（2016）湘1229民初161号

裁判日期: 2016-09-23

公开日期: 2017-02-08

案件名称

原告怀化恒信置业发展有限公司与被告甘建军、第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

靖州苗族侗族自治县人民法院

所属地区

靖州苗族侗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

怀化恒信置业发展有限公司,甘建军,靖州县海铭羊美业有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院民事判决书（2016）湘1229民初161号原告：怀化恒信置业发展有限公司，住所地：怀化市鹤城区湖天南大道79号。法定代表人：王健君，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建军（特别授权），系怀化恒信置业发展有限公司法律顾问。被告：甘建军，男，1980年8月3日出生，汉族，居民，住靖州苗族侗族自治县。第三人：靖州县海铭羊美业有限责任公司，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路靖天国际三楼。法定代表人：甘忻玉，该公司执行董事。原告怀化恒信置业发展有限公司与被告甘建军、第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怀化恒信置业发展有限公司的委托代理人洪建军、第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司的法定代表人甘忻玉到庭参加诉讼；被告甘建军因下落不明经本院公告送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化恒信置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2012年5月16日签订的《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》及《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》，判令被告及第三人一个星期内腾空并恢复原状，退回租赁房屋；2、依法判令被告及第三人支付欠付租金2000000元（暂算至2016年2月底，具体金额以腾空退还房屋时为准）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月16日，原、被告签订了《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》，该合同约定：乙方甘建军承租甲方怀化恒信置业发展有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路靖天国际三楼（面积约4000平方米）用于经营美容、美发、休闲、中西餐厅、服装等项目，租赁期限为十五年，由2012年10月30日至2027年10月30日止；租金前三年每平方米每月25元，三年后每年递增租金5%，租金按季度提前支付，支付时间为当季度开始前十五天；乙方超过一个月不付租金，按实际应缴租金每天2‰予以赔偿损失，连续拖欠三个月期限，甲方有权无条件解除合同，并要求相应赔偿；交房日期为2012年10月30日前，并同意交房后第一个季度为装修期免收租金和物业费。合同签订后，因甲方原因，租赁房屋未能按合同约定交付乙方使用，双方于2013年7月18日就租赁房屋交付及违约责任达成《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》，该协议约定由甲方赔偿乙方因迟延交付房屋造成的经济损失100000元，原合同继续履行，双方同意从2014年1月1日起正式计付租金，免租期至2013年12月31日止，租赁房屋2013年10月份交付乙方使用。被告接受租赁房屋后即开始装修并筹备第三人，由第三人实际使用租赁房屋用于中西餐饮类、美容、足浴等经营。因经营不善，2015年2月关门歇业。租赁期间，经口头协商，每月租金减少凑整至100000元，被告及第三人仅以押金300000元抵付了第一个季度的租金，后又以消费充值的形式支付了200000元，之后便一直以生意不好为由拒付租金。2015年上半年，为协调第三人房屋租赁及公司债权债务清理，政府相关部门成立了工作协调小组，但至今未取得任何实质性进展。至2016年2月底，被告尚欠原告租金2000000元。根据双方签订的合同第十三条约定，乙方逾期支付租金一个季度以上的，甲方有权解除合同。被告欠付租金远超过一个季度，已构成根本性违约，原告要求依法解除合同，退还租赁房屋。同时，因第三人实际使用租赁房屋，对被告欠付的租金应承担共同的责任。综上所述，请求人民法院支持原告的诉讼请求。甘建军不应诉和答辩。靖州县海铭羊美业有限责任公司述称，被告与原告所签订的涉案合同，系第三人注册登记前被告以个人名义代理第三人签订的，属于第三人行为；双方做生意都会遇到困难，原告也存在过违约，原告与被告签订的补充协议就是在原告遇到困难后双方通过协商达成的协议；如果原告要求第三人腾空花巨资装修过的租赁房屋，必定会造成第三人投入的16000000元化为泡影，第三人为从事经营前期投入所借的外债无法偿还，后期不利因素很多，因此第三人希望协商解决此事。原告围绕诉讼请求依法提交了其营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人的居民身份证（复印件）、被告的居民身份证（复印件）、第三人注册号/统一社会信用代码、第三人法定代表人的居民身份证（复印件）、《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》、《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》、房屋所有权证（复印件）等书证，本院组织当事人进行了质证，第三人对上述证据均无异议，本院予以确认并附卷佐证。第三人对其述称的事实没有举证。综合全案证据，确认法律事实如下：甘建军与甘忻玉系姐弟关系。2012年5月16日，怀化恒信置业发展有限公司（甲方）与甘建军（乙方）签订了《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路靖天国际三楼（面积约4000平方米，以房产部门最终测量的实际建筑面积为准）用于经营美容、美发、休闲、中西餐厅、服装等项目，租赁期限为十五年，从2012年10月30日至2027年10月30日止；租金前三年每平方米每月25元，三年后每年递增租金5%，租金按季度提前支付，支付时间为当季度开始前十五天；乙方超过一个月不付租金，按实际应缴租金每天2‰予以赔偿损失，连续拖欠三个月期限，甲方有权无条件解除合约，并提出对应赔偿的要求；合同生效后，乙方三天内支付甲方定金500000元；乙方开始装修时三天内，甲方退还100000元，乙方开业三天内甲方扣除第一季度租金300000元，余下100000元无条件退还给乙方；交房日期为2012年10月30日前，并同意交房后第一个季度为装修期免收租金和物业费；在合同允许经营范围内乙方可自行转租，但房租、水电、物业费用由乙方负责；乙方逾期支付租金一个季度以上的，甲方有权解除合同并有权要求乙方按本合同当年租金总额的20%支付违约金；甲方于2012年10月30日期间交付出租房屋的，免装修期间三个月租金，甲方截止2012年10月31日仍不能交付出租房屋的，甲方承担违约金500000元，再增加六个月的租金免租期限，乙方可选择合同解除或继续履行；合同期满（或解除、终止、失效）后一个月内，乙方所有的设备器材，可移动装修可自行处理并在不损坏甲方的主体结构的前提下将承租楼盘退还甲方。合同签订后，因甲方原因，租赁房屋未能按合同约定交付乙方使用，双方于2013年7月18日就租赁房屋交付及违约责任达成《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》，该协议约定：甲方同意承担赔偿乙方由此造成的经济损失100000元，并于2013年7月17日支付到乙方指定的甘忻玉账户，同时退还乙方在合同中约定的第一笔保证金100000元（已汇到甘忻玉账户）；甲乙双方同意在2014年1月1日起正式计租，免租期于2013年12月31日终止；甲乙双方原来签订的租赁合同除此之外，其他条款不变，按原合同履行。2013年10月，怀化恒信置业发展有限公司将涉案房屋（房屋所有权证登记的实际建筑面积为4123.88平方米）交付给甘建军。甘建军接受涉案房屋后即开始装修并筹备靖州县海铭羊美业有限责任公司，由靖州县海铭羊美业有限责任公司实际使用租赁房屋用于中西餐饮类、美容、足浴等经营，该公司正式投入运营时间是2014年1月8日。2014年4月16日，靖州县海铭羊美业有限责任公司办理工商注册登记，依法制定了公司章程，甘建军、甘忻玉为公司股东，其中甘忻玉担任公司执行董事。2015年1月30日，该公司股东变更为甘建军、甘忻玉和陶永爱。2015年5月26日，该公司股东变更为甘忻玉。2015年7月，靖州县海铭羊美业有限责任公司因经营不善歇业（未注销）。租赁期间，怀化恒信置业发展有限公司经与甘建军、甘忻玉口头协商，涉案房屋每月租金凑整按100000元计付，甘建军、甘忻玉以定金300000元抵扣了第一个季度的租金，后怀化恒信置业发展有限公司又以消费充值的形式抵扣了200000元，之后甘建军、甘忻玉便一直以生意不好为由拒付租金。靖州县海铭羊美业有限责任公司歇业后，为协调该公司房屋租赁及公司债权债务清理，政府相关部门成立了工作协调小组，但至今没有结果。截止2016年2月底，靖州县海铭羊美业有限责任公司尚欠租金2000000元。本案经本院调解未果。本院认为，原、被告所签订的上述合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中补充协议是双方对原告违约行为的处理结果以及对原合同计付租金时间的一种变更，本案应根据补充协议确定的时间开始计付租金。对每月应支付租金的数额，虽然合同有明确约定租金的计算方式，但双方在租赁期间通过口头协议形式确定将租金凑整按100000元计付，同样构成是对合同约定租金的一种变更，应按变更的租金数额计算每月租金。原告交付涉案房屋后，被告便开始装修并筹备第三人，由第三人实际使用租赁房屋用于中西餐饮类、美容、足浴等经营，被告与其姐甘忻玉均为第三人的股东，甘忻玉为第三人的执行董事，现第三人经公司登记机关历次变更登记最终公司股东变更为甘忻玉，且庭审中作为第三人法定代表人的甘忻玉也明确表示被告签订合同及补充协议不是其个人行为，系第三人行为，因此，被告所实施的上述民事行为对第三人有约束力。被告在签订合同后，已逾期一个季度以上拖欠租金，原告根据合同约定有权解除合同，拖欠的租金予以支付，被告违约行为所产生的法律后果由第三人负责。故原告主张解除原、被告之间签订的《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》及《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》并由第三人腾空退回租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告主张第三人支付欠付租金2000000元（暂算至2016年2月底，具体金额以腾空退还房屋时为准），第三人无异议，本院予以支持。被告在签订合同及补充协议后，开始筹备并组建第三人，原告在起诉状中也认可涉案房屋由第三人实际使用，并由第三人支付租金，同时在庭审中第三人的法定代表人也明确表示被告的行为系该公司行为，故原告主张被告应承担上述民事责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张恢复原状的诉求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国民法通则》第五条，《中国人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告怀化恒信置业发展有限公司与被告甘建军之间2012年5月16日签订的《“靖天国际”第三层房屋租赁合同》及2013年7月18日签订的《“靖天国际”三楼商铺租赁合同补充协议》；二、第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告怀化恒信置业发展有限公司返还“靖天国际”三楼商铺；三、第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告怀化恒信置业发展有限公司截止2016年2月底的租金2000000元（租金计算至实际返还房屋时止）；四、驳回原告怀化恒信置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22800元，由第三人靖州县海铭羊美业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　杨朝多人民陪审员　　冯　德人民陪审员　　周国华二〇一六年九月二十三日代理书记员　　钟龄卉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”