（2016）京0112民初30899号
裁判日期: 2016-09-29
公开日期: 2017-12-18
案件名称
尹志国与北京通州房地产开发有限责任公司合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹志国,北京通州房地产开发有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条，第一百五十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初30899号原告尹志国，男，1968年8月26日出生。被告北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-2号，统一社会信用代码：XXX。法定代表人刘国防，总经理。委托代理人肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。原告尹志国与被告北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹志国，被告通开公司的委托代理人肖宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹志国向本院提出诉讼请求：1、判令被告通开公司履行《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》协助我选房（一套两居），并交付房屋；2、依法确认我购买的回迁房价格为2009年的市场价即每平米8209元；3、本案诉讼费由被告通开公司承担。事实和理由：2009年7月，北京市通州区帅府居民收到了被告通开公司发送的一封公开信，信中明确载明帅府地区拆迁，由通开公司负责帅府小区二期工程建设。帅府二期拆迁是在通州区大面积旧城和棚户区改造的大环境下进行的，区委区政府和相关业务部门给予大力支持。我于2009年7月22日与通开公司签订了《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），我选择了回迁安置的方案，被拆迁房屋基准价补偿款共计295331元全额扣留作为帅府回购楼的购房款，购买帅府小区回迁商品房两居室一套。我在《拆迁补偿协议》约定期限内积极配合完成了搬迁，通开公司按照协议约定按照每月1500元的标准向我支付周转费至今（每季度支付一次）。2014年8月28日，通开公司在帅府二期售楼处张贴公告，要求拆迁户按照2014年的市场价每平方米25650元购买回迁房，如果不按此价格买房则不允许选房。我认为通开公司此种行为属于严重违约的行为，是我根本无法接受的非法要求。我和同样遭遇的30多户居民多次找到通开公司协商解决，通开公司均以强硬态度主张《拆迁补偿协议》中约定的市场价即随行就市的市场价，即2014年的市场价，并表明对此决不让步，无协商余地。被告通开公司辩称：1、本案争议的焦点系回购房价格认定问题，双方就此不能达成一致意见导致协议履行过程中发生争议，而原告尹志国选房需以回迁房价格确定为前提，因此本案首先需要解决的是回购商品房的价格问题，就此达成一致意见，才会涉及选房问题；2、双方所签订的拆迁协议明确约定回购房价格按照市场价确定，并约定了购买的优惠条件，2009年拆迁地区的房屋基准价为每平方米8209元，如果以2009年的市场价计算回迁房价格，则在协议签订当时房屋购买价已经明确，但在协议中却约定签订购楼合同时房款多退少补，显然合同中约定的市场价为现在商品房的市场价格；3、即便法院认定应当依照2009年的市场价确定回迁房价格，2009年的市场价也不是每平米8209元，而是每平米9659元，同时，我公司帅府二期项目的房屋均为精装修房屋，精装标准是每平米3000元，故2009年安置房市场价应为12659元；4、在本案争议过程中，双方进行过多次沟通，我方不存在态度强硬的问题，我公司一直主张原告通过诉讼来解决争议问题；5、按照民事诉讼法的相关规定，原告的诉讼请求必须明确，而本案原告的诉求并不明确，人民法院应裁定驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告尹志国原有坐落于北京市通州区帅府街X号的平房（以下简称X号房屋）一处，建筑面积为27.49平方米。2009年7月22日，尹志国作为被拆迁人（乙方）与被告通开公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第二条“补偿安置方式及金额”项下约定尹志国可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿安置方式，货币补偿内容为：“经北京潞通房地产评估有限公司评估，本区域基准价格为8209元/平方米，被拆迁房屋基准价补偿款为295331元，重置价补偿款为21537元（含附属物）。”尹志国自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即“乙方购买帅府小区回迁商品房两居室一套，所购楼房面积中27.49平方米内按市场价9折计算；27.49平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算、在30平方米以外部分面积按市场价计算。”协议第二条第2款约定：“所购买的商品房按上述优惠计算购房款后，与基准价补偿款在签订购楼合同时多退少补。如中途决定不买，可退还基准价补偿款但不计利息（扣除已发放的周转费）。”双方同时就尹志国可享受重置价补偿款、搬家补助费、提前搬家奖励费和移机费等各项补助费共计143261元、周转费1500元/月等进行了约定。双方均认可上述协议系由通开公司提供的格式文本。协议签订后，尹志国向通开公司腾退交付了5号房屋，通开公司则向尹志国支付了各项补助费共计143261元，并按每月1500元的标准向尹志国支付房屋周转费至今。2009年7月24日，通开公司向尹志国出具金额为295331元的收据一张，载明收款项目为帅府回购楼“暂存款”。2014年8月28日,通开公司发布《公告》，载明：“经北京市住房和城乡建设委员会批准，金帅府家园项目预售均价为27800元/㎡。我公司取得预售许可证后，经公司研究决定，于2014年8月28日至8月30日对帅府商品房回购户开盘售房，对接帅府二期商品房回购户销售均价为25650元/㎡（27000元/㎡的基础上给予95折团购优惠），再按照与商品房回购户签订的北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议的约定折扣购房，选房后在2014年9月30日前签订商品房预售合同。”包括尹志国在内的回迁居民因对公告载明的回迁房购买价格不认可与通开公司产生争议，双方未就回迁房购买签订商品房预售合同，通开公司亦未向尹志国交付房屋。尹志国等人为此多次向有关部门信访投诉反映问题。另查，在其他回迁居民诉通开公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷的诉讼过程中，通开公司曾与其他回迁居民就2009年的房屋市场价格达成一致意见，均认可为每平米8209元，故本院已据此依法做出判决认定了2009年回迁房价格为每平米8209元，目前相关案件尚在二审审理过程中。本案审理过程中，就协议第二条约定“市场价”的理解问题双方产生分歧，尹志国主张应按照协议签订当时的市场价确定回迁房价格，并表示同意按照协议约定的“本区域基准价格”即每平方米8209元确定价格；通开公司对此不予认可，坚持主张按照2014年《公告》载明价格出售安置房，同时主张2009年安置房市场价应为每平米12659元，并提交了由北京房地产估价师和土地估价师协会出具的《专家鉴定意见书》（载明通州区帅府小区二期项目住宅房屋标准房地产价格为每平米9659元、标准重置价为每平米1450元、基准价格为每平米8209元）、北京市住房和城乡建设委员会商品房预售资金监管系统查询结果单（载明帅府小区工程造价为6500.06元、精装修造价为3000元）予以佐证，尹志国对此不予认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告尹志国与被告通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。尹志国依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，故通开公司本应依约向尹志国交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格问题产生争议，该争议系本案争议焦点，对此，本院认为：其一，从双方法律关系来看，本案原被告双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以“优惠”价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的“市场价”理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅严重损及被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策法规原有之意背道而驰；其次，从协议具体内容来看，协议签订后通开公司即向尹志国出具了“暂存款”收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为尹志国已在协议签订后即向通开公司支付了部分购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，通开公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对通开公司应向尹志国交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距尹志国签约交房已近7年，通开公司至今未向尹志国交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于尹志国之身显失公平；第三，从格式条款的提供角度理解，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系通开公司所提供之格式文本，协议中对于“市场价”的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于通开公司的理解；第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方于2009年签订协议，故应按2009年的市场价履行。综上，本院认为，双方所签订的拆迁补偿协议约定的“市场价”应按合同签订当时即2009年的市场价理解。同时，就2009年的市场价具体数额应如何认定的问题，本院认为，通开公司在与其他回迁居民诉讼的过程中已明确表示认可2009年回迁房市场价为每平米8209元，现其又对此予以否认，但其所提供的《专家鉴定意见书》系由其单方委托所得结论，而北京市住建委商品房预售资金监管系统查询结果显示的回迁房精装价格亦非2009年的造价标准，通开公司又不能提供其他充分证据证明其主张，故结合本案具体案情，本着公平公正的原则，对于通开公司就2009年市场价的陈述意见本院不予采信。对于尹志国要求通开公司协助其选房并交付所选房屋之诉求，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体面积、楼层、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故尹志国该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、原告尹志国与被告北京通州房地产开发有限责任公司按照每平方米八千二百零九元的安置房购买价格履行双方于二〇〇九年七月二十二日所签订的《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》；二、驳回原告尹志国的其他诉讼请求。案件受理费二千八百六十五元，由被告北京通州房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 佘亚妮二〇一六年九月二十九日书记员 李欣然 百度搜索“”