（2016）鄂06民终1112号
裁判日期: 2016-09-04
公开日期: 2016-09-30
案件名称
乔月娥与中国农业银行股份有限公司襄阳分行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔月娥,中国农业银行股份有限公司襄阳分行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终1112号上诉人（原审被告）：乔月娥，女。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司襄阳分行。住所：襄阳市襄城区檀溪路*****号。代表人：李捷，中国农业银行股份有限公司襄阳分行行长。委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：张龙，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人乔月娥因与被上诉人中国农业银行股份有限公司襄阳分行（以下简称农行襄阳分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2015）鄂襄新民初字第00261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔月娥上诉请求：撤销原判，改判被上诉人承担违约责任。事实和理由：一、原审判决程序违法。1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中的房屋具体位置，地处樊城区七里河社区花鸟市场左侧，其门牌编号为“汉江路30号”。而原审判决认定“该房屋坐落位置为春园路以北，汉江北路以西…”，这个认定与房屋所处的位置完全相反，具体应属樊城区七里桥社区辖区。其次，被上诉人在2014年12月23日的起诉书上也明确承认“合同约定：原告将位于襄阳市樊城区汉江路253号的房屋租赁绐被告使用”。既然当事人自己已经承认租赁合同中房屋的具体位置位于襄阳市樊城区汉江路，原审判决不知依据什么事实认定“属于襄阳高新技术产业开发区管辖”？2.上诉人就管辖权提出异议，并于2015年3月13日提起上诉，但一直没有结果。2015年9月29日下午开庭过程中，上诉人向主审法官催问上诉结果后，才收到（2015）鄂襄阳中管民终字第00047号民事裁定书，当时没来得及看内容，只在送达回证上签字，庭审就已经结束了。依照《证据规定》第三十三条第三款的规定，举证期限自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。法院指定的举证期限不得少于30日。上诉人已就管辖权提出异议，举证期限因管辖权异议的提出而中止，待管辖法院确定后继续计算举证期限。上诉人收到管辖权异议生效裁定书之日为2015年9月30日，应当从次日起计算举证期限。二、原审判决认定事实错误。原审判决认为原告“诉请被告向原告支付逾期腾房违约金……”，这种只看结果不看过程的审判与事实相悖。事实上被上诉人（原告）违约在先，2013年底，上诉人向被上诉人多次反映房顶漏雨、顾客多件衣服受潮并要求赔偿的情况，被上诉人借口拖延不但不解决，反而停水停电，导致上诉人失去经济来源。自2011年3月15日双方合同签订之日起，上诉人所用水电都由被上诉人院内的总表所控制供应，上诉人直接向被上诉人缴纳水电费。既然原审判决认定2013年12月，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，那么被上诉人单方停水停电的做法属违约行为，被上诉人理应承担违约责任。农行襄阳分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。农行襄阳分行向一审法院起诉请求：1.解除原、被告��间签订的房屋租赁合同；2.被告立即腾空并向原告返还房屋；3.被告向原告支付从2014年1月1日至被告将房屋腾空返还给原告之日止，按照每月140元的标准计算的逾期腾房占有使用费；4.被告向原告支付逾期腾房违约金1680元，逾期交纳租金滞纳金168元，合计1848元。一审法院认定事实：2012年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于襄阳市樊城区汉江北路253号王寨营业所3幢面积为20平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2012年4月1日至2013年4月1日止，每月租金140元，按季度支付租金，每季租金应在上个季度最后一个月内交纳，逾期一天加罚半年租金20%的滞纳金；租赁期满或合同解除、终止后，被告应在合同到期或原告发出《解除合同通知书》之日起二个月内腾空房屋，逾期未将房屋腾空退还给原告，应支付等同于一个年度���金的违约金等。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。合同期限届满后，被告乔月娥继续使用原告房屋，并交纳了截止2013年12月的租金。2014年3月17日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知称，租赁合同已于2013年4月1日到期，根据上级行文件精神：闲置固定资产出租到期后必须收回，不得续租，请按合同约定将房屋及时归还原告，否则将依法收回。被告在收到通知后一直未予腾退，因此引发本次诉讼。一审法院认为，原告与被告乔月娥双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，属有效合同，应受国家法律保护。在房屋租赁期间届满后，被告乔月娥继续使用租赁物，原告农行襄阳分行没有提出异议，并收取了房屋租赁费至2013年12月，原租赁合同继续有效，但租��期限为不定期，原、被告均有权随时要求解除合同，故原告农行襄阳分行于2014年3月l7日通知被告解除了房屋租赁合同，该通知到达被告之日即生效。即原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，原告再诉请法院解除，已无必要。原告农行襄阳分行诉请被告向原告支付从2014年1月1日至被告将房屋腾空返还给原告之日止，按照每月140元的标准计算的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告农行襄阳分行诉请被告向原告支付逾期腾房违约金1680元，逾期交纳租金滞纳金168元，合计1848元的诉讼请求，明显超出法律规定，酌定为全年租金的20%为宜，即336元。被告乔月娥在本案诉讼中提出要对原告进行反诉，但并未向本院提交反诉状，也未缴纳反诉费用，故对其在本案中的反诉请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告乔月娥在本判决生效之日起十五日内将其占用原告农行襄阳分行位于襄阳市樊城区汉江北路253号王寨营业所3幢的房屋腾空退还给原告。二、被告乔月娥按照每月140元的标准向原告农行襄阳分行支付自2014年1月1日至被告将房屋腾空返还给原告之日止的房屋占用费。三、被告乔月娥向原告农行襄阳分行支付逾期腾房违约金336元。四、驳回原告农行襄阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告乔月娥负担。关于上诉人提出原审法院程序违法问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和���民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条第一款规定：“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。”经查一审法院卷宗，一审法院于2015年1月26日向乔月娥送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，于2015年9月8日再次向乔月娥送达开庭传票，定于2015年9月29日开庭审理。一审法院适用简易程序审理本案，诉讼程序合法。本院二审期间，当事人未提交新证据，上诉人对其主张的损失，也未提交证据。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同��续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案当事人之间房屋租赁合同的性质符合不定期租赁合同，作为出租人的农行襄阳分行也按照法律规定履行了提前告知解除合同的义务，农行襄阳分行解除合同的意思表示发生解除合同的效力。上诉人上诉称农行襄阳分行违约在先，无事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回���诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乔月娥负担。本判决为终审判决。审判长 李晓红审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一六年九月四日书记员 严琦童 更多数据：搜索“”来源：