（2016）鲁02民终5889号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2016-12-12

案件名称

赵蕙与青岛大陆嘉园置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵蕙,青岛大陆嘉园置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终5889号上诉人（一审原告）：赵蕙。被上诉人（一审被告）：青岛大陆嘉园置业有限公司。法定代表人：陈英杰，职务董事长。委托代理人：于昊，山东万桥律师事务所律师。上诉人赵蕙与被上诉人青岛大陆嘉园置业有限公司（以下简称大陆嘉园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵蕙、被上诉人大陆嘉园公司的委托代理人于昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵蕙上诉请求：撤销一审判决，依法支持赵蕙一审起诉时的违约金，诉讼费用由大陆嘉园公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。1、一审法院认为未约定房地产权属登记证明取得时间的，不能视为合同约定不明，显然错误。本案中购房合同未约定权属登记时间，第14条约定大陆嘉园公司在取得房地产权属登记证明后的为业主办理产权证的程序和时间，全部合同条款中均对权属登记证明去的时间未做约定，当然是约定不明确。根据合同法第62条、城市房地产开发经营管理条例第33条、最高院商品房买卖司法解释第十八条之规定，大陆嘉园公司应当在三个月内办理完毕权属证明。大陆嘉园公司居然超过两年才完成合同义务，显然存在违约行为，应该承担违约责任。2、没有遭受经济损失不是大陆嘉园公司不承担赔偿责任的理由。最高院商品房买卖司法解释第十八条第二款规定：逾期办理产权证明，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然合同中未对逾期办证约定违约金，但根据最高院的司法解释，被上诉人应按银行利率支付违约金。大陆嘉园公司辩称：办理房产登记时间双方合同有明确约定，在大陆嘉园公司取得房地产权属登记证明后60日内由双方签署房屋交接书，签署交接书后180天日内双方依法向崂山区房地产交易中心办理过户手续及房地产权证，该约定明确，合法有效，大陆嘉园公司没有违约，不应承担违约责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。一审另查明事实中，其他业主集体相同诉讼，青岛市中级人民法院已经有生效判决。赵蕙向一审法院起诉请求：1、大陆嘉园公司向赵蕙支付逾期办理房产证违约金44500.47元；2、大陆嘉园公司向赵蕙支付逾期交房违约金35492.82元；3、诉讼费由大陆嘉园公司承担。一审法院认定事实：赵蕙、大陆嘉园公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定赵蕙购买大陆嘉园公司建设的位于崂山区辽阳东路22号大陆嘉园（恒易.慧心园）×号楼×单元×层×户房屋，暂测房屋建筑面积为90.22平方米，房屋总价款为1075540元。该合同第十条约定，房屋的交付条件为房屋经单体验收合格。该合同第十一条约定，甲方（青岛大陆嘉园置业有限公司）定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方（赵蕙），除不可抗力外。该合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件并公告。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供住宅商品房质量保证书和住宅商品房使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。该合同第二十六条约定，本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第1日将被视为已送达另一方……等。该合同第1页记载甲方（赵蕙）的住所地为山东省青岛市崂山区海尔路29号。该合同第十四条约定“在甲方（青岛大陆嘉园置业有限公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年5月9日，大陆嘉园工程经青岛市规划局崂山分局单体验收合格。大陆嘉园公司于2012年5月28日在半岛都市报上刊登交房公告，通知大陆嘉园（恒易.慧心园）项目定于2012年5月30日至6月15日进行交付。赵蕙于2014年4月28日办理了房屋入住手续，2014年9月18日按照房屋建筑面积89.99平方米开具购房款发票1072798元，赵蕙办理房产证的时间为2014年10月14日。庭审中，赵蕙提交2014年3月31日的EMS邮寄单以及回执短信、2014年3月14日及3月24日谈话录音两份(赵蕙称与其对话的人为大陆嘉园公司工作人员张垣)、赵蕙书写材料复写件一份，赵蕙提交上述证据拟证明其曾向大陆嘉园公司要求出示商品房质量保证书、住宅商品房使用说明书以及实测面积等有关交房资料。赵蕙当庭称大陆嘉园公司最终向其出示了自行制作的商品房质量保证书以及住宅商品房使用说明书，但实测报告一直未向赵蕙出示。一审经质证，青岛大陆嘉园置业有限公司认为，邮寄单显示的收件人地址为青岛市崂山区辽阳东路22号16号店铺（温哥华花园对面），该地址并非大陆嘉园公司的住所地，大陆嘉园公司也并未实际收到该邮件。另，赵蕙提交的录音中与其对话人的身份无法确认，且实测报告系在2012年5月取得，于2014年3月5日备案，按照赵蕙主张的时间，上述交房材料均已具备。大陆嘉园公司当庭提交其从（2015）青民一终字第270号民事卷宗中调取的由青岛金邦测绘有限公司出具的情况说明一份。该说明内容为：“2010年7月12日我公司接受青岛大陆嘉园置业有限公司的委托，对位于崂山区劲松八路79号大陆嘉园（恒易慧心园）项目，进行房屋预测绘计算及房屋实测绘计算工作。我公司于2012年3月份进入该项目工地进行现场实际勘测，2012年5月取得初步测绘结论。因青岛大陆嘉园置业有限公司恒易慧心园项目未取得综合验收备案的原因，不具备至房产机关备案的条件，最终备案的实测绘报告取得时间为2014年3月5日”。一审另查明，大陆嘉园（恒易慧心园）项目其他部分业主曾于本案之前起诉大陆嘉园公司主张逾期办证违约金，山东省青岛市中级人民法院已生效的（2015）青民一终字第267号民事判决书查明的与本案有关的其他事实有：青岛市规划局2009年8月11日核发的涉案大陆嘉园项目建设工程规划许可证附注第1项载，该项目应与西侧F2-5-6地块和南侧F2-5-7地块规划建设做好衔接，确保统一规划分期建设的剩余地块的实施；配套设施统筹考虑，为整个小区服务，并出具相应承诺。崂山区国土资源分局关于大陆嘉园项目容积率变更申请和审批经过的相关档案材料显示，大陆嘉园公司2014年3月20日向崂山区国土资源分局提交《青嘉（2014）1号“关于完善用地手续的申请”》，2014年7月2日各有关部门会审。一审法院认为，赵蕙、大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。关于赵蕙主张的逾期交房违约金问题，一审认为，涉案商品房预售合同第十条约定房屋交付条件为房屋经单体验收合格。该合同第十一条约定交房时间为2012年5月30日。而涉案房屋于2012年5月9日通过单体验收，于2012年5月28日在半岛都市报上刊登交房公告，通知涉案房屋定于2012年5月30日至6月15日进行交付。综上，大陆嘉园公司交付房屋的条件及时间系符合双方合同约定。本案赵蕙以大陆嘉园公司未向其出示房屋实测绘报告等交房材料为由，拒绝接收房屋，并提交其要求大陆嘉园公司出示的EMS邮寄单、通话录音及书写材料为凭。但一审认为，根据双方签订的《商品房预售合同》第二十六条约定，大陆嘉园公司有效的送达地址应当为其住所地青岛市崂山区海尔路29号，但赵蕙邮寄的大陆嘉园公司地址为青岛市崂山区辽阳东路22号16号店铺（温哥华花园对面），该邮寄行为不符合合同约定，且大陆嘉园公司亦否认其收到了该邮件；而赵蕙提交的谈话录音，现已无法核实对话人的身份，赵蕙提交的复写材料，亦系其本人单方书写。另在一审庭审中赵蕙已自认大陆嘉园公司向其出示了商品房质量保证书、住宅商品房使用说明书，而涉案房屋最终备案的实测绘报告取得时间为2014年3月5日，但赵蕙提交的要求大陆嘉园公司出示交付材料的邮寄时间为2014年3月31日，通话录音时间分别为2014年3月14日及2014年3月24日，其书写材料记载时间为2014年3月24日，上述时间均在涉案房屋实测报告最终备案作出时间之后。在实际已存在房屋实测报告的情况下，业主要求出示但开发商仍不予出示的情况，违背常理。另赵蕙当庭认可其最早知道可以交房的时间为2012年5月份，但赵蕙却于2014年3月份才开始向大陆嘉园公司主张要求其出具实测报告，并以此拒绝接收房屋，亦不符合常理。综上，一审认为，虽然本案赵蕙作出了要求大陆嘉园公司出示房屋实测绘报告等交房材料的行为，但其并未按照合同约定方式有效进行，赵蕙要求大陆嘉园公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于赵蕙主张的逾期办证违约金的问题，一审认为，该问题的焦点为对相关法律规定的理解与适用。第一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条法律规定的主要履行义务人为预售商品房的购买人，与本案商品房预售合同第十四条的约定适用条件不同，并不存在冲突或矛盾，故赵蕙称合同第十四条的约定违反强制性规定应为无效的主张，不予认可。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案商品房预售合同第十四条明确约定“在甲方（青岛大陆嘉园置业有限公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定应属于当事人之间的特殊约定，排除了上述法律规定关于办理房屋权属证书期限和违约责任规定的法律适用。本案中，赵蕙并未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，故赵蕙依据该法律规定主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任亦不成立。第三、《合同法》第六十二条的规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……;（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。”一审认为，民商事合同的各项约定是对处于平等地位的各方合同当事人相关权利义务的明确与规范，所谓合同约定是否明确的界定应当基于合同内已有约定进行判断，合同的各项约定是合同当事人在其自身行为能力范围内形成的意思合意，而本案中关于大陆嘉园公司取得房地产权属登记证明的时间问题涉及规划、土地等多个行政部门，而相关各方并非商品房预售合同的签订人，该问题已超出了商品房预售合同当事双方的行为能力，已不属于商品房预售合同项下的权利义务范畴，这也是商品房预售合同政府指导文本并未将预售商品房取得房地产权属登记证明的具体时间纳入到合同约定条款的原因所在。故一审认为，商品房预售合同未约定房地产权属登记证明取得时间，不能视为合同内容约定不明确。但一审亦认为，尽管商品房预售合同具有一定的特殊性，涉及合同以外的诸多行政审批部门，但合同不约定房地产权属登记证明取得时间，并不等于商品房的开发者可以肆意拖延办证时间，而不受法律约束。如果开发商在上述办证过程中存在违法违规、故意拖延等主观过错的情况下，购房人因未取得房屋产权证而遭受经济损失的，其应当有权就其实际损失要求开发商承担赔偿责任。但因本案赵蕙未就大陆嘉园公司是否存在过错及自身损失问题提交相关证据，赵蕙依据《合同法》第六十二条的规定要求大陆嘉园公司承担违约责任，一审亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回赵蕙的诉讼请求；案件受理费1800元，由赵蕙负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，关于赵蕙提出的逾期交房违约金的上诉请求，因根据合同约定，本案房屋交付条件为经单体验收合格，交房时间为2012年5月30日。结合本案查明事实，涉案房屋于2012年5月9日通过单体验收，大陆嘉园公司通知交房的时间并未违反合同约定。赵蕙上诉称因大陆嘉园公司未提供房屋面积实测资料故拒不收房，对此本院认为，根据双方合同的约定，大陆嘉园公司应当根据赵蕙的要求提供实测面积的有关资料，否则赵蕙有权拒绝收房。因此，本案的举证责任应当分配给赵蕙，赵蕙未能提交有效证据证明其在约定的交房期限内要求大陆嘉园公司提供面积实测资料而大陆嘉园公司拒不提供，同时也未提交证据证明其因此所遭受的损失。故，赵蕙要求大陆嘉园公司承担逾期交房违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。关于赵蕙提出的逾期办证违约金的上诉请求，本院认为，赵蕙与大陆嘉园公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准。该合同第十四条明确约定“在甲方（大陆嘉园公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并非赵蕙所主张的约定不明。本案中，赵蕙未举证证明大陆嘉园公司违反了合同第十四条的约定，也未提交证据证明其受到的实际损失，且涉案房屋已具备办证条件，故赵蕙主张大陆嘉园公司承担逾期办证违约责任的上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于赵蕙提出的其他上诉请求，均无证据支持，本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人赵蕙负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　琦代理审判员　孙　付代理审判员　甘玉军二〇一六年九月二十三日书　记　员　孔　怡书　记　员　李珊珊微信公众号“”