（2016）桂0312民初669号
裁判日期: 2016-09-25
公开日期: 2017-01-06
案件名称
桂林市某物业服务有限公司与廖某、叶某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市临桂区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市某物业服务有限公司,廖某,叶某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第三十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初669号原告桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市某区某路58号。法定代表人刘某，该公司董事长。委托代理人雷某，该公司职员。被告廖某，男，1985年某月某日出生，汉族，住广西某县，现住桂林市某区。被告叶某，女，1981年某月某日出生，壮族，住址。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告廖某、叶某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任记录。原告某物业公司的委托代理人雷某、被告廖某、被告叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，被告系临桂交警大队某侧某二期某栋某单元某房业主。原告受建设单位委托，对某二期小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳114元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业服务管理，但被告自2013年9月起便无故拖欠物业管理费。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但未予理睬。原、被告签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3%0。原告希望被告尊重原告的广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，故诉至法院，请求：1、判决被告给付物业管理费3192元，违约金4165.56元，合计：7357.56元；2、本案诉讼费由被告承担。原告某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、购房证明、入伙会签单、业主身份证复印件，证明被告系购买房屋的业主和交房时间；2、业主欠费明细，证明被告所欠物业服务费及违约滞纳金的具体数额；3、营业执照、法人身份证明，证明原告是合法取得工商部门颁发营业执照的经营企业；4、资质证书，证明原告具备资格经营和接管物业管理服务等业务；5、物业公司和开发商签订的前期物业服务合同，证明原告是受开发商委托合法接管某二期物业管理服务等业务；6、业主和物业公司签订的前期物业管理服务合同，证明被告知晓认可原告在小区服务范围、标准，同时知晓违约金的标准和计算方法；7、催款通知（附照片），证明原告多次、多种方法向被告催收物业费，被告未理睬和缴纳。被告廖某、叶某辩称，一、原告服务问题严重。被告房屋交房以来出现阳台开裂，经与物业公司沟通多次，均未予以解决；物业服务的电梯运行维护费（含电费）计入物业公共服务费内，一楼都没用电梯，一楼应当免收，多次和物业商讨降低物业费，但物业都是敷衍了事；原告私自在小区建设垃圾中转站，导致环境脏乱；在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，被告与原告签订了《物业管理服务合同》，且在原告履行合同过程中，违反了法律规定，并拒绝与被告进行沟通和协商，损害了被告的合法权益，导致被告不得不采取拒交物业费这一不当措施，以进一步警示原告。二、管理问题做的太差，安保措施不到位。三、原告从未公示其管理小区期间物业服务资金的收支情况。小区业主休息区租给商家用于推销和广告，楼宇间还安装了灯箱广告牌；未经业主同意获得的收益从未对业主进行过公示，侵害了业主的知情权、监督权和依法享有收益的权利；小区机动车道跟人行道混合一起，原告为了一己之利，不为业主安全着想，利用小区的人行道私自搭建雨棚停车场以出租的形式谋求利益。四、收费标准和违约金的计算没有法律依据。原告提供的欠费催缴通知单不能证明被告欠费，也不能证明原告向被告追讨过物业费，因为被告没有签收的凭证；滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，物业无权收取滞纳金，即便是违约金也不能超过实际损失的20%。五、根据桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准，原告收取物业费的标准都未达到三级标准，其行为不受法律保护。原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明其按照规定提供了物业服务；物业服务收费标准应当与物业公司的服务水平相适应，原告只收费不服务应当承担责任。综上，被告请求驳回原告的诉请，并要求原告采取补救措施、赔偿业主损失，诉讼费由原告承担。被告廖某、叶某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、照片8张、报修单3份，证明业主房屋阳台开裂，自报修后至今未解决；2、照片8张，证明物业公司私自在物业小区内建设垃圾中转站，规划的游泳池变成了污水池；3、照片8张，证明物业管理问题太差，安保措施不到位，从地下车库可以随便进入楼内，小区门禁系统如同虚设；4、照片8张，证明物业公司将小区灯箱广告和公共区域出售给商家，以上行为未经过业主同意，对获取的收益也未向业主进行过公示；5、照片2张，证明物业公司为一己之利益，不为业主安全考虑，利用小区人行道私自搭建雨棚、停车场，以出租的形式谋取利益。经过开庭举证及质证，原告某物业对被告廖某、叶某提供的证据1、2的真实性无异议，合法性和关联性有异议，该问题为开发商遗留问题，与本案无关；证据3-5的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。被告廖某、叶某对原告某物业公司提供的证据1无异议；证据2中对所欠的物业费的数额没有异议，但是其所有的房屋在1楼，不产生电梯费，违约滞纳金过高且没有法律依据；证据3-4不清楚；证据5、6没有异议；证据7有异议，没有签收过，更没有见过。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年11月26日，桂林某发展有限公司（甲方）与原告桂林市某物业服务有限公司（乙方）签订了《某二期前期物业服务委托合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【某二期】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业服务合同》生效时止；第二十条在【某二期】开始交付使用（入住）后，乙方须按下列约定，实现在本物业小区的配套设施设备完全正常交付使用的前提下到达此标准量化管理：略；第二十一条物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、高层建筑面积每平方米1.3元向乙方交纳自入伙后如有未销售房屋由开发商负责交付物业管理费；多层建筑面积每平方米0.98元；注：在业主未获得产权证明以前，收费面积以《商品房买卖合同》登记的面积为准，获得产权证明以后，收费标准以产权登记的面积为准，但前后收费面积出现差异，将不做任何补收或退还措施（收费面积按建筑面积计）；第二十七条自本物业正式通知交付乙方管理初期，因甲方建筑施工设施设备及本物业的综合环境影响乙方的服务质量，乙方的服务质量（承诺）可不参考本合同的约定。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2012年8月31日，被告入伙收楼完毕，同日，被告（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）、高层楼住宅：1.3元／月／平方米；（2）多层住宅0.7元／月／平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。同时查明，原告某物业公司于2001年5月22日成立，统一社会信用代码914xxx00727xxx9019。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。被告廖某、叶某是某二期的业主，其所有的物业为临桂区交警大队某侧某二期某栋某单元某房，经本院核实，房产证记载的建筑面积为87.65m2；其从2013年9月起未向原告交纳过物业费。原告以张贴通知单的形式向被告催交过上述费用。另，结合原告和某二期其他业主在同类诉讼中的抗辩及证据，某二期至今尚未成立业主委员会。本院认为，原告与桂林某发展有限公司签订的《某二期前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护，原告与包括被告在内的全体业主均应按合同约定履行义务。至于被告称其系被胁迫与原告签订《前期物业服务合同》，因其未提交证据予以证实，本院不予采信。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告作为取得物业服务资质的企业为某二期小区提供了物业服务的主要义务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业服务，因此，被告应按上述合同及物业服务的有关规定收费标准交纳相应的物业费，经本院审核，被告廖某、叶某所欠的物业费为3190元（按被告住宅建筑面积87.65m2，物业费1.3元／月／m2，交纳期间从2013年9月至2015年12月共计28个月计算），故，被告应向原告支付物业费3190元。至于原告诉请的物业费中超过本院核定的部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而被告辩称，原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告有证据证实可另行主张以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。至于违约金的问题。原告某物业公司与被告所签订的《前期物业服务合同》系格式合同，该合同的第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定原告某物业公司违约金的赔偿标准，违反了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告廖某、叶某支付物业费3190元给原告桂林市某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担25元，被告廖某、叶某共同负担25元。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 徐素珍人民陪审员 赵生付人民陪审员 周道奕二〇一六年九月二十五日书 记 员 梁 晶第1页共1页 来源：