山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0921民初3140号
原告：张红艳，女，1972年11月23日出生，汉族，职业个体工商户，现住宁阳县。
委托诉讼代理人：王现斌，宁阳振宁法律服务所法律工作者。
被告：ＸＸＸ，男，1974年7月20日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。
被告：郑吉法，男，1971年5月20日出生，汉族，农民，现住宁阳县。
被告：李淑红，女，1968年5月31日出生，汉族，农民，现住宁阳县，系被告郑吉法的妻子。
第三人：杨芝义，男，1954年11月28日出生，汉族，农民，现住宁阳县。
第三人：李向荣，女，1954年6月29日出生，汉族，农民，现住宁阳县，系第三人杨芝义的妻子。
原告张红艳与被告ＸＸＸ、郑吉法、李淑红、第三人杨芝义、李向荣案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告张红艳及其委托诉讼代理人王现斌、被告ＸＸＸ、第三人杨芝义、第三人李向荣到庭参加诉讼，被告郑吉法、被告李淑红经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红艳向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与第三人签订的房屋买卖合同有效，我享有宁房权证宁字第××号房屋的所有权。2．请求停止对该房屋的执行。事实和理由：2014年3月经宁阳县公证处公证，我购买了第三人所买的第二、三被告的房屋,房权证号为宁房权证宁字第××号和土地证号为宁国用(2007)字第1**号；该房屋房款我已付清，两证交付于我，且使用三年有余，我享有该房屋的所有权，因该房屋房权证和土地证相关事项记载不一致没能办理过户手续。2016年6月3日，我发现该房屋门上贴了金诺国际拍卖有限公司公告，才知贵院依第一被告的申请拍卖该涉案房屋，我即刻向贵院提出执行异议，并递交相关证据，第一被告申请执行我所购买的房屋无事实根据和法律依据，而贵院2016年9月30日作出的(2016)鲁0921执异12号执行裁定书对我提出的执行异议不予采信，损害了我对房屋的所有权。综上事实，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实根据和法律依据，为维护我的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求法院查明事实，依法判如所诉。
被告ＸＸＸ辩称，一、郑吉法是宁阳县世纪城5幢102室的登记所有人，是该房屋的物权所有人，该登记具有对外公示效力，郑吉法、李淑红对查封事实也从未向法院提出过异议，诉讼过程中更未告知法院和答辩人将房屋转让、交付给原告张红艳。
二、根据我国《物权法》有关规定，不动产物权的设立、转让和消灭以登记为要件，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，公证机关出具的公证书只能证明双方当事人签订房屋买卖合同的行为事实，但公证不具有物权变动的效力。特别是原告提供的物业费、水费收据，用户名称为杨芝义，该房屋的物权所有权人不是原告，使用人也不是原告。
三、原告诉称将房屋购买后即经营使用该房屋不属实，称2016年6月3日才知被查封、拍卖的事实更不是事实。被告ＸＸＸ在立案起诉及查封该房屋时，房屋占有使用人是郑吉法、李淑红，没有交付给原告，至今房屋使用人也不是原告。原告没有占有、使用房屋。
四、我国法律明确规定物权优先原则及物权大于债权原则，原告张红艳虽然主张将涉案房屋出售给了自己，但并未办理房屋转移变更登记手续，所以原告张红艳与郑吉法、李淑红、及杨芝义之间仍然是债权关系，郑吉法、李淑红仍是房屋的物权所有人，原告张红艳不享有物权，不是房屋的物权所权人，债权不能对抗物权。其主张是房屋的所有权人不能得到法律支持。
五、原告主张因房权证和土地使用证用途性质记载不一致，致使房产不能过户，原告自身具有严重过错。首先，购买房产属于重大经济支出，购买人应尽到最大限度的谨慎注意义务，应审查房屋所有权证和土地使用权证，及登记所有人等信息，所以对于两证记载不一致致使房产不能过户的事实，原告是明知的，特别是原告购买的房屋属于连环买卖，出卖人亦不是原房主，更增加了买卖的风险：其次，原告作为完全民事行为能力人，买二手房要办理房屋、土地两证转移变更登记是众所周知的事实，而原告至今没有向房屋所有权人和出卖人要求办理房屋过户登记，至自己的民事权益于不顾，自身具有严重过错。即使原告要求过户出卖人拒不配合，原告亦应依法提起诉讼通过行使诉权要求过户登记，以保护自己的权益，而原告自2014年3月至今已近3年，无视自已的合法权益，主观上具有严重过错。所以本案涉及房屋至今未过户，是原告自身原因造成。综上，原告张红艳的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，原告对本案执行标的及涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故请求人民法院依法驳回诉讼请求。被告郑吉法未答辩。被告李淑红未答辩。第三人杨芝义、李向荣述称，我们于2011年花了11万元购买被告郑吉法、李淑红的房屋，用于经营工艺品，经过了公证；后来因为孩子结婚用钱于2014年以22万元卖给了原告张红艳也经过了公证，将房屋交给原告后，原告盘了我们的部分货物继续经营工艺品和古董，我经营期间剩余的货也交予原告代卖，因缴纳水电费和店铺字号都是我办理的，原告又是继续经营，所以没有变更，以上都是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，1.原被告以及第三人的身份信息；2.“宁国用（2007）字第145号”《国有土地使用证》以及“宁房权证宁字第××号”《房屋所有权证》；3.（2012）宁阳证经字第33号公证书以及（2014）宁阳证经字第69号公证书；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，证人温某的当庭证言，本院认定如下：证人温某系原告张红艳申请出庭作证，证人证明：证人与原告系普通朋友，2013年7月知道原告买了位于宁阳县世纪城涉案的门头房，自2013年7月至今张红艳在门头房内经营古玩。原告以该证言结合在执行机构审查执行异议时递交自己持有的水电费收据，主张自己实际占有使用了该涉案门头房。被告ＸＸＸ提出异议：在执行异议审查期间原告主张是和第三人李向荣合伙干生意，与本案庭审中证人证言以及原告的陈述不一致；原告递交的水电费收据名字仍然是杨芝义的，与原告主张实际占有的事实不一致；现在门面仍然是杨芝义经营的“永盛堂”没有变化，每天均是第三人李向荣开关门头房的大门，与原告主张不一致。综上，原告并未实际占有该案涉房产。第三人杨芝义、李向荣针对被告ＸＸＸ的异议述称：因在物业管理部门开设水电费账户时用的是杨芝义的名，为省事没有变更；重新做一个门头牌匾要几百元，并且原告经营的范围与原来没有变化，为省钱没有更换；将门头卖给原告后，原来经营期间的货物部分盘给了原告张红艳，还有剩余的部分货底需要继续变卖处理，加上第三人的儿子在门头房隔壁举办复习班，为了照顾孩子和处理货底，李向荣天天在门头上，为了答谢原告让其在门头上待着，也因为原告家远开关门头不及时，便由李向荣负责。综合原被告质证和第三人陈述意见以及经本院确认的证据，可以认定证人温某的当庭证言符合客观事实，依法应当予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年4月17日，ＸＸＸ因民间借贷纠纷，向法院申请对郑吉法、李淑红的相关财产采取保全措施，本院作出(2015)宁保字第21号裁1号民事裁定书，查封了郑吉法所有的位于宁阳县文庙街道办事处世纪城5号楼1层102室房产一套（房产证号：宁房权证宁字第××号),查封期限三年。后ＸＸＸ诉至本院，经审理本院于2015年5月28日作出（2015)宁民初字第1528号民事判决书，判决“被告郑吉法、李淑红偿还ＸＸＸ借款本金110000并支付利息”。判决生效后被告郑吉法、李淑红未履行法律文书确定的义务，2015年6月24日ＸＸＸ申请法院立案强制执行。执行程序中，2015年10月28日本院作出（2015)宁执字第780号执行裁定书，查封郑吉法名下使用的土地，土地使用证号：宁国用（2007)字第145号，查封期限三年。经ＸＸＸ申请，本院委托评估机构对郑吉法名下房产进行价值评估，泰安信诚价格评估事务所于2016年2月25日出具价值评估报告，2016年3月14日本院作出执行裁定，拍卖郑吉法名下的案涉土地和房产。2016年6月3日拍卖机构金诺国际拍卖有限公司发出拍卖公告，因郑吉法、李淑红外出下落不明，无法通知，拍卖公告张贴于宁阳县世纪城5幢102室外。张红艳以购买并占有、使用该房产为由，对拍卖涉案房产主张所有权，向法院提出案外人执行异议。2016年9月28日，我院作出（2016）鲁0921执异12号执行裁定书，驳回了张红艳的异议请求。关于案涉土地使用权和房产。2006年2月29日，被告郑吉法取得案涉房产“宁房权证宁字第××号”所有权证书，2007年4月20日，被告郑吉法取得“宁国用（2007）字第145号”土地使用权证书。2008年12月26日，被告郑吉法、李淑红与第三人杨芝义达成卖房协议，第三人杨芝义支付给被告郑吉法、李淑红现金11万元，郑吉法、李淑红为杨芝义出具收据一份，内容为：“今收到杨芝义门头房款现金壹拾壹万元正，￥110000元郑吉法李淑红08年12月26日。”2012年3月23日，被告郑吉法、李淑红为卖方与第三人杨芝义为买方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告郑吉法、李淑红将“坐落在宁阳县世纪城5幢102号门头房一套卖给买方，该房产登记在卖方郑吉法名下(房屋所有权证证号：宁房权证宁字第××号，国有土地使用权证证号：宁国用（2007）字第145号）；该门头房价款为人民币十一万元整，买方已于2009年3月9日一次性付清给卖方”。宁阳县公证处为该房屋买卖合同出具了（2012）宁阳证经字第33号公证书。房屋交付给第三人杨芝义后，杨芝义开办了字号为“永盛堂”的工艺品店铺，并在物业管理处以杨芝义的名义开设了水电费缴费账户。2013年6月30日，杨芝义与原告张红艳达成协议，将案涉土地使用权和房产以22万元出卖给了原告，同日第三人杨芝义、李向荣向原告出具《卖方协议》和《收款条》各一份，《卖方协议》内容为“杨芝义、李向荣世纪城门头房一处卖给张红艳，贰拾贰万元正，门头房5号楼102室，面积43.19.商业用，房权土地给张红艳永久使用，双方永不反悔。卖方杨芝义李向荣2013年6月30日。”《收款条》内容为“今收到张红艳买本人门头房款现金贰拾贰万元正（220000.00元）2013年6月30日杨芝义李向荣”。2014年3月25日，杨芝义李向荣为卖方与原告为买方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定杨芝义李向荣将“坐落在宁阳县世纪城5幢102号门头房一套卖给买方张红艳，该房屋所有权证证号：宁房权证宁字第××号，建筑面积43.19平方米，土地使用权证证号：宁国用（2007）字第145号）；该楼房交易价款共计贰拾贰万元整，买方已于2013年6月30日一次性付清给卖方，卖方收款后出具收据；买方付清全部房款后，卖方就将该楼房及房产证、土地证交给买方了”。同日，宁阳县公证处为该房屋买卖合同出具了（2014）宁阳证经字第69号公证书。第三人杨芝义、李向荣将案涉房屋交付给原告后，原告继续在该房产内以“永盛堂”的名义经营工艺品，继续以杨芝义的名义缴纳水电费。因第三人李向荣需要继续使用该房产店铺变卖原来剩余的货底，便留在该涉案房产内并负责在原告不在时开关门头房大门。
本院认为，原告张红艳与第三人杨芝义、李向荣签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同经公证机关依法公证，且在签订合同之前，双方当事人已经履行了合同主要义务，原告张红艳与第三人杨芝义、李向荣签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案第三人杨芝义与被告郑吉法、李淑红以及杨芝义与原告张红艳在签订《房屋买卖合同》后，均未就涉案房产变更权属登记，不发生物权变更效力，该涉诉土地使用权以及房屋所有权仍登记在被告郑吉法名下，郑吉法仍具有物权，原告对涉案房产并不具有物权，其要求确认对涉案房产享有所有权的请求，依法不予支持。原告张红艳与两第三人签订的《房屋买卖合同》中约定：“买方已于2013年6月30日一次性付清给卖方，卖方收款后出具收据；买方付清全部房款后，卖方就将该楼房及房产证、土地证交给买方了”，该内容包含有在张红艳交付给第三人房款后，在签订合同之前，第三人已经将涉案房屋及房屋的土地使用权、房屋所有权证书交付给了原告占有使用。原告占有该房屋后，在案涉房屋内继续以原“永盛堂”的名义经营，并继续以杨芝义的名义缴纳水电费，该事实由原告持有涉案房屋的水电费收据和证人温某的当庭证言予以证实，由第三人杨芝义、李向荣的陈述佐证，两第三人对被告ＸＸＸ的异议作出的解释符合日常生活常识和生活经验，而被告ＸＸＸ对自己的异议主张并未提供证据证实，原告主张已经支付购房价款并实际占有使用案涉房屋的事实依法应当予以认定。原告签订合法有效的房屋买卖合同后，交付的全部价款并实际占有使用了涉案房屋，其对该房屋具有实体权属方面的民事权益，对房产未变更登记没有明显过错；而ＸＸＸ对被告郑吉法、李淑红享有的是普通债权，其申请执行涉案房产的行为是实现生效裁判文书所确定债权的行为，ＸＸＸ对执行标的并不享有排他性实体权利，对执行标的即本案诉争房产的权属纠纷仅发生在原告与郑吉法、李淑红之间。综上，原告对涉案房产所具有实体权属民事权益明显优先于ＸＸＸ在生效裁判文书执行依据项下实现债权的请求权，原告的民事权益足以阻却并排除ＸＸＸ对涉案房产的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，
判决如下：
一、原告张红艳与第三人杨芝义、李淑红签署的《房屋买卖合同》合法有效。
二、停止对位于宁阳县文庙街道办事处世纪城5号楼102室土地使用权以及房产的执行（土地使用证：宁国用（2007）字第145号，房屋所有权证：宁房权证宁字第××号）。
三、驳回原告的诉讼请求。案件受理费4600元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘 振
审 判 员 刘 新
人民陪审员 胡秋玉
二〇一七年一月十八日
书 记 员 马 玲 搜索“”