河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终4791号上诉人(一审被告、反诉原告)：洛阳德众金茂汽车销售服务有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区纱厂西路86号。
法定代表人：王向标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马腾，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。
被上诉人(一审原告、反诉被告)：汝阳大建汽车服务有限公司，住所地：河南省汝阳县城关镇城东村南1公里。
法定代表人：郑红霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑金永，河南洛城律师事务所律师。上诉人洛阳德众金茂汽车销售服务有限公司（以下简称洛阳德众公司）因与被上诉人汝阳大建汽车服务有限公司（汝阳大建公司）租赁合同纠纷一案，洛阳德众公司不服河南省汝阳县人民法院（2016）豫0326民初454号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳德众公司的委托诉讼代理人马腾、潘永恒，被上诉人汝阳大建公司的委托代理人郑金永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳德众公司上诉请求：
一、依法撤销一审判决���并改判支持上诉人的反诉请求或发还重审；
二、由被上诉人汝阳大建承担本案全部一、二审诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决认定事实错误。l、汝阳大建公司在一审中并未能举证证明20l5年6月之后仍继续占用该租赁土地，双方对2015年6月之后上诉人停止了经营均是予以认可的，而且一审庭审中双方提供的证据均能证实是由于汝阳大建公司强制锁门，才导致洛阳德众公司的车辆及物品无法搬离，因此不存在洛阳德众公司继续占用场地的情形；2、洛阳德众公司作为一个法人单位，至今仍在正常经营，汝阳大建公司完全可以通过邮寄、直接送达等方式将租金发票交予洛阳德众公司；3、在一审庭审中洛阳德众公司提交了照片证明了门被锁的事实，其次该照片中也显示被锁车辆，如果门是洛阳德众公司自己锁的，那洛阳德众金茂公为什么会将自己价值20多万的两辆车锁��去，而不拿去直接销售掉。
二、一审法院程序不当。一审判决书判决内容的第四项明显违背本案基本事实，因为从2015年6月洛阳德众公司停止经营之后，该租赁场所就已经实际交由汝阳大建公司控制，从而才造成洛阳德众公司两辆车被扣押至今，一审判决该项内容上诉人无法履行。另外一审法院对洛阳德众公司一审提交的反诉证据及诉求未进行查明及认定情况下，却又作出超出本案本、反诉诉求范围的判决，属于程序不当。汝阳大建公司答辩称：一审法院认定事实及适用法律正确，应依法维持原判，上诉人上诉理由与事实不符，于法无据，请驳回其上诉。
一、首先2014年6月1日双方所签订的《经营场所租赁合同》不违反法律禁止性规定，为有效合同，对双方应当具有约束力，依据该租赁合同的第五条约定：乙方(承租方)由于各种原因在承租期内无法继续经营需终止租赁合同的，应提前三个月书面通知甲方，租期于甲方接到书面通知的三个月后提前终止。而在本案中汝阳大建公司至今没有收到洛阳德众公司的任何书面或者口头要求解除或终止合同的通知，故洛阳德众公司应当按照汝阳大建公司于2015年3月4日已经交付给洛阳德众公司和2016年2月18日开出的租金发票，依据双方所签订的《经营场所租赁合同》的第三条约定给付所欠的租金。
二、洛阳德众公司辩称的该租赁场所的展厅大门被汝阳大建公司强制上锁并且实际已经交由汝阳大建公司不是事实，事实上洛阳德众公司所租赁的场所展厅大门其实共有三个，前出门面两个，后门一个，洛阳德众公司单方在一审中向法庭提供的门被上锁的照片实际上后门，该门的落锁也并不是汝阳大建公司所为，而是洛阳德众公司人员撤离时上的锁，而汝阳大建公司所提供的照片大门才是展厅前面的正出口，现依然正常。综上恳请二审法院依法驳回其上诉，维持一审法院的判决。汝阳大建公司向一审法院起诉请求：被告按照《经营场所租赁合同》的约定给付所欠原告场地租赁费用共计252000元整；本案一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月1日原告汝阳大建公司与被告洛阳市德众公司双方经协商签订一份《经营场所租赁合同》，合同约定由被告洛阳德众公司租赁原告汝阳大建公司2号厅从北向南第6、7间，面积420平方米，用于汽车销售。租期五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，租金标准为：第一年租金为每月每平方米25元，每三年递增5%，支付办法为：第一期支付2014年6月至2014年12月租金，之后按年支付。支付期限为甲方（出租方）提供合规发票后10日内。第五条约定：乙方（承租方）由于各种原因在承租期内无法���续经营需终止租赁合同的，应提前三个月书面通知甲方，租期于甲方接到书面通知的三个月后提前终止。告知甲方后，乙方可联系或介绍新客户承租该场所，除乙方留给新客户继续使用的自有财产外，新客户租用该场地时，需与甲方另行签订租赁协议，甲乙双方就解除本合同事项达成一致意见后，本合同书自动废止，否则乙方向甲方赔偿剩余租期内的全部租金金额。第七条规定：乙方按期支付租金，若乙方在支付租金最后期限十日内仍未支付租金，甲方应以书面方式通知乙方，若乙方无正当理由依旧拒付租金，甲方有权在乙方支付租金前拒绝乙方使用租赁场所，并有权解除合同，乙方应支付剩余租期内租金总额20%的违约金。合同并对甲方对出租场所享有排他物权、保障水电畅通、不得提前收回租赁物及乙方享有到期后的优先租赁权等事宜，分别作出相应的约定。协议签订后，原告即向被告交付租赁房屋，被告洛阳德众公司向原告支付了2014年12月31日前的房屋租金，2015年的租金发票（金额126000元），原告于2015年3月4日开出交予被告，但被告未按合同约定时间向原告交纳2015年度租金。被告自2015年6月停业，却仍占用该租赁场所。2016年度租金发票原告于2016年2月18日开出，因被告已经停业，经营场所无人，该发票尚未交予被告。目前被告在该经营场所内仍停放有凌度（车架号057213）、波罗（车架号19603）汽车两辆。原告诉至该院，要求判令被告按照《经营场所租赁合同》的约定给付所欠原告场地租赁费用共计252000元整。被告洛阳德众公司于2016年8月22日提起反诉，要求解除合同、赔偿损失、支付违约金等。一审法院认为：本案是一起租赁合同纠纷案件。双方于2014年6月1日所签订的《经营场所租赁合同》，不违反法律禁止性规定��为有效合同，对双方有约束力。被告洛阳德众公司收到原告汝阳大建公司于2015年3月4日开出2015年租金发票后，未按照约定在十日内向原告交纳租金，其行为已经构成违约，应当承担继续履行等违约责任。从2015年6月开始，被告洛阳德众公司停止了在该租赁场所的经营后，未向原告汝阳大建公司提出书面解除合同通知，按双方合同第五条的内容（该条款系双方解除合同的约定），解除合同需提前三个月书面通知甲方（出租方），故应视为双方合同继续履行。被告洛阳德众公司虽然口头上表示停业后一直和原告谈解除合同事宜，但没有相关证据，原告当庭也不予认可，双方合同并未解除。
被告洛阳德众公司反诉提出汝阳大建公司采取了强制锁门，致使其无法经营，但所提供的证据仅仅反映出门被落锁，但究竟是否反诉被告强行锁门却无法证明，故对反诉原告观点因证据不足，该院无法采信，其反诉请求该院无法支持。关于双方合同应否解除的问题，从双方合同履行情况来看，被告洛阳德众公司仅仅交纳了2014年半年的租金，至今未向原告汝阳大建公司交纳2015年及以后的租金且诉讼中明确提出解除合同，双方合同已经实际上无法继续履行，应当予以解除。按照双方合同约定，被告洛阳德众公司于2016年8月22日提出解除合同，双方合同解除时间向后推三个月，即2016年11月22日为合同解除日。2016年租金应计算至2016年11月22日。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、确认原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司与被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公��于2014年6月1日所签订的《经营场所租赁合同》于2016年11月22日解除；
二、被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司2015年度房屋租金126000元；
三、被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司2016年度1月1日至11月22日之间的房屋租金112700元；
四、被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司于2016年11月30日前，将双方《经营场所租赁合同》所约定的经营场所，返还给原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司，逾期按原合同约定租金计算办法，计付迟延返还期间的场地占用费；
五、驳回原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12557元，（本诉部分5080元，反诉费7477元）原告（反诉被告）汝阳大建汽车服务有限公司负担150元，被告（反诉原告）洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司负担12407元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为：2014年6月1日，洛阳德众公司与汝阳大建公司签订的《经营场所租赁合同》系双方真实意思表示也不违反法律禁止性规定，依法确认合法有效。洛阳德众公司在交纳了2014年半年租金后，至今未向汝阳大建公司交纳2015年及以后的租金，现双方合同无法继续履行，一审法院判决予以解除并由洛阳德众公司���担违约责任并无不当，本院予以支持。关于洛阳德众公司提出由于汝阳大建公司将展厅反锁造成损失问题，但在本案诉讼过程中未提交充分证据予以证明且也认可锁门后也未向公安机关报警进行处理，本院对洛阳德众公司的上诉主张不予支持。综上，上诉人洛阳德众公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10031元，由上诉人洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年一月九日
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