（2016）新2302民初863号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-09
案件名称
妥连荣与董文娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
妥连荣,董文娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2302民初863号原告：妥连荣，男，回族，1969年1月12日出生，住阜康市委托诉讼代理人：何艳，系阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。被告：董文娟，女，汉族，1984年5月20日出生，原住阜康市原告妥连荣与被告董文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告妥连荣及其委托诉讼代理人何艳到庭参加了诉讼，被告董文娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。妥连荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的房屋租金7200元（2014年4月15日至2014年12月15日，每月800元）及利息835元（从2014年4月15日至2016年4月15日，租期2年，年利率5.85%），合计8035元;2、判令被告给付原告已经垫付的暖气费2827.20元（从2012年4月15日至2014年4月15日，共2年）；3、判令被告给付原告已经垫付的物业费492元（从2012年6月至2014年9月）；4、判令被告返还出租屋内的财产共计1300元（双人铁床一张800元、木椅三把300元、新床头柜一个200元）；5、判令被告支付违约金10000元；6、诉讼费、邮寄费由被告承担。事实与理由：原告与被告董文娟分别于2012年4月15日、2013年4月15日连续两年签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将位于阜康市高管局小区3号楼2单元101室房屋租给被告居住，一年一签，每年的房租为10800元；合同还约定：被告在使用房屋期间，除交租金外，还需承担水、电、暖、有线电视费、垃圾费、物业费、天然气费等按国家规定的各项费用。合同到期后，被告只支付了2年的房租，并称还要续租，称自己征购赔偿的房屋还没有装修好，但被告拒绝签订书面合同，现在已经八个月过去了，被告不但不交钥匙和房租，而且连合同中约定的暖气费及物业费也没有支付。现被告拒不支付，原告诉至法院。董文娟经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于阜康市高管局3号楼2单元101室的房屋租赁给被告，租赁期限为2012年4月15日至2013年4月15日。合同期满后，原被告双方于2013年8月15日又签订了一份《房屋出租合同》，合同约定：租赁期限为2013年4月15日至2013年10月15日，年租金为10900元；在承租期间，水电暖、卫生费、管理费、天然气费等一切公共费用由乙方（本案被告）全部承担，乙方不能私自改装房屋内设施，损坏加倍赔偿；本合同期满，乙方如继续租用，应在期满前60日内通知甲方，续签下年合同，一次性付完全部租金，如终止合同，须交清使用期间水电暖等所有在试用期间所欠费用，方可交回钥匙；甲乙双方须严格信守合同，如若一方违约由违约方支付对方违约金壹万元人民币。2013年10月15日合同期满后，原被告未继续签订房屋租赁合同，被告继续使用原告房屋至2014年10月15日。被告向原告支付租赁费至2014年4月14日。另查明，被告在租住原告房屋期间仅预交物业费200元，并未交纳暖气费。原告向新疆天池城建开发有限责任公司交纳2012年至2013年、2013年至2014年两个采暖期暖气费2827.2元，交纳物业费492元。本院认为，本案争议焦点为：在双方2013年8月15日签订的《房屋出租合同》期满后被告继续使用原告房屋的权利义务的认定。依据《中华人民共和国合同法》“第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中双方在第二租赁合同到期后未续签，被告继续使用原告房屋，原告未提出异议，且继续收取租金至2014年4月14日，应当视为双方已经形成不定期租赁合同关系，权利义务按照第二份租赁合同执行。第二份租赁合同约定年租金为10900元，故原告主张2014年4月15日后的月租金按照900元计算有法律依据。对于原告主张被告支付拖欠租金7200元（2014年4月15日至2014年12月15日，每月900元）的请求。原告提交的证明可以证实被告于2014年3月1日至2014年10月15日租住于高管局家属楼3号楼2单元101室，但对于2014年10月15日至2014年12月15日被告是否实际使用原告房屋，原告没有提交证据予以证明，故本院认为被告应当支付原告拖欠租赁费5400元（2014年4月15日至2014年10月15日，共六个月，900元/月）。关于原告要求被告支付利息835元，因为双方在合同中约定了违约金条款，违约金的性质有补偿原告损失和惩罚违约方的功能，故对原告再要求支付利息损失的请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付暖气费2827.2元、物业费492元的请求。在2013年10月15日后双方房屋出租合同期满，被告继续使用原告房屋，双方形成不定期租赁合同关系。2013年8月15日双方签订的《房屋出租合同》第一条“在承租期间，水电暖、卫生费、管理费、天然气费等一切公共费用由乙方（本案被告）全部承担，……”。原告提交的暖气费发票、物业费收缴可以证实其已经垫付2012年至2014年的暖气费2827.2元、物业费492元，故原告要求被告支付暖气费2827.2元、物业费492元的请求，本院予以支持。关于原告主张被告返还出租屋的财产1300元（双人铁床一张800元、木椅三把300元、新床头柜一个200元）的请求，因原告并未提交证据证实其将主张的上述财产交付被告使用，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金10000元的请求，因被告没有按合同约定交纳相关暖气费、物业费、租赁费等，实际构成违约，原告的该项请求有合同依据，但综合本案其数额明显过高，本院酌定调整为3000元，对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董文娟于本判决生效后十日内向原告妥连荣支付拖欠租金5400元；二、被告董文娟于本判决生效后十日内向原告妥连荣支付暖气费2827.2元；三、被告董文娟于本判决生效后十日内向原告妥连荣支付物业费492元；四、被告董文娟于本判决生效后十日内向原告妥连荣支付违约金3000元；五、驳回原告妥连荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费366元、其他费用160元、公告费600元，由被告董文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 员 朱小平代理审判员 黄爱玲人民陪审员 杨金标二〇一六年九月二十三日书 记 员 王雅琳