（2016）粤03民终8911号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-01-03
案件名称
朱梅莺与黄新华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱梅莺,黄新华,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8911号上诉人（原审被告）：朱梅莺。委托诉讼代理人：唐建权，广东扬权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄新华。委托诉讼代理人：张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽柱，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人朱梅莺因与被上诉人黄新华、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱梅莺上诉请求：1、改判一审判决第二项为：朱梅莺应于本判决生效之日起十日内向黄新华支付违约金人民币50万元（以下货币均为人民币）；2、依法分配一二审诉讼费承担比例。事实和理由：一、一审查明事实不清，遗漏重要事实，从而导致错误判决。朱梅莺在整个卖房过程中一直表现积极，真心想卖房，在整个买卖过程中均严格遵守了诚实信用原则，事实上违约的是黄新华。1、黄新华在签订合同后，因看到2015年3月30日新政房价已涨了3个多月后，房价当时处于盘整之际，担心房价下跌，故意拖延时间不配合办理赎楼手续。尽管朱梅莺法律意识淡薄，当时没有保留足够证据，但还是可以通过朱梅莺一审提供的证据得到证实。在该证据中，朱梅莺催促黄新华时，黄新华回复：“……再等等吧”；房屋中介：“赎楼是大事，早点还款，早点赎出来，大家配合一下业主（即朱梅莺）可以少供几期楼……”。这些足以证实，违约方是黄新华。朱梅莺一直积极卖房，正是由于黄新华担心房价下跌，故意拖延时间，才导致房产涉诉后，第一家担保公司不肯担保赎楼，真正过错违约方是黄新华自己。从整个买卖过程中，朱梅莺是积极配合卖房的，试想，双方2015年6月18日就签订合同，如果不是黄新华担心房价下跌拖延，怎么可能到2015年8月19日长达2个月期限内都还没办理好赎楼手续呢！正常办理赎楼时间一般几天时间就可以办好，而这个期间，房产并没有涉诉问题，一审遗漏该重要事实。2、根据双方《房地产买卖合同》第四条第3款，即便因黄新华故意拖延赎楼期限到2015年8月中旬第一家担保公司不愿赎楼导致朱梅莺不能在60日内赎楼，朱梅莺也没有构成根本违约，黄新华据此还不能解除合同。因为根据合同第十六条约定：“如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方才可解除合同并选择要求……。”另外，2015年8月31日朱梅莺收到黄新华通知，黄新华要求朱梅莺在收到函件5个工作日内办理好赎楼手续，根据黄新华通知的5个工作日，则办理赎楼手续截止时间为2015年9月8日（因2015年9月5日和9月6日为双休日），据此朱梅莺只要在2015年9月8日办理好赎楼手续就不构成根本违约。为此，朱梅莺在知道房产涉诉第一家担保公司不愿赎楼后，及时于2015年8月24日联系到了新担保公司（汇丰担保），且于2015年9月1日就办理好了赎楼手续，并当天电话通知了黄新华且于2015年9月7日向黄新华发了函，黄新华也在一审庭审予以认可。二、由于黄新华一开始就拖延，导致后面房产涉诉（且涉诉问题也是由朱梅莺前夫的债权人无故让朱梅莺承担连带责任，而且也只有100万元左右），朱梅莺在找到第二家担保公司赎楼的同时也电话告知黄新华，积极让中介方约黄新华谈，而黄新华也从24日拖到28日，这点中介方都在现场，完全可以作证，朱梅莺是最无辜的。三、黄新华在本案中的实际损失远远低于一审支持的违约金，一审判决有违公平。黄新华的实际损失无外乎是首期款及定金在银行存款损失，但首期款只耽误了3个月时间（2015年7月16日至2015年10月），按照银行贷款利率计算，黄新华实际损失实际只有6万元左右，与一审支持的150万元实在是相差悬殊。综上，是黄新华看到当时房价有下跌趋势，自己不想买而故意拖延不配合办理赎楼，从而导致以后房产涉诉后，第一家担保公司不愿赎楼，人为地造成办理赎楼的难度，而朱梅莺由于法律意识的淡薄，又没及时保存收集更多的证据，才让黄新华钻了空子。一审在违约金方面并没有充分考虑到整个过程是黄新华的过错及违约，也没有考虑到黄新华的实际损失大小，从而导致一审判决有失公允。故朱梅莺特提起上诉，请求二审法院支持朱梅莺的上诉请求。被上诉人黄新华辩称：一、黄新华积极履行买卖合同，并已经全面履行完毕合同项下的买方义务，不存在任何违约行为，而朱梅莺逾期赎楼，逾期后拒不采取补救措施，最终导致涉案房屋处于被查封的状态，其行为已构成根本违约，并事实上导致交易无法继续进行。双方争议的焦点是：在朱梅莺被第一家担保公司拒绝后，其是否应当自行筹资赎楼以及黄新华是否有义务配合办理新的担保赎楼手续。合同中约定了两种赎楼方式，即“通过担保公司担保赎楼”和“自行赎楼”。从合同约定的目的来看，为了避免征信不符合要求的赎楼人不断的寻找担保公司又不断的被担保公司拒绝从而导致合同履行无法推进，因此合同约定赎楼人在被担保公司拒绝后就应当自行筹资赎楼了，而不是朱梅莺所谓的“联系新的担保公司”。因此，黄新华没有义务再度配合与担保公司签署任何文件。朱梅莺以黄新华本就不存在的义务指责黄新华违约是没有依据的。二、由于各种客观原因，涉案房产被各法院轮候查封达八次之多，即使黄新华配合朱梅莺与第二家担保公司签署相关文件，在当时的情况下，合同也必然无法继续履行，反而会加大黄新华的损失。不论朱梅莺的违约是否属于恶意违约，但涉案房产确实是由于朱梅莺的原因导致无法交易，其应承担全部的损失赔偿责任。三、一审法院判决朱梅莺承担的违约金数额符合公平原则、诚实信用原则及损失弥补原则，二审法院应当驳回其上诉请求。由于朱梅莺的违约，黄新华承担了巨额的资金占用压力及融资成本，同时因为同期楼市价格的大幅上涨，黄新华亦承担了巨额的预期利益的损失。涉案房产价格至今已上涨超过300万元，这就是黄新华最直接的损失数额。四、朱梅莺赔偿黄新华损失后，可以向第三方追偿，因此其并不会遭受实际损失。综上所述，朱梅莺上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄新华向一审法院起诉请求：：1、朱梅莺返还黄新华定金100万元；2、朱梅莺赔偿黄新华违约金204.4万元；3、朱梅莺承担本案的诉讼费及保全费。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市南山区环东路西环北路北滨海之窗花园X栋XX房，于2009年4月14日登记在朱梅莺名下，产权份额为100%，房产证号为深房地字第4X**号。2015年6月18日，黄新华（买方）与朱梅莺（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号8XX4）一份，约定：卖方将涉案房产以1022万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金100万元，该定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；买方应于2015年7月17日前（含当日）付清第二部分房款922万元，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，如按揭款项存入账户确认书等；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后15日内补足应付房款，否则视为违约；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日（含当日）内签署《深圳市房地产买卖合同》，并办理递件过户手续，相关税费全部由买方承担；双方同意在定金中预留2万元作为该房产交易之交房保证金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。2015年6月18日，黄新华向朱梅莺支付定金100万元，朱梅莺出具了收据。2015年6月19日，朱梅莺与深圳市某融资担保有限公司签订《委托书》，委托深圳市某融资担保有限公司管理涉案房产及支付赎楼款等相关事项。深圳市公证处就此出具了（2015）深证字第1XX4号《公证书》。2015年7月10日，黄新华（甲方，付款委托人）与朱梅莺（乙方，收款委托人）、广发银行股份有限公司深圳分行（丙方，托管人）签订《交易资金托管协议》，约定甲、乙双方指定丙方托管362万元，托管期限自2015年7月10日至2015年10月10日；本协议签署后30个工作日内，甲方将约定的托管资金汇入甲方个人结算账户；及其他条款。2015年7月16日，黄新华向资金监管账户转账362万元。2015年8月3日，广发银行股份有限公司深圳分行向朱梅莺出具《二手楼按揭贷款承诺书》，承诺向黄新华发放贷款560万元等内容。2015年8月4日，黄新华向世华公司支付赎楼担保费83550元，世华公司出具了收据。2015年8月29日，黄新华的委托代理人张海涛向朱梅莺发出《律师函》，要求朱梅莺于收到函件之日起5个工作日内自行完成赎楼、注销涉案房产的抵押登记，并将房地产证原件交予世华公司保管，或于上述期限内就合同的后续履行问题提出切实有效的解决方案并与黄新华协商一致（以双方签署的书面《补充协议》为准）。庭审中，朱梅莺确认其已收到该函件。2015年9月7日，朱梅莺向黄新华出具《履约催告函》，称已联系到汇通担保公司现金赎楼，要求黄新华于2015年9月10日前向上述担保公司提交资料并签署相关文件。庭审中，黄新华确认其已收到该函件。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确定其效力，各方均应按照该合同的约定履行义务。本案中，黄新华积极履行《房地产买卖合同》，及时交付定金并办理首期款的资金监管，且获得银行的贷款承诺函，黄新华不存在违约行为。朱梅莺虽然在签订合同后委托担保公司赎楼，但因涉案房产被其他案件查封，导致赎楼不成功，之后朱梅莺虽然有再次联系其他担保公司进行赎楼，但其仍未在合同约定的60日内完成合同约定的赎楼义务，也未在黄新华给予的宽限期内完成上述合同义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此黄新华要求解除合同以及返还定金100万元的诉求，一审法院予以支持，庭审中，各方确认黄新华已支付的定金中的98万元在朱梅莺处，剩余2万元在世华公司处，为减少当事人的诉累，该2万元定金由世华公司直接返还黄新华。关于违约金，庭审中朱梅莺申请对违约金数额进行调整，一审法院以黄新华的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对朱梅莺应付违约金数额予以调整，从而确定朱梅莺向黄新华支付153万元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、朱梅莺应于本判决生效之日起十日内向黄新华退还已支付的定金100万元（其中2万元定金由世华公司公司直接退还黄新华）；二、朱梅莺应于本判决生效之日起十日内向黄新华支付违约金153万元；三、驳回黄新华的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费15560元，保全费5000元,共计20560元，由黄新华负担3472元，朱梅莺负担17088元。本院经审理查明：2015年6月18日黄新华与朱梅莺签订的涉案房屋买卖合同第五条约定：“……如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第六条约定：“……如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”一审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，黄新华和朱梅莺签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。黄新华已依约支付定金、办理首期款资金监管手续并获得银行承诺贷款。依照合同约定，朱梅莺应在合同签订之日起10日内委托担保公司赎楼；无法通过担保公司赎楼的，应在60日内自行赎楼。涉案合同于2015年6月18日签订，其后朱梅莺在无法通过担保公司深圳市某融资担保有限公司赎楼的情况下，本应在合同约定的60日内（即2015年8月18日前）自行赎楼；但其未能履行该项义务，构成违约。2015年8月29日，黄新华又给予朱梅莺5个工作日的延展期，催告朱梅莺在该期限内自行赎楼。朱梅莺又未能在该催告期限内自行赎楼，反而要求黄新华配合其另行委托其他担保公司赎楼。因朱梅莺该项要求有悖于合同约定，故黄新华并无配合义务，朱梅莺关于黄新华不予配合其另行委托担保公司赎楼构成违约的上诉主张不成立。后涉案房产因他案被法院查封，朱梅莺无法履行合同义务，致使黄新华合同目的不能实现，其有权要求朱梅莺承担违约责任。原审法院认定朱梅莺应退还收取的定金并支付违约金是妥当的。朱梅莺上诉主张黄新华存在迟延办理赎楼手续导致合同不能履行，本院认为，赎楼是卖方朱梅莺的义务，其未能举证证明黄新华不配合办理赎楼手续导致迟延，且涉案合同无法继续履行的根本原因在于房产被查封，故其该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上，朱梅莺的上诉主张不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由朱梅莺负担。本判决为终审判决。审判长 彭 宁审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一六年九月二十三日书记员 伍圣权（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”