江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8881号上诉人（原审原告）徐建芬，女，1981年10月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨现（系徐建芬丈夫），住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被上诉人）王兆凤，女，1961年5月11日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：钱奕文，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人徐建芬因与被上诉人王兆凤房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5443号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建芬上诉请求：
一、撤销一审判决；
二、支持上诉人一审全部诉讼请求；
三、被上诉人承担本案全部诉讼费用及判决费用自2015年12月10日起至实际给付之日利息（利息按银行同期贷款利率四倍计算）。事实与理由：
一、一审法院判决认定事实不清。上诉人一审中已举证证明被上诉人存在故意隐瞒房屋性质的行为。1、上诉人在与被上诉人商谈租赁事宜时被上诉人明确回复该房屋为其拥有的正规老式门面房，两证齐全，能够办理上诉人经营所须的工商营业执照，如上诉人有所顾忌，可在《房屋租赁协议》中明确约定。2、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》时，被上诉人未向上诉人出示本案诉争房屋的产权证明，并故意隐瞒该房屋的真实面积。3、上诉人交付被上诉人房屋租金及押金后，被上诉人也未向上诉人出示本案诉争房屋的产权证明，直到上诉人将诉争房屋装修后须办理工商营业执照时，要求被上诉人提供房屋产权证明，被上诉人才提供了一份该房屋《公有房屋租赁合约》的复印件及户口簿复印件。至今，被上诉人也未向上诉人及一审法院出示过《公有房屋租赁合约》的原件。4、被上诉人故意隐瞒本案诉争房屋的实际产权人。该房屋实际产权单位为南京市秦淮区房产经营公司，承租人王秀英已经去世，被上诉人并未与该房屋的产权单位重新签定和变更过《公有房屋租赁合约》。因此，被上诉人并非是诉争房屋的租赁人及所有人，无权享有该房屋的所有权和使用权，更不能擅自改变该房屋的使用性质并非法出租。5、上诉人在办理营业执照过程中被告知本案诉争房屋不符合《市规划局、市工商局关于简化住所（经营场所）工商登记手续操作暂行办法》的规定，无法办理营业执照。
二、一审法院适用法律错误。被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁协议》时，故意隐瞒诉争房屋真实面积及该房屋的实际产权人、租赁人，并擅自改变房屋的使用性质，将国有或集体所有财产非法出租给上诉人，从中牟利，违反了多项法律法规，一审认为《房屋租赁协议》不违反法律、法规的禁止性规定，属适用法律错误。
被上诉人王兆凤辩称，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。徐建芬向一审法院起诉请求：1、判令原、被告于2015年12月8日签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告退还原告房租17983.8元、租房押金2000元及利息（自2015年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的给付之日止）；3、被告赔偿原告房屋装修款35000元；4、被告支付原告搬迁费1500元；5、被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：诉争房屋系被告母亲王秀英承租的公有住房，王秀英于2013年12月29日去世。2015年12月8日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：被告将诉争房屋出租给原告（房屋面积为25平方米），租期自2015年12月17日起至2017年12月16日止，租金为3000元/月，房租每半年一付，押金2000元；租赁期内，被告须协助原告办理经营所需的证照。2015年12月10日，原告向被告支付六个月租金18000元、押金2000元。2015年12月22日，原告委托南京万长明装饰有限公司对诉争房屋进行装修，约定装修总价款为35000元。2016年1月10日，原告向工商登记部门提交个体工商户开业登记申请书，申请经营范围为果汁、饮料、奶茶、鲜奶、水果、甜点、小吃，因诉争房屋为住宅房，不符合原告所申请经营范围的开业登记条件，原告未能申领到营业执照，双方遂产生纠纷。另查明，2008年3月以及2014年8月，南京市秦淮区市场监督管理局先后核发以诉争房屋为经营场所的个体工商户营业执照，经营范围分别为保洁服务和鲜花、计生用品销售。2014年8月20日，南京市规划局、南京市工商行政管理局发布《简化住所（经营场所）工商登记手续操作暂行办法》，其中第三条规定，申请人利用非独立住宅作为住所（经营场所），从事计算机系统服务、数据处理等八种经营项目的，提交房屋所有权证或房屋租赁合同等房屋使用权文件后，工商登记部门可以直接予以登记；第四条规定，申请人利用住宅作为住所（经营场所）从事第三条规定以外的经营项目的，工商登记部门一般不予登记，确因特殊情况需要予以登记的，需征求利害关系人意见，填写《利用住宅作为经营性用房利害关系人意见书》。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。原告主张被告存在欺骗行为且事实上诉争房屋不符合原告申请经营范围的登记条件，据此诉请要求确认《房屋租赁协议》无效。一审法院认为，被告在出租诉争房屋时已将公有住房租赁合约出示给原告，原告应明知诉争房屋为公有住房，原告所举证据不能证明被告存在故意隐瞒房屋性质的行为，双方所签《房屋租赁协议》并不存在无效的情形，经一审法院释明，原告坚持其诉讼请求，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院
判决如下：驳回原告徐建芬的全部诉讼请求。案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告徐建芬负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人认为被上诉人在签订协议时隐瞒了涉案房屋的产权情况，但是上诉人的代理人一审陈述在签订协议的时候被上诉人提供了公有住房租赁合约的第一页，因此，上诉人明知涉案房屋为公房性质，原承租权人为王秀英，仍然签订了《房屋租赁协议》，上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，无事实依据；上诉人以被上诉人存在欺诈行为为由主张合同无效，亦与法律规定不符，本院不予支持。上诉人另主张涉案房屋的原承租权人王秀英已去世，王兆凤并非涉案房屋的承租权人，其对外出租房屋违法，但王兆凤系王秀英女儿，其与上诉人签订《房屋租赁协议》出租涉案房屋并不违反法律、行政法规的禁止性规定，上诉人以被上诉人非承租权人主张合同无效，亦无事实和法律依据，本院不予支持。经原审法院释明后，上诉人坚持其合同无效的诉请，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人徐建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2510元，由上诉人徐建芬负担。本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月十二日
书记员 王 慧 关注公众号“”