（2016）鲁02民终7661号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-26
案件名称
官文君与青岛联兴置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联兴置业有限公司,官文君
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7661号上诉人（原审被告）：青岛联兴置业有限公司。法定代表人：张忠辉，董事长。委托诉讼代理人：孙菁，山东劳谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伦辉，山东劳谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：官文君。委托诉讼代理人：纪友尚。上诉人青岛联兴置业有限公司（以下简称联兴公司）因与被上诉人官文君商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭进行了审理，并于2016年9月12日组织各方当事人进行事实和证据核对，上诉人联兴公司的委托诉讼代理人孙菁，被上诉人官文君的委托诉讼代理人纪友尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联兴公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判联兴公司不支付官文君2015年4月30日至7月17日违约金7071.28元，诉讼费由对方负担。事实和理由：1、联兴公司已于2015年4月履行了通知交房义务，官文君主张违约金计算至2015年7月17日没有事实和法律依据；2、原判决认定违约金数额过高，应依法适当减少。官文君辩称：双方合同约定用邮寄的方式通知；联兴公司登报公告时，没有通过验收，不符合交付的条件；一审法院认定事实清楚，证据充分，请求依法维持原判。官文君向一审法院起诉请求：联兴公司支付2012年10月31日至2015年7月17日违约金89569.61元（按已支付房款的日万分之一计算）；并支付自2015年7月18日至付清违约金之日的利息；诉讼费由联兴公司承担。一审法院认定事实：2011年7月19日联兴公司与官文君签订《商品房预售合同》，约定：官文君购买联兴公司开发建设的青岛市保张路67号“金盛苑”×号楼×单元×户房屋，价款906574.66元；联兴公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期按已付房屋价款的日万分之一计算违约金至实际交付房屋之日止；合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。合同签订后，官文君依约支付了全部购房价款。2015年4月22日联兴公司在《青岛日报》发布公告，通知业主2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续。2015年7月17日，官文君领取房屋钥匙接收房屋。一审法院认为，双方签订商品房预售合同合法有效。联兴公司违反约定逾期交房构成违约，应当按合同约定和法律规定支付违约金。官文君在2015年7月17日领取房屋钥匙实际接收房屋，违约金应当自合同约定的交房日的次日即2012年11月1日计算至2015年7月17日共计957天（按年365天、月均30日计算）；标准按合同约定的已付房款906574.66元的日万分之一计算，即86759元。联兴公司主张官文君未按公告通知日期接收房屋，构成逾期接收房屋应承当逾期接收房屋的责任。一审法院认为，联兴公司以刊登公告的方式通知业主接受房屋，不符合合同约定的通知方式。利息系本金的法定孳息，违约金不是本金，对官文君要求联兴公司支付违约金利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、联兴公司于判决生效之日支付官文君2012年11月1日至2015年7月17日期间的违约金86759元；二、驳回官文君其它诉讼请求。案件受理费2039元，由联兴公司负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年7月19日，官文君与联兴公司签订《商品房预售合同》，其中补充条款第五条关于交付的约定为：1、甲方（指联兴公司，下同）应当在主合同规定的交付期限前，将经单体验收合格的商品房交付乙方（指官文君，下同）……；3、甲方可通过邮寄或登报公告通知乙方办理房屋交付手续，采取登报公告通知交房的，自公告刊登后第十日，视为交房通知已经送达给乙方；……4、甲方按照合同的约定发出交付通知后，……因乙方原因导致房屋未能按约定时间交付的，视为甲方已完成房屋交付义务，……。官文君确认联兴公司登报公告符合合同约定的通知方式，但主张登报时，尚不具备交付的条件；官文君同时确认，登报公告的交付时间内，其相同楼座有人已经入住，但具体原因不清楚。一审中，联兴公司提交青岛市规划局市北分局于2013年11月22日出具的《建设工程规划单体验收审查意见书》，主要内容为：联兴公司在市北区保张路承建的住宅、网点项目，经该分解进行单体验收，符合青岛市规划局核发的各类证件及相关批准的施工图纸要求（该意见仅作为规划单体验收意见，不作为办理入户、产权登记、营业执照等手续的依据）。二审中，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，联兴公司与官文君签订的《商品房预售合同》合法有效，联兴公司逾期交房应当按照合同约定承担违约责任。本案争议的焦点问题是联兴公司通过登报公告的方式通知官文君办理交房手续是否符合合同约定。1、根据双方签订的《商品房预售合同》的补充条款，联兴公司可以通过登报公告的形式通知业主办理房屋交付手续，官文君亦当庭确认联兴公司登报公告符合合同约定，故联兴公司于2015年4月22日登报公告的行为，符合双方合同约定的通知方式，对官文君应当发生法律效力。2、官文君主张该时房屋不具备交付条件，因双方合同中约定的交付条件为单体验收合格，联兴公司提交证据证明涉案工程于2013年11月已经通过单体验收，且至公告发布时，有人已经入住，官文君称不具备交付条件不成立。故联兴公司已经通知官文君接收房屋，官文君未能接收，联兴公司的通知义务已经完成。3、合同约定，自公告刊登后第十日视为送达，联兴公司于2015年4月22日刊登公告，则至2015年5月2日完成交房通知，自2015年5月3日以后的违约金不应当支付，一审判决判令联兴公司支付自2015年5月3日至7月17日的违约金不当，应予纠正。综上所述，联兴公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初2150号民事判决；二、上诉人青岛联兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付官文君2012年11月1日至2015年5月2日期间的违约金82589元（906574.66元×万分之一×911天）；三、驳回官文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2039元，二审案件受理费2039元，共计4078元，由官文君负担318元，由青岛联兴置业有限公司负担3760元。本判决为终审判决。审 判 长 李军玲代理审判员 蒲娜娜代理审判员 徐友仁二〇一六年九月二十三日书 记 员 柴守图书 记 员 司文雯 来自