辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13556号
上诉人（原审被告）：陈绍凯，男，1953年10月8日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：杨艳慧，系辽宁腾达律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：沈阳市大东区德增酒店，住所地：沈阳市大东区白塔路**号。经营者：訾灵池，男，1959年7月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：鞠颖，系辽宁兴桓律师事务所律师。
上诉人陈绍凯因与被上诉人沈阳市大东区德增酒店（以下简称“德增酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由
审判员周濛担任
审判长并主审，
审判员姜会军与
代理
审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陈绍凯上诉请求：撤销原审判决，发回重审；
一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人为开办医疗养老机构与被上诉人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同签订后上诉人为筹备医院对案涉房屋进行装修改造，并就在该房屋设置医疗结构向大东区卫生局提出了设置医疗机构申请。2015年3月上诉人对案涉房屋进行的装修改造工程刚结束，被上诉人通知上诉人案涉房屋属于国有资产，大东区政府决定收回涉案房屋。上诉人在接到通知后向被上诉人关于房屋已经装修完成部分进行了报损也进行了评估。被上诉人至今未对上诉人的损失进行赔偿，故避免证据灭失才迟迟不腾房。双方租赁合同无法实现的原因在于收房，并非上诉人自身过错。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人合法权益。
被上诉人德增酒店答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。德增酒店向原审法院提出诉讼请求：1、判决解除德增酒店、陈绍凯签订的房屋租赁合同及补充合同；2、判决陈绍凯支付拖欠德增酒店的房屋租金及利息（利息从2014年12月23日开始计算，租金及利息计算至陈绍凯腾房日和实际给付房租的日期）；3、判决陈绍凯承担本案诉讼费。事实与理由：德增酒店、陈绍凯于2014年3月26日签订房屋租赁合同，并于2014年6月23日签订补充合同，约定德增酒店将其拥有合法使用权的厂房租赁给陈绍凯，陈绍凯按照合同约定按时支付德增酒店房屋租金。双方约定若陈绍凯逾期15天支付租金，则视为陈绍凯违约，德增酒店、陈绍凯之间的房屋租赁合同自动解除，陈绍凯无条件腾房，所有后果由陈绍凯自行承担。陈绍凯于2014年12月向德增酒店支付第一年租金467,500元后，一直未向德增酒店支付租金，德增酒店多次催要无果，陈绍凯拒绝支付所拖欠的租金。陈绍凯辩称，德增酒店、陈绍凯于2014年3月26日签订房屋租赁合同，合同于2014年7月1日生效，此后，双方又签了一份补充协议，签完合同及补充协议之后，德增酒店向陈绍凯交纳了一年的租金573,000元。陈绍凯承租的房屋德增酒店来是一个工厂，陈绍凯租用房屋是想经营一个集医疗和养老于一体的医院，所以陈绍凯承租房屋后便开始投资装修，直到2015年3月中旬，装修基本快要结束的时候，德增酒店通知陈绍凯承租的房屋是国有资产，大东区政府决定收回,不再把房子出租给陈绍凯，并告知陈绍凯把所有的装修花费损失报给德增酒店，德增酒店再把情况报给房屋产权单位。此后，大东区政府委派评估公司对该房屋先后做了两次评估。大东区卫生局也曾告知陈绍凯政府要收回房屋，建议陈绍凯不要继续投资。近期，大东区工业总公司还找到德增酒店协商收回房屋事宜，但是双方没有谈成。房屋从装修之后到现在基本是闲置，德增酒店单方提前终止合同，给陈绍凯造成的损失，应该由德增酒店来承担。原审法院
经审理认定事实如下:本案涉案房屋的产权单位为案外人沈阳市友谊服装厂（以下简称友谊服装厂）。2011年12月15日，德增酒店与友谊服装厂签订房屋租赁合同，约定友谊服装厂将大东区白塔路神庙巷1号的友谊服装厂部分出租给德增酒店，租期自2011年12月15日起至2017年4月15日止。2012年12月26日，德增酒店与友谊服装厂签订借款协议，约定将双方此前签订的房屋租赁合同中约定的租期，在五年的基础上再增加十五年。2013年9月24日，德增酒店与友谊服装厂签订房屋租赁合同书，约定友谊服装厂同意德增酒店对外转租房屋。2014年6月23日，德增酒店、陈绍凯签订房屋租赁合同，约定德增酒店将大东区财神庙巷1号一期1,371平方米的房屋出租给陈绍凯，租期从2014年7月1日起至2023年6月30日止；第一年租金为52万元，第二年至第九年，每年在上年基础上递增3%，按年交租，每年两次，上打租；第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）分三次交付，第一次在本协议签订之日交付13万元，第二次在土建结束交房时交13万元，第三次在12月15日之前交26万元，第二年之第九年，在当年6月15日和12月15之前分两次交齐当年租金；逾期交付租金超过15天，为陈绍凯违约，租赁协议自行终止，陈绍凯无条件撤出，并承担由此带给德增酒店及自身的一切损失、责任；陈绍凯使用房屋开办医疗养老机构，未经德增酒店书面同意，不得转行或转租；陈绍凯独立装修，自行承担费用。同日，德增酒店、陈绍凯双方签订房屋租赁合同补充合同（一），约定德增酒店将自用一层南侧1-3轴主至F-J轴加收发室（不含原门厅）出租给陈绍凯，总面积110平方米，年租金按47,500计算；租期、租金交付方式、租金年递增律及递增年份与原协议相同。签订上述合同后，德增酒店将涉案房屋交付给陈绍凯，陈绍凯占用涉案房屋至今。陈绍凯于2014年3月26日向德增酒店交纳租金26万元，于2014年6月23日向德增酒店交纳租金26,500元，于2014年12月23日向德增酒店交纳租金181,000元，以上共计467,500元。2014年12月23日，陈绍凯向德增酒店出具欠条一份，写明欠房租10万元，于2015年12月30日之前还清。陈绍凯在向德增酒店交纳租金467,500元后，再未向德增酒店交纳租金。上述事实，房屋租赁合同、补充合同、收据、欠条、房屋租赁合同书、借款协议、房产证、工作记录及庭审笔录，经当庭质证，该院予以确认。原审法院认为，德增酒店、陈绍凯于2014年3月26日签订的房屋租赁合同及补充合同（一）均合法有效，双方应当恪守履约。签订上述合同后，德增酒店已经按照合同的约定将涉案房屋交付给陈绍凯使用，陈绍凯亦应按照合同约定向德增酒店交纳房屋租金。根据合同约定，涉案房屋第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）租金总额应为567,500元（52万元＋47,500元），现德增酒店已向陈绍凯支付租金467,500元，尚欠10万元未付，故陈绍凯应向德增酒店支付2014年7月1日至2015年6月30日期间欠付的租金10万元。根据合同约定，从第二年起，租金在上一年基础上递增3%，故2015年7月1日至2016年6月30日期间的涉案房屋租金总额应为584,525元（567,500元×103%），陈绍凯在此期间承租并占用涉案房屋，但未向德增酒店交纳房屋租金，故陈绍凯应向德增酒店交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金584,525元。关于德增酒店要求陈绍凯赔偿拖欠租金利息损失的诉讼请求。陈绍凯在2014年7月1日至2016年6月30日期间，共计拖欠德增酒店房屋租金684,525元，给德增酒店造成实际损失，陈绍凯应予赔偿。根据德增酒店拖欠上述租金的数额及时间，该院酌情认定陈绍凯赔偿因逾期交纳租金684,525元而给德增酒店造成的损失28,000元。根据合同约定，陈绍凯逾期交纳租金超过15天，视为陈绍凯违约，租赁合同自行终止，陈绍凯无条件撤出涉案房屋。目前，陈绍凯已经长期拖欠德增酒店租金，累计684,525元，故对于德增酒店要求解除与陈绍凯签订的房屋租金合同及补充合同的诉讼请求，该院予以支持，合同解除后，陈绍凯应将涉案房屋交还给德增酒店。目前，陈绍凯实际交还涉案房屋的时间尚未确定，而德增酒店、陈绍凯双方在合同中又约定房屋租金从第二年起逐年递增3%，故陈绍凯应实际承担的房租数额亦无法确定，综上，关于2016年7月1日起至陈绍凯实际腾房之日的租金及逾期支付租金的损失问题，德增酒店可以另行主张权利。关于陈绍凯提出的因有关部门要收回涉案房屋，德增酒店于2015年3月通知陈绍凯，不再将涉案房屋出租给陈绍凯的抗辩。陈绍凯未向该院提供相关证据证明其此项抗辩的内容，且陈绍凯实际占用涉案房屋至今，德增酒店未阻止或影响陈绍凯使用涉案房屋，且涉案房屋亦未被有关部门收回，故对于陈绍凯的此项抗辩，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、解除德增酒店与陈绍凯于2014年3月26日签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充合同（一）；
二、陈绍凯于本判决生效之日起45日内，将沈阳市大东区财神庙巷一号房屋（一层南侧1-3轴主至F-J轴、收发室、2、3、4层主楼及二层东侧E-F轴②-④轴）返还给德增酒店；
三、陈绍凯于本判决生效之日起10日内向德增酒店交纳拖欠的2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金10万元；
四、陈绍凯于本判决生效之日起10日内向德增酒店交纳拖欠的2015年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金584,525元；
五、陈绍凯于本判决生效之日起10日内向大东区德增酒店赔偿因逾期交纳租金684,525元而给德增酒店造成的损失28,000元；
六、驳回德增酒店的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,644元，由陈绍凯负担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，上诉人陈绍凯与被上诉人德增酒店签订的房屋租赁合同及补充合同（一）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。陈绍凯于2014年12月向德增酒店支付第一年租金后，一直未再向德增酒店支付租金，且实际占用案涉房屋至今。故原审法院判决陈绍凯返还房屋并支付租金并无不当，应予维持。关于上诉人陈绍凯主张租赁合同无法继续履行系因被上诉人及产权人原因导致的上诉理由。
本院认为，房屋产权人虽系沈阳市友谊服装厂，但德增酒店拥有案涉房屋的合法转租权，陈绍凯实际占用案涉房屋至今，德增酒店及沈阳市友谊服装厂并未阻止或影响陈绍凯使用案涉房屋，且案涉房屋亦未被有关部门收回，故对于陈绍凯的该项上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,644元，由上诉人陈绍凯负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一七年一月十八日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自