（2016）桂10民终998号
裁判日期: 2016-09-03
公开日期: 2017-01-16
案件名称
广西平果南方鸿基物业服务有限公司与方邓物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方邓,广西平果南方鸿基物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终998号上诉人（一审被告、反诉原告）方邓，身份证登记居住地广西平果县海城乡拥良村班旧屯55号，系该房业主。委托代理人方元忠，平果县马头镇法律服务所法律工作者。委托代理人方元辑，广西平果县海城乡拥良村班旧屯。被上诉人（一审原告、反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司。法定代表人袁智伟，职务：董事长委托代理人蓝涛，广西百澄律师事务所平果分所律师。上诉人方邓与被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司关于物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人方邓的委托代理人方元忠、方元辑，被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司的委托代理人蓝涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告（反诉原告）方邓与其委托代理人方元忠是父子关系。广西南方鸿基投资有限公司是位于平果县马头镇平中路“平果中环商业广场”小区的建设单位，该小区已建成并陆续交付业主使用，但至今尚未成立业主委员会。鸿基物业2012年11月23日取得从事物业服务资质，是“平果中环商业广场”小区的物业管理企业。2012年7月13日方邓向广西南方鸿基投资有限公司购买了一套位于该小区B栋405号的商品房，该房实际建筑面积70.66平方米，现已由方元忠、方邓装修入住使用。2013年5月10日广西南方鸿基投资有限公司通知方邓到鸿基物业处办理交房手续，鸿基物业向方邓收取了包括：预收电表费1000元、预收水电公摊费200元、预收6个月物业费436.8元在内共计1638.8元的费用。同日，双方签订了《前期物业服务协议》，在庭审中，方邓以《前期物业服务协议》不是其本人签字为由申请进行笔迹鉴定，鸿基物业承认不是方邓本人签字而是由其父亲方元忠代签的，认为做笔迹鉴定没有意义，不同意进行笔迹鉴定。《前期物业服务协议》约定鸿基物业向方邓提供物业管理服务，方邓按建筑面积1.0元／米的标准向鸿基物业缴纳综合服务费和电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。随后，鸿基物业依约为方邓提供了相应的物业管理服务，但方邓未足额支付相关费用，为此诉请方邓支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2040.3元并承担本案诉讼费。方邓以签订的前期物业合同不合法、不是其本人签名、物业公司的服务不到位、物业公司的有关做法侵害了业主利益、物业公司的收费不合法为由，拒绝缴纳费用，并反诉请求鸿基物业返还各项预收的款项共1488.84元。一审法院经审理认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方邓辩称鸿基物业不具有资质问题，经审理查明鸿基物业2012年11月23日已取得从事物业服务资质，方邓这一主张，不予采纳。针对方邓关于前期物业服务合同无效的理由，一审法院认为：1、合同主体问题，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”方邓与鸿基物业签订《前期物业服务协议》，就是业主选聘物业服务企业的行为，方邓是具有完全民事行为能力的公民，鸿基物业是具有从事物业服务资质的企业，双方当事人是平等的、合法的主体；2、当事人有权选择是否订立或委托他人代签合同，方邓辩称合同不是本人签字的，鸿基物业主张《前期物业服务协议》是方元忠代签的，在双方当事人都不申请对合同上“方邓”的签名是谁书写进行笔迹鉴定的情形下，一审法院从以下事由：方邓取得涉诉房产并装修入住使用、方邓向鸿基物业预交了物业费用等款项、方邓要求退还部分而不是全部预交款项、方邓至今没有提起合同无效之诉等事实，可以形成一条完整的证据链，足以认定《前期物业服务协议》是方邓本人签字或者是由其父亲方元忠代签的，其内心真实承认该协议是父子中的一人签订的，双方已达成物业服务合同关系；3，关于0.86元／平方米物业费，一审法院在前面证据分析时已确认其符合物价部门批准的范围，至于方邓主张该价格高、不合法问题，这涉及到物价部门政府指导价的合法性审查问题，因本案是民事案件，在此就不对行政行为的合法性进行审查；4、业主可以选择物业服务企业，也可以直接与物业服务企业签订合同，由建设单位签订《前期物业服务协议》并不是法律、行政法规的强制性规定；5、关于通过招投标方式选聘物业服务企业问题，《物业管理条例》第二十四条也只是“国家提倡”，并且允许在投标人少于3个或者住宅规模较小的，“可以采用协议方式选聘”，招投标方式并不是强制性规定。所以，一审法院对该《前期物业服务协议》的证明力予以确认，方邓关于合同无效的理由不成立，不予支持。方邓是B栋405号房产的业主，该房是整个“平果中环商业广场”小区的组成部分之一，处于鸿基物业管理的一个物业管理区域内，双方已形成物业服务合同的法律事实。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故鸿基物业诉请方邓支付服务费用有法律依据，予以支持。因合同约定的计费标准超出了物价部门批准的上限，起诉时鸿基物业变更以0.86元／平米计付是符合物价部门规定的，即方邓每月应支付物业管理费为0.86元／米乘以房屋实际面积70.66平方米=60.77元，2013年12月至2015年11月方邓应支付给鸿基物业的物业管理费为1397.71元。至于鸿基物业诉请的电梯运行电费公摊、电梯年检费和公共照明电费公摊，因在合同中没有关于方邓应付金额的明确约定，也没有交费票据以及所在业主、使用人认可的具体分摊计算明细等证据出示，根据“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鸿基物业的这三项主张，一审法院不予支持，鸿基物业可另行主张权利。方邓反诉请求鸿基物业返还预收的费用，因为预收的电表费1000元，鸿基物业称已实际开支450元，余下的550元愿意返还，予以准许；方邓辩称电表费用已包含在房价款内，因涉及与案外人房产建设单位广西南方鸿基投资有限公司的商品房买卖合同问题，不宜在本案一并审理，方邓可另行主张权利。预收的水电公摊费200元，因前述的原因一审法院没有支持鸿基物业的主张，应先返还给方邓。方邓的代理人在庭审中关于物业企业应先书面催缴物业费才能起诉的主张，一审法院认为书面催缴并不是法定程序，当事人可以直接向法院主张权利。综上所述，方邓应支付给鸿基物业物业服务费1397.71元，而鸿基物业应返还给方邓电表费550元、水电公摊费200元共计750元，经折抵，由方邓支付给鸿基物业物业费647.71元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：1、由被告（反诉原告）方邓支付给原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司物业服务费647.71元；2、驳回原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告方邓的其他诉讼请求方邓不服一审判决，在法定期限内上诉称：一、一审认定事实不清，认定事实错误，适用法律错误导致判决错误，理由如下：1、被上诉人于2013年5月10日出具的收据代收电表费1000元，而不是预收；系代谁收？是否有委托书？是否出具有效发票？开支给谁450元，没有证据证明，《前期物业管理协议》也没有约定被上诉人代收电表费，这些事实在一审判决中没有反映；没有查明被上诉人是否有权代收电表费1000元，没有查明被上诉人收取本小区204户业主每户1000元共计204000元电表费的去向；《物业管理条例》第二十一条就是法律、行政法规的强制性规定；前期物业管理服务合同的签订主体是建设单位和物业管理企业，一审把业主认定为建设单位错误。被上诉人与业主不具备签订《前期物业服务协议》的主体资格，该协议书为无效协议，对双方当事人没有法律约束力。2、2013年5月10日双方签订的《前期物业管理协议》第四条规定，收费标准以平果县物价局审批为准，该批复明确规定：“中环商业广场小区普通住宅的物业服务收费具体收费标准有物业公司与业主根据基准价和浮动幅度在服务合同中约定，并报物价局备案后执行。”该批复自2013年8月1日起执行。2013年6月至7月的物业费物业公司应参照{2013}6号文件批复执行。一审法院对该批复的真实性和合法性予以确认，但至目前为止上诉人与被上诉人没有签订以0.86元／平米缴费的服务合同，更谈不上备案。被上诉人起诉要求上诉人按照0.86元／平米缴纳物业费没有依据。3、平价费（2013）6号文件批复已经证实被上诉人的试行收费已期满。被上诉人从2013年6月起至2015年11月按0.86元／平米收费系擅自扩大收费，业主和物业使用人有权拒绝缴纳。（4）2015年9月30日被上诉人已在小区显著位置张贴通告停止对方邓的物业服务，一审法院还判决上诉人支付2015年10月和11月的物业费121.54元明显错误。综上，上诉请求二审法院依法撤销一审判决的第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的受理费和反诉费由被上诉人承担。二审期间，上诉人提交三份证据，即《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》和《个人欠费明细》，这三份证据当事人在一审已有提交，不属新的证据。被上诉人广西平果南方鸿基物业服务有限公司答辩称一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，要求维持原判。被上诉人在二审诉讼期间没有提交证据。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：1是关于合同的效力；2是收费标准；3是2015年9月30日被上诉人已对上诉人停止服务，为何还可以收费？4是1000元的预收电表费是否有权预收，开支的450元是否有依据。针对当事人争议的问题，本院的分析和认定如下：1、关于合同效力问题：首先，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定明确了由建设单位选聘物业服务企业的前提是业主没有选聘物业服务企业之前。在本案中，上诉人与被上诉人已于2013年5月10日签订了《前期物业服务协议》，业主作为合同相对人，已按协议缴纳6个月的物业费436.8元，上诉人已用行动明确表示接受被上诉人提供的物业管理服务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同的当事人系指平等主体的自然人、法人、其他组织。业主作为具有完全民事行为能力的人，依法享有自愿订立合同的权利。因此业主系《前期物业管理协议》的适格主体。再次，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务。该定义明确确定了前期物业服务的期限为自房屋出售之日至《物业管理服务合同》生效时止。至目前为止，中环商业广场尚没有成立业主委员会，更没有发生业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》并生效的情形，2013年5月10日上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，对双方当事人仍有约束力。综上所述，上诉人上诉称被上诉人与上诉人不具备签订《前期物业服务协议》的主体资格，该协议为无效协议的主张，没有事实和法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。2、关于收费标准的问题。按双方签订的《前期物业服务协议》第四条第一款的约定住宅楼和商场（商铺）的物业收费标准分别为住宅1.0元／平米、商场2.3元／平米。还约定以平果县物价局审批为准。2013年7月31日，平果县物价局根据被上诉人南方鸿基物业服务公司申报的《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的申请》，作出平价费（2013）6号文。平价费（2013）6号文记载：“《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的批复》平价费（2012）30号试行已满，公司报来的《关于中环商业广场物业管理服务收费的申请》收悉。”根据该文的记载，（2012）平价费30号和（2013）平价费6号文都是平果县物价局根据被上诉人的申请作出的批复，被上诉人提供的物业服务收费得到了物价局的批准，被上诉人按双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定以平果县物价局审批为准的定价方式履行了责任，物价局在作出批复时是有留底备案的。虽然平价费（2013）第6号文批复的第一点要求：“具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报经我局备案后执行。”但双方在该批复之前已签订了《前期物业服务协议》，该协议至目前为止仍然有效。协议约定的是以物价局审批为定价方式而不是双方协商的定价方式，且该约定是明确的，根据合同自由原则，该约定应得到各方的尊重，物价局不应以行政手段干预和改变双方约定的定价方式。平果县物价局对中环商业广场小区普通住宅物业管理服务收费指导的基准价为0.75元／平米（上下浮动幅度不超过15%），最高收费不能超过0.75＋0.75×15%=0.8625元。现被上诉人要求按0.86／平米而不是按合同约定的1.0元／平米收取物业管理费，放弃获取更高利益的权利，也没有违反物价局的指导价，符合法律的规定。因此，对于上诉人提出的上诉人与被上诉人没有签订按0.86元／平米收取物业费的合同，物价局没有备案，被上诉人的诉请没有依据，法院应驳回的上诉理由，本院不予采纳。3、2015年9月30日，被上诉人已停止对上诉人的服务，上诉人是否还应缴纳物业费的问题。物业服务费包含物业管理人员的工资、福利、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。物业公司虽然于2015年9月30停止3楼和4楼的电梯使用和楼道的清扫，但该单元的电梯正常使用，整个小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护也正常进行，上诉人也一直享用共用的物业服务，但从2013年12月至今没有缴纳物业费，对其他业主而言显然不公平。且物业服务面对的是整个小区，对上诉人提供的服务无法从整个小区区分开来，形成了混同的物业服务关系。因此，2015年9月30日以后，上诉人还应缴纳物业管理费。4、被上诉人是否有权预收电表费1000元，已开支450元是否有依据？根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内的供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业可以接受委托代收供电等有关费用。按照该规定，被上诉人可以接受供电部门的委托代收有关供电的费用的，且双方签有《高压供用电合同》，因此，被上诉人预收上诉人1000元的电表费有依据。其次，在本案中，上诉人购买该小区的商品房后，各户已安装有电表，业主也一直使用该电表且没有再支付另外的电表费。业主承担的电表费，系基于其与电力公司之间发生的供电合同关系，物业公司仅为代收人，业主作为实际使用人，应当就该项费用承担支付义务。而向上诉人提供450元收据的应是收取费用的供电部门而非被上诉人。被上诉人称已支出电表费及安装费用为450元，上诉人虽不予认可，但没有证据证明，对其辩驳理由本院无法给予支持。在本案中应认定预收的电表费1000元已支出450元的事实，余下550元被上诉人同意退回，本院准许。上诉人上诉称电表费已包含在购房款里面，被上诉人擅自扩大收费，因没有任何证据证明，本院不予采信。其要求退回预收的电表费1000元没有事实依据。除对以上事实有异议外，对一审认定的其他事实，因双方当事人予以认可，本院依法予以确认。本院认为，：《前期物业服务协议》系双方当事人自愿签订的合同，合同没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害第三方的利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效。合法有效的合同对双方当事人有约束力，当事人应遵循诚实信用的原则全面履行。方邓认为物业公司没有尽到物业管理服务，但未能举证，本院不予采信，且即便方邓所说属实，也应依法主张权利，不能以此作为其不交费的理由，双方的合同约定义务优于法定义务。关于双方签订的《前期物业服务协议》是否有备案和是否得到批准的问题，协议第十三条记载：在签订本协议前，甲方即物业公司已将样本送平果县房产局备案。该记载明确了协议在房产局是有备案的，且是否有备案和是否得到批准，该事实应由行政部门来认定，上诉人以此辩称物业公司提供的服务无效，没有事实和法律依据。被上诉人已提供了协议约定的物业服务，上诉人应按时交纳物业管理费。交纳的物业管理费的标准，被上诉人诉请按建筑面积0.86元／平米计，没有超过物价局指导价的上限，因此，被上诉人诉请上诉人缴纳从2013年12月至2015年11月的物业费为1397.71元（70.66平米×0.86元×23个月）有合同、法律及事实依据，本院予以支持。对上诉人的反诉，预收的1000元电表费，被上诉人依法可以接受供电部门的委托，代收相关的供电费用，且对公摊的电费被上诉人一直帮供电部门代收，事实上也一直这么运作，双方存在事实和合同上的委托关系。预收的1000元电表费已支付电表费及安装费450元余下的550元被上诉人应退还给上诉人，本院予以认可。上诉人要求退还1000元电表费没有依据。方邓的代理人在庭上称，如本案一旦得不到公正判决，上诉人必须坚持上访到底的问题。判决是否公正，其标准不是由当事人来评判，在依法治国的语境下，法院的判决是否公正和恰当，最后均归结由法律来评判。上访系当事人的权利和自由，但上访不能干预司法权的正当行使。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当，本院依法维持。上诉人上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方邓负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：黄美逢审 判 员 ：凌文楼代理审判员 ：黎艳娜二〇一六年九月三日书 记 员 ：蒙烁羽appointappoint 来自