（2016）冀05民终2291号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-03-01
案件名称
河北必拓房地产开发有限公司、周俊召商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北必拓房地产开发有限公司,周俊召
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终2291号上诉人（原审原告）：河北必拓房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区新华南路657号。法定代表人：苏卫东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：武玉雪，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：孙美霞，河北正扬时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周俊召，男，1975年10月28日出生，汉族，个体工商户，现住邢台市广宗县。上诉人河北必拓房地产开发有限公司因与被上诉人周俊召商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河北必拓房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、支持上诉人诉讼请求或认定《商品房预售合同》未成立、未生效；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已告知被上诉人逾期交房违约金标准仍按《开元观唐内部认购协议书》的规定执行。被上诉人系在此情况下，仍然拒绝与上诉人换签《商品房预售合同》。一审判决对此事不予认定，仍错误地认为上诉人单方变更违约金标准，并以此为由，认定被上诉人拒绝换签合同的责任由上诉人承担。被上诉人拒不与上诉人签订《商品房预售合同》，办理银行贷款，使上诉人无法取得银行贷款，造成企业资金紧张，不得不高息向他人借款，被上诉人应当承担给上诉人造成的损失。2、一审判决以上诉人单方变更供热方式为由认定被上诉人有权拒签合同，并判决不准解除合同，判决内容不能成立。能否采用集中供热，并非房地产开发企业所能决定的。《开元观唐内部认购协议书》签订后，由于集中供热已满负荷，无法提供集中供热，故本案诉讼涉及的开元观唐项目只能改用其他供热方式。不论拒签合同的理由如何，都表明买房人不同意与买房人签订房屋买卖合同，而卖房人对此也同意，双方的买卖未形成合意，就应确认解除合同。3、被上诉人拒绝与上诉人换签《商品房预售合同》，《商品房预售合同》未能成立。但由于《商品房预售合同》为房管局的制式合同，并强制要求在房地产交易中心备案，所以，合同的签订、解除都必须按房管局的规定办理。而按照房管局的规定，一旦打印出该纸制合同文本，就视为双方已经签订该合同。若撤销该合同，必须双方当事人到场办理解除合同手续。由于被上诉人不与上诉人签订该合同，因此，该合同未成立、未生效。4、一审法院对上诉人已通知被上诉人换签《商品房预售合同》，并告知被上诉人如仍不换签，则双方合同自动解除的事实不予认定是不合理的。商品房买卖涉及多个需要卖方通知买方的环节，买方收到通知后应予以配合。合同一方拒收对方发出的通知是破坏合同履行的恶意行为。本案中《开元观唐内部认购协议书》第十四条约定：“乙方应为甲方留有便于联系的通讯地址，电话，甲方向乙方所留地址发送文件视为送达。”该约定合法、合理，对双方当事人具有约束力。但一审法院以快递单上没有被上诉人签名为由不予认定是错误的。周俊召辩称，关于违约金。公司说与我协商，但我没有接到任何公司的通知。集中供暖的事情，我只是让保障我们的供暖质量和收费标准不高于市政供暖，改成集中供暖不再收取任何费用。关于解除通知。我没有收到，我当时留有电话，但是始终没有电话通知我。上诉人说文件寄了但我没有收到。关于蓝皮合同的成立和生效问题，我不知道这些概念，因为我对合同有异议。关于赔偿。不是我不贷款，是因为上诉人违约在先。河北必拓房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原告解除双方《开元观唐内部认购协议书》及《商品房预售合同》之行为有效，被告承担违约责任；二、被告向原告赔偿因不履行办理解除合同手续义务给原告造成的损失，标准为以合同约定应当办理贷款的数额为基数，按年利率6%，自2015年10月18日起至被告履行办理解除合同手续义务之日止。一审法院认定事实：2013年10月18日，原告河北必拓房地产开发有限公司与被告周俊召签订了《开元观唐内部认购协议书》，约定被告认购原告开发建设的开元观唐项目房屋一处；逾期交房的违约金约定为按日支付已付购房款万分之零点五；取暖方式为市政集体供热，地板辐射采暖。被告按协议书约定向原告交纳了首付款。2014年1月10日，原告通过房地产交易中心网签系统从邢台市房管局房地产交易登记中心取得了合同编号为YS2014000640《商品房预售合同》，该合同将出卖人逾期交房的违约金改为出卖人按日向买受人支付已交付房价款银行活期存款利率，并将供热方式改为水（地）源热泵。因《商品房预售合同》与《开元观唐内部认购协议书》的内容不一致，因此被告不同意与原告签订《商品房预售合同》，此后双方也未能达成一致意见。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告于2013年10月18日签订的《开元观唐内部认购协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。但原告在未征得被告同意的情况下，将换签的《商品房预售合同》中关于逾期交房的违约金及供热方式条款更改，造成双方未能签订《商品房预售合同》。未能签订正式合同的主要原因是由于原告擅自更改合同条款导致商品房买卖合同不能继续履行。虽然原告提供的开元观唐网签流转单上有被告周俊召的签名，但该流转单上并不显示逾期违约金及供热方式的更改，不能证明原告的主张。原告提供的顺丰速递快递单上没有被告签名，也不能证明寄送的资料内容，不能证明原告向被告寄送了换签合同通知书，故对该证据本院不予采信。综上所述，原告的各项诉讼请求缺乏证据与法律依据，本院不予支持。该案经本院多次调解无效，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告河北必拓房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告河北必拓房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2012年12月29日签订的《开元观唐内部认购协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。但上诉人在未征得被上诉人同意的情况下，将换签的《商品房预售合同》中关于逾期交房的违约金及供热方式条款更改，造成双方未能签订《商品房预售合同》。上诉人提供的顺丰速递快递单上没有被上诉人签名，也没有送达或退回日期，寄送物品为“目录”，被上诉人并不知晓上诉人寄送了《换签合同通知书》及合同书的内容，且该《换签合同通知书》对供热问题未予说明，侵犯了被上诉人的权利，上诉人以此主张解除合同，不予支持。对于上诉人主张《商品房预售合同》未成立、未生效的问题，上诉人在一审中未提出该项请求，行政部门如何认定，也不属于民事诉讼受理的范围。因被上诉人不存在违约行为，故上诉人请求被上诉人予以赔偿不予支持。综上所述，必拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河北必拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张振防审 判 员 郑延铎代理审判员 孙跃兴二〇一六年九月二十三日书 记 员 杜志乾 搜索“”