（2016）鄂06民终1277号
裁判日期: 2016-09-04
公开日期: 2016-09-30
案件名称
谭全秋与襄阳市襄州区民政局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭全秋,襄阳市襄州区民政局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终1277号上诉人（原审被告）：谭全秋，男。委托诉讼代理人：刘旭，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：襄阳市襄州区民政局。住所：襄阳市航空路***号。法定代表人：刘忠，襄阳市襄州区民政局局长。委托诉讼代理人：张永强，男，襄阳市襄州区民政局干部。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：向卫东，湖北米芾律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人谭全秋因与被上诉人襄阳市襄州区民政局（以下简称襄州民政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2016）鄂0607民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭全秋的委托诉讼代理人刘旭，被上诉人襄州民政局的委托诉讼代理人张永强、向卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭全秋上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人继续使用讼争房屋且不支付该房屋占用费，或者发回重审。事实和理由：1.上诉人享有继续租赁讼争房屋的承租权。被上诉人在签订合同时向上诉人口头承诺上诉人可以租赁讼争房屋直至该房屋拆迁。口头约定的合同条款同书面合同条款的效力一样，对合同双方当事人都具有约束力，因此，上诉人和被上诉人应该按照约定各自履行自己的义务。被上诉人和上诉人既然在租赁合同签订时约定“遇拆迁才退房”，那么上诉人该在该房屋拆迁之前一直享有承租权。现因天安财产保险公司要租赁该房屋，被上诉人就要求上诉人返还租赁房屋，违反合同约定，上诉人应该享有继续租赁讼争房屋的权利。2.违反公平原则。在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。由于房屋属于不动产，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。在实际生活中，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面（柜台）经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面（柜台）转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋或门面（柜台）的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。为维护原承租人的合法权益，法官应依公平观念作为价值判断标准来处理案件，公平原则的目的是衡平当事人之间的财产状况和财产损失，将不幸的损失在当事人之间进行合理分配，努力恢复被破坏的财产利益的平衡。本案中，上诉人从2008年开始租赁讼争房屋，至今已有八年之久，其在租赁期间投入了大量的人力财力，带动了周围的经济发展，使租赁物的价值大幅增长，但是现在租赁到期后，被上诉人却将该房屋转租给他人，给上诉人的权益带了了重大的损失，违反了法律所倡导的公平、公正的价值理念。被上诉人襄州民政局辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。襄州民政局向一审法院起诉请求：请求判令谭全秋返还所承租的两间门面房，并承担从2016年1月1日起至返还房屋之日止按照每月2000元标准计算的资产占用费。一审法院认定事实：襄州民政局原在襄阳市襄州区汉津路1号办公，后迁往襄州区航空路193号办公，原址遗留的部分办公用房用于出租。2008年左右，谭全秋开始租赁襄州民政局在襄阳市襄州区汉津路l号临街的二间房屋，租赁后由其妻及谭红生经营药店。双方每年签订一次房屋租赁合同，每次约定的租赁期间为一年。2014年12月26日，双方签订的房屋租赁合同约定，襄州民政局将二间门面出租给谭全秋经营，每月租金2000元（每间每月1000元），租金一次性付清，租期定为1年，从2015年1月1日起至2015年12月31日止。谭全秋使用襄州民政局水电，按国家规定价格按月据实交纳。谭全秋在租赁期间保证房产不受损坏，因业务需要确需装饰的，在租赁期满后不能拆除，并且襄州民政局不负担任何费用。因政策性拆迁，合同双方须无条件的终止合同。未经襄州民政局同意，谭全秋不得私自转租。合同签订后，谭全秋继续使用租赁的房屋。2015年11月17日，襄州区人民政府召开了关于支持天安财产保险股份有限公司襄阳中心支公司（以下简称天安财保襄州支公司）迁入襄州的专题会议。会议研究了天安财保襄州支公司迁入襄州的意义、选址情况以及支持天安财保襄州支公司迁址的措施。因天安财保襄州支公司拟选址在民政局位于汉津路1号的原办公楼，故会议决定由襄州民政局协调天安财保襄州支公司的办公用房，要求襄州民政局对现有租户逐一登记，做好维稳工作，对需要搬迁的租户给予适当、合理补偿。2015年11月20日，襄州民政局向谭全秋发出《至各租户的一封信》，告知因工作需要，襄州民政局在房屋租赁合同2015年12月30日到期后，将不再续租。请谭全秋接到通知后妥善安排，于到期日清空房内物品，交割水电等费用，并交付房屋钥匙。截止2015年12月31日，谭全秋未向襄州民政局腾退房屋。襄州民政局于2016年1月4日向谭全秋发出通知，要求谭全秋在下午6点之前腾退房屋，否则将于次日开始停水停电。谭全秋收到通知后，至今未向襄州民政局腾退房屋。襄州民政局采取了停水停电措施，但谭全秋仍占用租赁的房屋经营，故引起诉讼。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案双方当事人于2014年12月26日签订的《房屋租赁合同》，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，谭全秋应当在合同期限届满后，即在2015年12月31日之前向襄州民政局返还租赁的房屋。谭全秋继续占用襄州民政局的门面房，违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，应当承担将房屋腾空并返还给襄州民政局的违约责任。谭全秋在合同到期后，仍然占用襄州民政局房屋，导致襄州民政局无法使用房屋，给襄州民政局造成一定的损失，襄州民政局主张按照原租金标准支付占用费，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告谭全秋于本判决生效之日起五日内将占用的襄州区汉津路原民政局办公楼临街的二间房屋腾空后返还给原告襄阳市襄州区民政局；二、被告谭全秋于本判决生效之日起五日内按每月2000元（每间每月1000元）的标准向原告襄阳市襄州区民政局支付从2016年1月1日起至实际搬出之日止的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告谭全秋负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，当事人无异议。上诉人上诉主张双方口头约定上诉人可以租赁讼争房屋直至房屋被拆迁，被上诉人不予认可，上诉人也未提交证据，故对上诉人主张的事实，本院不予认定。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案双方当事人之间订立的租赁合同已到期，且作为出租人的被上诉人襄州民政局在合同到期前已告知承租人不再续租，作为承租人的上诉人应当按照合同约定，将租赁房屋返还襄州区民政局。逾期不还，还应当支付占有期间的占用费。上诉人上诉称双方存在可以续租的口头约定，无证据证实，对其上诉主张，本院不予支持。双方合同约定“因政策性拆迁，甲乙双方须无条件的终止合同”，应当是指除合同义务已履行外，双方当事人约定的合同终止情形，而不应理解为“遇拆迁才退房”，否则，约定合同的履行期限就失去了意义。合同是两个以上当事人意思表示的合意，根据《中华人民共和国合同法》第四条关于：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，如何单位和个人不得非法干预”的规定，作为房屋所有人的襄州区民政局，对其房屋是否出租、租赁给谁等，均由其自由决定，上诉人以其先前存在租赁合同为由，强制襄州区民政局与其继续订立租赁合同，违反合同自由原则。上诉人上诉称襄州区民政局作为出租人，具有优势地位，合同到期后，不再与原承租人续订合同，有违公平。因出租房屋并非稀缺资源，襄州区民政局也不具有行业垄断地位，上诉人完全可以自由选择与其是否订立租赁合同，以及在法律规定的期限内，合理确定租赁合同的期限，来实现自己的商业利益及规避商业风险，故上诉人该上诉理由亦不能成立。综上所述，谭全秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谭全秋负担。本判决为终审判决。审判长 李晓红审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一六年九月四日书记员 严琦童 来自