建平县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1322民初2888号原告建平县滨河家园物业服务有限公司。法定代表人岳学民。委托代理人杨旺山。被告王海智。
原告建平县滨河家园物业服务有限公司（以下简称“滨河物业公司”）诉被告王海智物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告滨河物业公司法定代表人岳学民及其委托代理人杨旺山到庭参加诉讼，被告王海智经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨河物业公司诉称：原告系滨河家园小区业主委员会（以下简称“滨河小区业主委员会”）选聘的物业服务企业，2014年11月1日同滨河小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，委托方将滨河小区10栋楼宇、621户居民的物业管理服务委托给原告。合同第五章约定物业服务收费标准：高层住宅0.5元每月每平方米；高层电梯费用每月每户55元；多层住宅0.5元每月每平方米；商业网点0.5元每月每平方米；车位600元每辆每年；电子远程控制使用费（包括控制器成本费，电子杆及配套设施维护费以及电费）每个50元。第十六条一款一项约定，业主和物业使用人不缴纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的千分之三按日加收违约金。2015年7月16日，建平县价格监督检查局依法对滨河小区的住宅物业费、电梯运行费进行依法公示。被告系滨河小区4号楼5单元1楼东户业主，房屋面积为73.73㎡，按合同约定每月应缴纳住宅物业费36.86元，自2014年11月1日起到2016年5月1日止，期间18个月，被告共拖欠住宅物业费663.57元，经多次催要，一直拖欠未交。原告请求判令被告立即给付物业费663.57元。庭审中原告自愿放弃对违约金的诉讼请求。被告王海智未做答辩。
经审理查明：被告王海智于2011年9月22日起至2016年3月2日止期间内系滨河小区4幢02023号房屋业主，建筑面积73.77平方米。2014年9月27日滨河小区召开了业主代表大会，会议结果选举出滨河小区第二届业主委员会委员11人及业主委员会主任1人，与会人员是部分业主及部分业主代表，人数为33人或34人。业主委员会经选举产生后在红山街道办事处水源社区居委会及建平县住房物业和专项维修资金管理处（以下简称“物业管理处”）均有备案。2014年11月1日滨河物业公司与滨河小区业主委员会签订了物业委托管理合同，并开始对滨河小区进行物业管理服务。2014年11月10日，经建平县工商行政管理局批准，原告滨河物业公司成立。该公司未取得物业管理资质证书、收费许可证及临时收费许可证。该公司于2016年9月10日对滨河小区停止物业服务。被告王海智未交纳过物业服务费。上述事实由房屋产权证、物业委托管理合同、关于同意成立第二届滨河小区业主管理委员会的批复、营业执照、税务登记证、公告、成立换届委员会筹备组通知、换届选举筹备组成员名单等滨河小区第二届业主委员会选举过程相关材料及原告的陈述予以证明，上述证据经过庭审认证，被告王海智虽未到庭，但以上证据能够证明本案事实，本院予以采信。原告提交申请书（2014年10月12日）、建住管字（2014）14号文件及朝政办发（2014）99号文件，欲证明原告是有营业资质的物业服务公司。经分析，申请书内容主要是滨河小区业主委员会申请对小区实行居民自治管理，并注册成立了滨河物业公司。建住管字（2014）14号文件实际是对滨河小区业主委员会成立的备案证明。朝政办发【2014】99号文件以推进朝阳市住宅小区物业管理工作实施方案为主要内容。三份证据均与原告公司是否有营业资质无关，故对原告此主张不予采信。原告提交的承诺书，经分析是对物业公司管理运行的约定，与本案关联性不大，故对此证据不予采纳。原告提交由滨河小区物业管理委员会向县物价部门出具的服务费收取许可申请及由建平县价格监督检查局监制的依法公示单，欲证明原告收费是经建平县物价局审批且依法公示过，因申请主体及公示单中收费主体均不是原告，故对原告此主张不予采信。原告提交物业工作业主评议统计表、门铃维修情况统计表、窗户密封不严维修情况统计表、楼顶漏水维修情况统计表及物业服务情况照片，欲证明原告为业主提供服务，业主签字验收、评议的部分情况，因此组证据系原告自行制作，无法核实其真实性，故对此组证据不予采信。原告提交收缴物业费通知书照片欲证明原告向被告催缴收费的情况，因通知书上没有被告本人签字确认，且其中一份催缴主体并非原告，故对该份证据不予采信。
本院认为，滨河小区业主委员会与滨河物业公司签订委托管理合同，目的是将滨河小区的物业管理服务委托给该公司，经分析认定，实际对小区物业进行管理服务的也是该公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，经核算，出席滨河小区业主代表大会进行业主委员会委员及主任选举的与会人员无法代表该小区占总人数过半数的业主（滨河小区共计42个单元，621户业主），所以滨河小区业主委员会委员及主任的选举违反了法律规定。另根据《物业管理条列》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责”的规定，因没有证据证明原告系业主大会选聘的物业服务企业或业主大会决定与滨河物业公司签订物业服务合同，且未经合法程序选举出的滨河小区业主委员会无法代表小区业主与滨河物业有限公司签订的物业服务合同，所以该物业合同对滨河小区的业主不发生法律效力。虽然该物业合同对滨河小区业主没有约束力，但滨河物业公司确实已为滨河小区提供了一定的物业服务，做出了相应的付出，且没有相关证据表明在原告向滨河小区提供物业服务时，小区业主采取相关行为阻止其服务，所以根据《民法通则》“民事活动应遵循公平原则”的规定，已经享受了物业服务的小区业主应该给付物业公司适当的物业服务费用，鉴于原告公司没有取得相应的物业服务资质，被告不宜按照原告诉请中的每月每平方米0.5元的标准给付物业服务费，可以参照《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的最低等级中每月每平方米0.3元的标准给付物业服务费【0.3元×73.77㎡×18个月】。原告在庭审中自愿放弃要求被告给付违约金，是对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院依法予以准许。依照《民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定
判决如下：
一、被告王海智于本判决发生法律效力后十日内给付建平县滨河家园物业服务有限公司物业服务费398元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王海智负担30元，由建平县滨河家园物业服务有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。
审 判 长 王惠芳
代理
审判员 邢 雪
人民陪审员 李德林
二〇一七年一月四日
书 记 员 靳 宇 来自：