河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0922民初3269号
原告：程玉林，男，汉族，1972年11月18日出生，住河南省新密市。
被告：张可记，男，汉族，1962年6月28日出生，住濮阳市华龙区。
委托代理人：祝磊，河南天盈律师事务所律师。
被告：王明臣，男，汉族，1979年12月6日出生，住河南省范县。
原告程玉林与被告张可记、王明臣案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程玉林、被告张可记及其委托代理人祝磊、被告王明臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程玉林向本院提出诉讼请求：请求法院立即停止对位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号（郑房权证字第××号）房产的强制执行，并解除查封扣押；由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2012年11月14日，原告程玉林与被告王明臣、郑州尚居房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》，被告王明臣自愿将坐落于郑州经济技术开发区经北二路66号G5幢21层2101号（房屋坐落位置以下发房屋产权证为准，2016年1月11日下发的房产证显示房屋位置为郑州经济技术开发区××楼××单元××号）卖给原告程玉林，房屋成交价格为63.5万元，第一次首付款为36万元，剩余房款由银行放贷之日向被告王明臣支付。王明臣在收到首付款当天将房屋腾空，交付给原告程玉林，原告一直合法占有使用至今，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告王明臣应当配合原告办理房屋过户手续。在查封涉案房屋之前，原告程玉林与被告王明臣已签订合法有效的《房屋买卖合同》，原告程玉林已经按照合同约定向被告王明臣支付房屋首付款36万元。原告可以按照法院要求将剩余27.5万元交付执行。被告王明臣于2012年11月19日将房屋交付给原告程玉林，原告程玉林一直合法占有该房屋，无干扰使用至今。涉案房屋未办理过户手续系被告王明臣的违约行为导致的，故涉案房屋实际已属原告程玉林所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院立即停止涉案房产的强制执行，并解除查封扣押。被告张可记系执行案件的申请人，被告王明臣系执行案件的被申请人，在执行程序中被告张可记申请法院对原告程玉林具有所有权的房产申请执行，原告提出案外人异议，法院于2016年11月11日作出（2016）豫0922执异19号民事裁定，驳回原告的异议申请。现依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
被告张可记辩称，一、答辩人与王明臣之间的借贷关系明确，事实成立，现已进入合法的执行程序，整个程序合法有效，不存在任何瑕疵，根据《物权法》第九条“不动产以登记为主，未经登记不发生效力”，所以被答辩人不是查封房产的物权人，无权提出该诉讼，法院应当驳回起诉。
二、就被答辩人与王明臣签订的合同来讲，双方合同真实性存疑。双方签订房屋买卖合同后，程玉林按照合同约定向王明臣支付房屋首付款36万元，“王明臣向程玉林书写今收到程玉林房款36万元，时间2012年11月19日”。当时交易房款63.5万元，程玉林只交了36万元，剩余27.5万至今未付，但从合同签订到2016年5月法院查封前都是由王明臣一直来偿还银行贷款和利息。现在房价从63.5万涨到130万，程玉林在没有履行房屋买卖合同的情况下，而自签订合同至今4年有余，程玉林未交付款项，王明臣也末向程玉林索要剩余房款，但仍偿还银行贷款和利息，所以双方的这种做法难以让人置信。
三、房屋买卖合同第五条违约责任。第3条明确约定“若乙方未能依据本合同第三条的约定交付房款，视其违约，超过三日，甲方有权解除合同，另行出售该房屋”。现在乙方至今没有交清房款，违约在先。第5条第（4）“乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担”。程玉林与王明臣签订合同后，程玉林可以单方到银行办理贷款手续，也可以直接按照银行指定账户还清银行贷款，如果合同不存在瑕疵，可以通过郑州尚居房地产营销策划有限公司协助办理，程玉林有那么多办理途经，而不去办理，显然在当时故意不愿履行合同义务。从合同签订至法院查封足有4年之久，程玉林仍然没有付清王明臣剩余房款27.5万元，更没有偿还银行贷款和利息，4年的银行贷款和利息11万元仍然让王明臣来偿还，其违约行为是自己的故意拖延造成的。
四、根据《物权法》第九条“不动产以登记为主，未经登记不发生法律效力”。双方签订的房屋买卖合同，约定双方同意在签订本合同后房产证下发后20个工作日持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户及相关手续，或到相关部门办理相关手续。若任何一方不按约定配合办理相关手续，视其违约，程玉林一没有付清全部价款；二没有偿还银行贷款和利息；三没有主动找王明臣办理过户手续。只是片面说找不到王明臣，但没有事实依据，查封前从没有证据证明程玉林向王明臣打过电话或者发过短信要求王明臣过户（王明臣通信方式一直没有更换）程玉林只是在该房屋查封后才找王明臣要求办理过户。从以上事实来看，违约方足以认定是程玉林违约。谁违约将按本合同第五条违约责任第(3)项约定追究其违约责任。
五、原告程玉林依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，来阻扰法院的执行是不对的，理由是：1、程玉林与王明臣签订的房屋买卖合同，违反了《担保法》第四十九条。程玉林没有按照合同第三条约定付款来履行义务，按照合同第五条，应当承担违约责任。该合同即便是有效合同，因我国不动产实行登记公示制度，未过户就不具有对抗他人的合法性，异议人应按民事违约起诉被执行人，实现自己的合法权益。2、该房屋程玉林并没有合法占有，其提供证据，物业费、水费凭证，只是片面证明由李玉姗在居住，而非程玉林占有，程玉林与李玉姗现在并不是夫妻关系。夫妻关系不能以户口本来认定，合法的结婚证才是法定的夫妻关系。程玉林和李玉姗诉说两人在2014年就办理了离婚手续，双方也拿不出足够的证据来证明该房屋归谁所有，有谁居住，程玉林诉说已合法占有该房屋至今，于法无据。3、程玉林没有付清全部价款，也没有把剩余价款交付法院执行。4、原告程玉林有重大过错，房屋买卖合同签订后，乙方按申请贷款比例向甲方支付首期款36万，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。因程玉林在当时办理贷款手续不主动，剩余27.5万元，至今又不交付王明臣。王明臣经营超市其经济特困难，到处筹资，其称王明臣不配和办理房屋过户手续是错误的。综上所述，双方均没有按照双方签订的合同来履行约定的义务，如果认定该房屋买卖合同为有效合同的话，（不说法律规定）单从合同约定条款事实对合同双方当事人还有没有法律约束力。程玉林在该合同中不仅仅有违约行为，更没有积极主动地履行合同约定的义务，但双方所签订的合同也违背《合同法》第52条第5项。程玉林依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条来对抗申请执行人，显然与本案事实不相符。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定第一款第一项。已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断谁是权利人。所以，程玉林提出的异议之诉不能成立，应当予以驳回。
被告王明臣辩称，我不同意原告的诉求。我确实借了张可记的钱，张可记扣押我的资产是正确的，诉讼费我不承担。
经审理查明：被告张可记与王明臣等因民间借贷产生纠纷，起诉至濮阳市华龙区人民法院，审理期间张可记向濮阳市华龙区人民法院申请诉讼财产保全，濮阳市华龙区人民法院于2016年4月18日作出（2016）豫0902民初3737号民事裁定书，查封了登记所有人为被告王明臣的位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号的房产一处。濮阳市华龙区人民法院于2016年8月18日作出（2016）豫0902民初3737号民事判决，判令被告王明臣等向张可记履行偿还借款492000元并支付利息和违约金的义务。该判决生效后，张可记向本院申请执行。执行过程中，原告程玉林作为案外人提起执行异议，本院于2016年11月11日作出（2016）豫0922执异19号民事裁定，驳回程玉林的异议。
原告程玉林不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，2012年11月14日，原告程玉林与被告王明臣通过居间方郑州尚居房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同一份，约定程玉林以63.5万元价格从王明臣处购买涉案房屋；双方于签订合同后，共同到银行办理相关按揭贷款手续；程玉林按所申请贷款的比例，在立契时向王明臣支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向被告王明臣支付；双方还约定王明臣在收到首付款当天将房屋腾空，交付给原告程玉林，与程玉林进行交接验收，双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。在签订本合同后房产证下发后20个工作日持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户及相关手续，或到相关部门办理相关手续。若任何一方不按约定配合办理相关手续，视其违约。2012年11月19日，李玉姗通过中国工商银行向王明臣汇款36万元，当日王明臣向程玉林书写“今收到程玉林房款36万元”收到条。原告为证明实际占有了涉案房屋提交的郑州凯旋物业管理有限公司出具的收款单，显示2015年8月至2017年9月1日涉案房屋物业费由李玉姗缴纳；2014年7月至2016年7月涉案房屋水费由李玉姗缴纳。原告提交的2014年2月至2016年11月郑州银行代理收费凭证及收费表显示的付款单位仍然是王明臣；提交的郑州市热力总公司居民供用热合同有程玉林的签字，而用热户是王明臣。再查明，原告程玉林庭审中自述其与李玉姗于1997年11月28日结婚，2015年办理离婚手续，办离婚的目的是2015年开发商开始办理房产证，国家对二套房税收有限制性政策，为了节省点钱就办了离婚手续，2016年11月28日已经复婚。又查明，至本案起诉时，涉案房屋王明臣自银行按揭贷款尚未清偿，房贷一直由王明臣在偿还。原告程玉林所欠被告王明臣下余房款27.5万元至今未付。
本院认为，原告程玉林对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。根据物权法第九条之规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。也就是说不动产物权的变动，实行登记生效。涉案房屋登记在被告王明臣名下，至今未办理产权变更登记，涉案房屋的所有权人仍应为被告王明臣，原告程玉林并非该房所有权人。原告与王明臣签订房屋买卖协议，且在履行给付房款义务之后，只是取得要求出卖人履行协助过户义务等债权请求权，并未取得标的物的物权请求权，在房产过户手续完成前，原告并不当然享有涉案房屋所有权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告购买被告王明臣的房产，支付了首付款36万元，下欠27.5万元房款至今未付王明臣也未交付执行。其次，原告程玉林自述与李玉姗离婚是为了规避国家对二套房税收限制性政策，其自身存在过错，且未按照合同约定“办理该房屋所发生的水、电、天然气、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜”未及时完全办理上述交接手续，其提交的现有证据不能证实在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，原告程玉林也没有提供未办理过户登记非因买受人自身原因的相关证据，故对房屋未办理过户登记、原告长期未取得房屋所有权，原告自身亦有一定原因。因此，原告提出的执行异议，不符合法律和司法解释规定的情形，依据不足，本院不予支持。原告程玉林解除查封扣押的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，
判决如下：驳回原告程玉林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告程玉林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审判长 姜相恩
审判员 韩清蓉陪审员 黄志甫
二〇一七年一月十五日
书记员 韦龙宾 关注公众号“”