河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民初字第5270号原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司。住所地：驻马店市开发区工业园。法定代表人殷海燕，董事长。委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。委托代理人刘伟，男，1973年6月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。驻马店市发时达市场管理服务有限公司职工。被告张海彬，男，1975年9月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人王辉，河南文苑律师事务所律师。
原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司(以下简称发时达管理服务公司)与被告张海彬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告发时达管理服务公司的委托代理人蔡海彬、刘伟，被告张海彬及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告发时达管理服务公司诉称，2012年11月20日原告与被告签订《租赁协议书》两份，该协议约定了以下主要内容：“被告承租原告位于驻马店市××家居建材城Ｃ1-2202-234商铺用于经营“双虎家具”。该协议生效后原告随即将上述房屋交付被告使用。被告却没有按照协议约定支付租金，原告多次向被告主张权益，催告被告限期清结所欠租金，但被告均以不当理由回绝。请求：判令被告履行双方于2012年11月20日签订的租赁协议，支付租金1014085.16元。租金的起算日期为2013年1月1日。
被告张海彬辩称，1、已向原告总计支付120000元房租，驻马店市润升置业有限公司和发时达管理服务公司签订协议，将上述120000元房租转至发时达管理服务公司名下，故上述租金应延续至发时达管理服务公司。2、原告要求被告支付100多万，起算日期为2012年11月的起算日期不实，根据发时达管理服务公司所签订的协议，上述原、被告房租的起算点以该市场经政府核准批准开业后才能计算租金，故请求租金数额不实。且驿城区法院在（2014）驿民初字第2900号民事判决书明确说明该市场租金的起算点为2013年，并非2012年。3、原、被告所签订的房屋租赁合同，其租金的计算面积，以房产证据实为凭，而合同中约定的1961.48平方米没有合法依据。4、原、被告所签订的房屋租赁合同无效，本案原告不是该房屋的所有权人，同时也无权对外转租房屋，涉案房屋的权益人为案外人润升发时达家具建材城，而本案原告只是以合同为依据对房屋进行物业管理，5、原、被告之间在签订合同前，即2012年11月20日之前，已根据合同法第十五条第二项的规定，本案原告公开对承租人作出书面合同条款的承诺，即市场的六位一体管理、合理业态分布、一站式运营模式等事项，因上述具体承诺符合合同条款的具体事项，应为租赁合同的组成内容，上述承诺在报纸、电台等方式公开承诺。6、本案原告在房屋租赁期间存在违约，长期致使所租赁房屋内停水、停电，导致承租人不能使用所租赁房屋，因此原告违约期内的房租不能计算。7、发时达管理服务公司私自对外出租房屋，上述房屋未经政府部门验收，没有经过消防许可，验收许可，故房屋不具备合法使用权，故原告诉请要求支付房租没有法律依据。同时，2014年2月-7月期间，发时达市场即本案争议的租赁市场，所有的承租户以发时达管理服务公司违约进行维权信访，在信访期间本案原告对承租户作出部分承诺，减免部分租金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
经审理查明，2011年8月11日，张海彬向驻马店市润升置业有限公司交纳定金90000元，驻马店市润升置业有限公司向张海彬出具了收据，写明：今收到张海彬人民币90000元整，系付租赁定金（C1-2-201-234、C1-2-301-334）。2012年7月13日，驻马店市润升置业有限公司（甲方）与被告发时达管理服务公司（乙方）签订市场管理协议一份，约定：
一、甲方将位于驻马店市开发区关王庙乡熊楼村的润升国际建材城的一期交由乙方进行市场启动、培育、经营管理及使用，市场的使用权限为十三年半（即：从2012年10月1日至2026年3月30日）；
二、甲方前期自主招商收取的认租金部分在该商户与乙方签定正式租赁合同后，甲方在7个工作日内一次性无偿交付乙方，否则甲方承担应付款的2%的违约金；
三、本合同履行期间，在不影响项目相关手续验收及产权办理的前提下，该市场冠名暂定为“润升·发时达家居建材城”；
四、驻马店市发时达商贸有限公司于2011年11月份进场进行了市场前期的策划、广告推广、招商等工作；
五、本合同生效之日起，驻马店市发时达商贸有限公司与甲方以前签订的所有合同书（合作协议书）及补充协议书废止等条款。2012年11月20日，原告发时达管理服务公司（甲方）与被告张海彬（乙方）签订市场租赁协议书一份，约定：
一、甲方同意将位于驻马店润升发时达家居建材城C1-2座202-234号商铺出租给乙方经营家具类商品；该铺的建筑面积为1961.48平方米。
二、租赁期限为八年，从市场实际开业之日计算；二楼租金每半年一交；租金第一年为每月每平方15元，在第一年租金交清后，第二年、第三年、第四年前半年免交租金；第四年后半年，第五年租金为每月每平方15元；第六年为每月每平方18元；第七年为每月每平方20元；第八年为每月每平方22元等条款。合同签订后，原告将约定商铺交付给被告，被告对承租商铺开始进行装修。2013年1月1日，润升·发时达家居建材城举行开业典礼。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，被告提交业态分布图、项目说明会新闻、运营模式图页等证据，用以证明原告在招商时对外宣传的运营模式、业态分布情况等，并对外宣传其市场为六位一体，一站式建材总部。被告主张上述具体承诺符合合同条款的具体事项，上述证据应该作为租赁合同的一部分。原告质证称原、被告之间的权利义务应以双方签订的租赁合同为准。
二、庭审中，被告主张其向驻马店市润升置业有限公司交纳的认租金90000元应转化为租金。原告质证称，被告交纳的不是租金，并且原告公司未从驻马店市润升置业有限公司收到该款。
三、诉讼中，被告提交建设工程竣工备案表复印件一份，用以证明诉争房屋在2014年10月23日验收合格，市场开业时间应为竣工验收合格日期，同时提交建设工程消防验收意见书复印件一份，用以证明诉争房屋消防验收时间为2014年3月13日。原告质证称复印件无法核实真实性，开业时间应以实际占有使用时间为准；消防验收意见书写明日期系出具时间，并不是验收时间。
四、原告提交2013年12月9日通知及2014年1月12日通知等证据，用以证明其多次向被告催要下欠租金以及告知不交纳租金将取消优惠政策等事项，被告质证称上述通知对被告没有约束力。
五、原告提交其制作的双虎张海彬应结费用清单一份，显示取消优惠政策后，被告应补交房租从2013年1月1日至2015年10月31日共计1034天，每天租金为1961.48平方米×15元每月每平方米÷30天=980.74元，总租金为1034天×980.74元每天=1014085.16元，已付租金0元，剩余1014085.16元。
六、庭审后，被告张海彬提出反诉，因不符合相关法律规定，本院依法告知被告不予受理其反诉，并告知被告可以另行主张权利。上述事实，有原告提交的市场租赁协议书、市场管理协议、通知等证据，被告提交的收款收据、市场租赁协议书等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，①原告与被告签订市场租赁协议书，将位于驻马店润升发时达家居建材城C1-2座202-234号商铺出租给被告使用。诉讼中，被告以原告不是诉争房屋的所有权人，同时也无权对外转租房屋为由主张诉争合同为无效合同，被告的该项辩称未有相关法律依据；原告对此不予认可，并提交其与驻马店市润升置业有限公司签订的市场管理协议一份，用以证明其有权将诉争房屋出租；因被告未举证证明原告对诉争房屋没有出租权，且诉争房屋已交付使用，故被告以原告无权出租为由主张诉争合同无效，无法律依据，本院不予采信；且诉争租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告对房屋进行装修。②关于市场实际开业之日，双方合同约定：租赁期限八年，从市场实际开业之日计算。原告主张其于2013年1月1日举行开业典礼即市场实际开业之日；被告对此不予认可，并提交竣工验收备案表等证据抗辩主张市场在各项开业条件都不具备的情况下举行开业典礼，不能认定其实际开业。因双方合同约定的为市场实际开业之日开始计算租金，且诉争商铺已交付给被告使用；同时双方合同也未约定将竣工验收备案作为诉争市场的开业条件。故被告的该项抗辩主张，与合同约定不符，本院不予采纳。原告主张2013年1月1日市场举行开业典礼即是市场实际开业之日，本院予以采纳；按照合同约定，2013年1月1日即为租赁合同履行期限的起算日。③被告向本院提交收据并主张其向驻马店市润升置业有限公司交纳的认租金90000元应转化为租金，其已向原告交纳租金90000元。原告质证称被告交纳的不是租金，并且原告公司未从驻马店市润升置业有限公司收到该款。本案中，被告向驻马店市润升置业有限公司交纳认租金90000元，但原、被告以及驻马店市润升置业有限公司三方并未就该认租金是否充抵租金达成一致意见，对如何充抵租金，三方也未形成一致意见，故被告主张其已向驻马店市润升置业有限公司交纳的认租金90000元应转化为本案租赁合同租金，无事实依据，本院不予采纳。
被告又辩称原告在招商时对外宣传的运营模式、服务体系、管理模式、业态分布情况等应属于租赁合同的一部分，因原告未达到上述承诺，被告拒付租金。本案中，原、被告之间的权利义务应以双方签订的租赁合同为准，且被告未能举证证明原告违反租赁合同约定，故被告以上述抗辩理由拒付租金，不符合双方合同约定，本院不予采纳。综上，租赁合同开始履行后，被告未依约交纳租金，构成违约。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告请求继续履行原、被告之间的租赁合同并请求被告支付下欠租金，于法有据，本院予以支持。④关于下欠租金数额，被告抗辩主张因原告在房屋租赁期间存在违约，导致承租人不能使用所租赁房屋，因此原告违约期内的房租不能计算；被告同时抗辩主张原告将未经消防许可、验收备案的房屋对外出租，房屋不具备合法使用权，因此原告要求支付房租没有法律依据。但对其上述抗辩主张，被告均未提供相关证据以及相关法律依据加以证明，故本院对被告的上述抗辩主张不予采纳。双方合同约定“租金第一年为每月每平方15元，在第一年租金交清后，第二年、第三年、第四年前半年免交租金”，该条约定的“第二年、第三年、第四年前半年免交租金”的条件为“在第一年租金交清后”，合同履行中，被告未结清第一年租金，且此后一直未付，未能达到双方约定的免租金条件，现原告主张应取消优惠，并请求被告按照每平米每月租金为15元计算租金，符合合同约定，本院予以支持。租金从原告请求的2013年1月1日起至2015年10月31日止，共计34个月，按照合同约定的1961.48平方米，每平米每月租金为15元计算，经计算，被告应支付租金为1961.48平方米×34个月×15元每平米每月=1000354.80元。本院按该数额支持原告的诉讼请求，原告请求的租金超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司与被告张海彬于2012年11月20日签订的市场租赁协议书继续履行。
二、限被告张海彬在本判决生效后十日内向原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司支付租金1000354.80元。
三、驳回原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13930元，保全费5000元，合计18930元，由原告驻马店市发时达市场管理服务有限公司负担200元，被告张海彬负担18730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 王晓贞
人民陪审员 黄 艳
二〇一七年一月十四日
书 记 员 刘 玲 关注微信公众号“”