（2016）渝0242民初3270号
裁判日期: 2016-09-25
公开日期: 2016-12-09
案件名称
冯勇光,冉玉霞与重庆亚伸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯勇光,冉玉霞,重庆亚伸房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初3270号原告冯勇光，男，1971年12月16日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人，住本县小河镇。原告冉玉霞，女，1972年8月1日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人，住本县小河镇。委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆亚伸房地产开发有限公司，住所地：酉阳县桃花源镇和平街89号2幢401号。统一社会信用代码：91500242781579771N。法定代表人周亚军，系公司总经理。委托代理人冉灿，男，1975年7月2日生，土家族，酉阳县人，住酉阳县。原告冯勇光、冉玉霞诉被告重庆亚伸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，于2016年9月19日依法由本院代理审判员冯宇公开开庭进行了独任审理，原告冯勇光、冉玉霞的委托代理人陈伟，被告重庆亚伸房地产开发有限公司委托代理人冉灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯勇光、冉玉霞诉称，2013年3月4日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告在被告处购买位于酉阳县亚伸·酉州丽都商品房一套，建筑面积为82.68平方米，总价款为276689元。通过首付和按揭付清房款。合同约定：由被告在实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构办理《房地产权证》登记申请，取得房屋登记受理单。由于被告的原因未能按期办理，根据合同约定按日应向原告承担已付房款的万分之一的违约金。原告于2014年8月7日接房入住装修。但时至今日，被告没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，也未支付违约金。故诉至法院请求判令��1、被告支付逾期交房违约金12894元（2013年7月1日至2014年10月9日），逾期办证违约金18344元（从2014年10月9日至2016年8月1日每日按万分之一计算，即276689×0.0001×663天），合计31238元。2、由被告承担本案诉讼费用。被告重庆亚伸房地产开发有限公司辩称，对原告诉称的事实理由无异议，对于原告诉称的诉讼请求，希望法院依法判决。经审理查明，2013年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（简称：合同）及《合同补充协议》，合同约定原告在被告处购买位于酉阳县桃花源镇桃花源大道北路亚伸·酉州丽都商品房一套，建筑面积为82.68平方米，总价款为276689元。合同第七条第一款（二）约定：“属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙���使用”，第七条第二款约定“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地���地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。合同第十三条第三项约定：“甲乙双方应相互配合本商品房产权登记”。合同签订当日，支付首付146689元，余款130000元通过银行按揭给被告。原告于2014年8月7日接房装修。但至今该房屋未经综合验收，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，未办理房屋产权证。原告现愿意继续履行合同。另查明，根据《商品房买卖合同》附件5的约定，本合同第十三条第2款中约定的“60日”是指60个工作日，庭审中，原、被告均认可所谓60个工作日指的就是除去法定节假日的60日。认定上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、借款凭证等证据记录在案，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对原告诉讼请求，被告均表示无异议，现评述如下：一、被告是否违约。根据合同约定，被告约定交房时间2013年6月30日前，实际交房使用为2014年8月7日，存在逾期交房违约行为；逾期办证，双方约定本商品房实际交付使用之日起60日（工作日）内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，由乙委托甲方办理房产证。而该房屋至今未综合验收，被告亦未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，存在逾期行为。而房地产主管部门办理产权登记，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。在本案中，被告经营开发的房地产未取得房屋竣工验收资料，亦不被登记机关受理，就不能取得登记受理单，被告未能办理房产证，明显存在违约行为。因此，被告方未能完成合同约定的义务，被告的行为构成违约。二、违约金的问题。被告违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应支付逾期交房违约金（基数为276689元，每日按万分之一计算，自2013年7月1日起至2014年8月7日止），原告诉称从2013年7月1日起算，本院��以支持。逾期办证违约金，对于逾期办证违约金的计算时间，合同约定本商品房实际交付使用之日起60个工作日内。实际交付使用之日,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，……。本案实际交付使用之日应为2014年8月7日房屋移交之日,而不是被告出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》后,被告确定的验收交房日。逾期办证违约金应从2014年8月7日起60个工作日后的次日（除去法定节假日后，应该为2014年11月5日）计算至原告请求的2016年8月1日止。故本院对原告该项诉讼请求予以支持。逾期办证违约金：（基数276689元,每日按万分之一计算,自2014年11月5日起至2016年8月1日止）。综上，依照��最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆亚伸房地产开发有限公司限于本判决生效之日起5日内支付原告冯勇光、冉玉霞逾期交房违约金11150.57元（以276689元为基数，每日按万分之一从2013年7月1日起计算至2014年8月7日止）；二、被告重庆亚伸房地产开发有限公司自判决生效之日起5日内支付原告冯勇光、冉玉霞逾期办证违约金17597.42元（以276689元为基数,每日按万分之一从2014年11月5日起计算至2016年8月1日止，计算公式：276689元×636天×0.0001）；三、驳回原告冯勇光、冉玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费580元由原告预交，因适用简易程序减半收取290元，由被告重庆亚伸房地产开发有限公司负担，退回原告预交的580元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 冯宇二〇一六年九月二十五日书记���朱胤 微信公众号“”