（2016）渝0105民初9124号
裁判日期: 2016-09-03
公开日期: 2016-11-04
案件名称
重庆伊仕诺物业管理有限公司与李洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆伊仕诺物业管理有限公司,李洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十条，第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初9124号原告重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江北区悠哉悠宅小区5号1-6。法定代表人董彬，经理。委托代理人李艳琳、杨晓璐，重庆和茂律师事务所律师。被告李洋，男，1990年12月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人郑小克、杨坤，重庆富乐达律师事务所律师。原告重庆伊仕诺物业管理有限公司诉被告李洋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由代理审判员高菲适用小额程序公开开庭进行了审理，书记员张欢担任法庭记录。原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的委托代理人李艳琳、杨晓璐，被告李洋的委托代理人郑小克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆伊仕诺物业管理有限公司诉称，2012年3月28日，原告与云鼎阳光小区的开发商重庆元合地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对该小区提供前期物业管理服务。上述合同于2012年3月30日在重庆市江北区房屋管理局进行了备案登记。2013年2月2日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务的收费标准按建筑面积计算，每平米1.9元/月，并约定逾期缴纳物业管理服务费的，每日加收千分之三的滞纳金。但被告在享受原告提供的物业服务后，却未按时缴纳相应物业管理服务费。为此，原告特起诉至院，请求法院判令：1、被告支付2014年1月1日至2015年4月30日拖欠的物业管理服务费2450.72元、公摊费160元、滞纳金4831.54元（以每月欠缴费用为基数，从当月15日至付清之日止按每日千分之三的标准计算，暂计至2016年5月31日）；2、被告支付原告的律师费；3、被告承担本案诉讼费用。被告李洋辩称，对于原告主张的物业费以及公摊费用中超过诉讼时效的部分不予认可，即原告主张的2014年6月1日之前的物业服务费、公摊费、滞纳金已经经过了诉讼；原告并没有按照物业服务协议约定的内容提供服务，因此业主才没有按时缴纳费用；原告在交房后没有据实收取公摊费，且没有公示摊销核算情况，因此原告按照每月10月收取公摊费违约；原告请求的滞纳金标准过高，远超过了实际损失，请求法院依法予以调整；对于原告陈述的欠费期间没有异议；前期物业服务协议对于律师费没有约定，因此对于原告主张的律师费不予认可。经审理查明，原告为具备贰级资质的物业服务企业，被告系重庆元合地产发展有限公司开发建设的重庆市江北区蚂蝗梁18号云鼎阳光小区20-9号房屋所有权人，前述房屋建筑面积为80.88平方米。2012年3月28日，重庆元合地产发展有限公司与原告签订《云鼎阳光前期物业管理服务合同》，约定由原告向云鼎阳光小区提供物业管理服务；合同期限为2012年5月1日起至2015年4月30日；住宅物业管理服务费为每月1.9元/建筑平米，公摊费用每月据实分担；业主或物业使用人未按期缴纳相应费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。前述合同于2012年3月30日取得重庆市江北区房屋管理局出具的备案证明。2013年2月2日，原告与被告签订《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》，协议约定由原告向云鼎阳光小区提供物业管理服务，合同期限为2012年5月1日起至2015年4月30日。合同第三条约定，原告提供的物业服务内容主要包括管理工作、安全工作、工程维修与维护工作、环境工作、社区交流组织、特约服务工作、财务工作等，并对各项工作进行详细约定。合同第四条约定，被告应按期付清相关各种费用，在每月15日前缴纳物业管理服务费及其他应缴费用，而无论该房屋是否控制或被占用。合同第五条约定，住宅物业管理服务费标准为每月1.9元/平米，商铺一楼物业管理服务费为每月3.5元/平米，二楼为每月3.0元/平米；公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，在接房时预收三个月每户10元/月的公摊费，从交房通知文书确定的交房日期开始，交房三个月后按每月实际发生的费用据实摊销，物业公司每年年终将全年公摊水电发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督；物业管理服务费按月缴纳，被告需在当月15日前将物业管理服务费及公摊水电费缴清，逾期将按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告为云鼎阳光小区提供物业管理服务至2015年4月30日。另查明，被告接房后一直以10元/月的标准向原告缴纳公摊费用，因未支付2014年1月1日起至2015年4月30日物业管理服务费及公摊费，与原告产生纠纷。原告遂于2016年6月1日诉来本院。审理中，原告明确陈述其主张律师费的诉讼请求没有依据，其主张的滞纳金的性质即为违约金。以上事实，有资质证书、《云鼎阳光前期物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告举示了物业管理服务人员巡逻岗值班记录、大门岗值班记录、日常巡逻签到表、车辆检查表、邮件发放表、电梯日常维护保养合同、电梯维护记录、小区进出人员登记表等证据，拟证明其按照物业服务协议的约定，提供了相应的物业管理服务。被告质证认为，对于电梯维保合同的真实性没有异议，但是对于其关联性有异议，仅证明原告签订了电梯维保合同，不能证明被告是否实际履行了保养义务；对于其余证据的真实性均有异议。被告举示云鼎阳光业委会关于部分公共设备设施交接过程中出现问题的函、重庆福管家物业管理有限公司关于云鼎阳光小区设备严重瘫痪等问题的紧急报告、关于云鼎阳光业主拒交前期物管费的情况说明、照片25张，拟证明原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵，有违约行为，涉讼小区安保不力，消防、发电设备、共用设施、卫生环境等存在多处问题，被告有权拒交物业管理服务费。原告质证认为，上述证据的真实性均不予认可，我司从未收到过前述文字材料。原告为证明其主张的公摊费用，举示了涉讼小区2013年2月29日至2015年4月30日期间的费用报销单、重庆市国家税务局通用机打发票及公摊水电明细表、公共能耗分摊情况表，并陈述云鼎阳光小区系单体楼，发票中载明的费用系小区每月产生能耗的总额，其中包括应由被告承担的公摊费用，该费用每月均高于10元/户，但原告诉讼请求仅按10元/月主张。被告质证认为对于费用报销单、发票的真实性予以认可，但是没有经过公示，也没有分摊计算。对于公摊水电明细的真实性不予认可，是原告自行制作，且未经会计审计，没有经过公示。对于电能源使用明细不予认可。原告为证明其曾向被告催收物业服务费以及公摊费用，举示了律师函、EMS邮寄交接清单、催费通知单、挂号信并陈述原告在2015年6月26日向被告发送律师函，邮局通知了被告自取，但是由于被告没有领取邮件被退回。被告质证认为，对于上述针具的真实性不予认可，律师函是复印件，催费通知单没有原告公司的盖章，也没有标注催收时间，EMS邮寄交接单是内容看不清楚，挂号信未经查证，被告没有收到过挂号信，因此无法确认挂号信的内容。本院认为，重庆元合地产发展有限公司与原告签订《云鼎阳光前期物业管理服务合同》及原告与被告签订《元合·云鼎阳光前期物业服务协议》均系签约双方的真实意思表示，合法有效，且不违反法律法规，原告与作为涉讼小区业主的被告均应按照协议约定履行各自义务。根据查明事实，原告于2014年1月1日至2015年4月30日期间为小区提供了物业管理服务，被告亦应按合同约定履行缴纳相应费用的义务，其拖欠支付相应费用的行为已损害原告利益，理应承担相应责任。对于被告提出原告诉求期间已有部分经过涉讼时效的抗辩理由，本院认为原告举示的交寄清单以及挂号信可证明原告曾于2015年6月26日向被告交寄信函，但无法证明信函内容即为其主张的律师函及催费通知单。另原告举示的律师函均为复印件，催费通知单亦无公司盖章，故原告关于其诉求期间存在中断事由的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原告于2016年6月1日起诉至院，其诉讼请求未过诉讼时效的期间即为2014年6月1日至2015年4月30日。故本院对原告主张的物业管理服务费按1.9元/月/平方米*80.88平方米*11月=1690.39元。物业管理区域内，由物业共用部分使用水、电、气等所产生的费用，由小区业主分摊缴纳。落实小区公共能耗使用情况并进行公布，是物业管理服务企业的义务。前期物业协议约定公摊费用按每月实际发生的费用据实摊销，原告则应对主张的公摊费用承担举证义务。本院认为，原告举示的证据已明确2013年2月29日至2015年4月30日期间的涉讼小区公共能耗的使用情况、每户费用分摊等信息。被告虽对公摊费用有异，但未举示相反证据，且其已按10元/月的标准向原告支付了讼争期间前的费用。故本院对原告主张被告支付10元/月公摊费用的诉讼请求予以支持，但原告主张期间已有部分诉求经过诉讼时效，本院对其未过诉讼时效期间即2014年6月1日至2015年4月30日的公摊费110元，予以支持。对于其主张的公摊费用经过诉讼时效的部分，本院不予主张。另原告主张的律师费没有相应依据，本院不予支持。被告拖欠支付物业管理服务费及公摊费的行为已违反合同约定，应当承担违约责任。现被告请求本院对原告主张的违约金予以调低，在原告未举证证明其实际损失的前提下，本院综合考虑被告拖欠费用期限及金额，参照每月应缴物业管理服务费标准，酌情主张被告应支付原告违约金240元。被告虽提出原告提供的物业管理服务存在多处不足的瑕疵，但物业管理服务系一个动态、持续的过程，被告举示的照片真实性无法确认，不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，故本院对此证据不予采信。另被告举示的其他证据仅是对涉讼小区公共设备产生的问题及原告移交物业管理服务工作不彻底的反映，也不能成为被告拒交物业管理服务费的理由。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李洋于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2014年6月1日至2015年4月30日的物业服务费1690.39元；二、被告李洋于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司2014年6月1日至2015年4月30日的公摊费110元；三、被告李洋于本判决生效之日起十日内支付原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金240元；四、驳回原告重庆伊仕诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告李洋负担。本判决为终审判决。代理审判员 高菲二〇一六年九月三日书 记 员 张欢 来源：百度搜索“”