庭提交入住后的维修单，证明物业提供服务质量情况及维修单，光盘一张，证明其室内地下暗管24小时热水管慢渗问题，太月物业公司提出24小时热水慢渗问题是开发商遗留问题，并以维修单为据证明物业公司已尽到维修义务。就公共部分，王俭向法庭提交太月物业公司试运行封闭管理通知，证明2011年8月之前太月物业公司没有提供封闭式管理；提交关于“小区建设移动基站”一事的业主意见书，证明物业公司未经多数业主同意建设基站，侵害了业主的权益；提交光盘一张，光盘存储内容为照片和视频，证明太月物业公司在服务中存在小区安保不到位、垃圾未及时清理、公共设施上晾晒衣服、家庭保障系统拆除、小区游泳池荒废、地下室出租等问题。经质证，太月物业公司对于公共部分的安保、环境、公共设施维护问题，太月物业公司认为已经尽到督促告知义务；对于小区建设移动基站的问题，太月物业公司提出，业主联名提出意见后，已经将设备拆除；游泳池荒废问题是属于开发商遗留问题。一审法院认为,合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。太月物业公司与王俭基于双方签署的承诺书及《逸城东苑业主公约》形成了物业服务合同关系。在双方物业服务合同履行过程中，就室内部分，王俭提出的24小时热水管慢渗问题，双方均提交了物业多次检查并出具维修意见的维修单，未进行进一步维修原因系由于双方对维修方案达不成一致，物业公司已尽到合同约定的维修义务，因此，不能成为王俭拒交物业费的理由。就公共部分，涉及小区公共利益，业主应当通过业主大会或业委会另行主张权利。需要指出的是，物业公司具有管理维护小区公共区域的义务，物业公司应该加大公共区域共同维护的宣传力度，加强小区内的巡视和安保服务，维护小区公共环境卫生，积极有效地进行管理，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。但物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，物业公司应当就物业服务中可能存在的需要改进、提升服务质量的情况，应当随时向业主收集建议，及时整改服务中存在的问题。在此，法院也建议物业公司应首先树立便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入，降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主也是一种不公平。希望双方能换位思考，相互理解，加强沟通，共同维护公共区域环境。综上，太月物业公司为王俭居住的小区提供物业服务，王俭亦接受了太月物业公司提供的服务，故王俭应当向太月物业公司支付物业费，现太月物业公司起诉王俭支付拖欠的物业管理，于法有据，法院支持。因业主欠交物业管理费得初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故太月物业公司主张的滞纳金，法院不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：
一、王俭于判决生效后七日内向北京太月物业管理有限责任公司交纳二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业费16776.5元；
二、驳回北京太月物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,王俭向本院提交了业主签名的《意见书》，《信访函》，发票复印件等，证明太月物业公司履行物业服务存在瑕疵以及履行服务主体与合同不符。太月物业公司对上述证据的证明目的均不认可。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王俭认为太月物业公司履行服务存在瑕疵，要求免除物业费用，但应提供充分证据证明物业服务的实际状况如何。由于物业服务是一种全方位具有持续性的工作，因此，对于物业服务的整体状况如何应该全面评价为宜。王俭所述的室内漏水问题，太月物业公司进行了检查维修。对于建设移动基站的问题，太月物业公司认可因业主投诉而已经拆除。关于家中的安保系统问题，太月物业公司认为可以使用。
本院认为，该系统属于购房时所配置，该功能是否完好并不属于本案物业服务的审查范围，当事人可以另行解决。王俭所述的公共会所以及地下室出租的问题涉及小区业主公共权益，业主应当通过业主大会或业委会另行主张权利。对于门禁、环境、安保的问题，王俭没有提供充分证据证明该些服务存在重大瑕疵且属于小区普遍现象，影响了业主的正常生活。综上，王俭在二审中所提供的证据不足以证实其主张成立，应该承担举证不能的法律后果。当然，作为物业服务单位，太月物业公司对于王俭所提出的瑕疵亦应予以重视，工作中积极改进，为业主创造良好的环境。对于王俭所述诉讼时效问题，经本院审核，王俭在诉讼中已认可太月物业公司催要过费用，故太月物业公司没有怠于主张权利的事实存在，对其关于诉讼时效抗辩，本院不予支持。对于王俭所述服务主体问题，太月物业公司认可是其分公司执行服务，此并不属于物业服务瑕疵。另外，王俭在一审中未提出反诉，其上诉要求确认收费标准无效属于新的诉讼请求，本院在程序上不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费六百三十八元，由王俭负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 王国庆
代理
审判员 唐兴华
二〇一七年一月十八日法官 助理 刘雅璠
书 记 员 任可娜 来自：