（2016）渝0119民初5610号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-20
案件名称
重庆洪泉物业管理有限公司与骆肸物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆洪泉物业管理有限公司,骆肸
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初5610号原告重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号-5-2-5，统一社会信用代码910010645038606XB。法定代表人李小刚，重庆洪泉物业管理有限公司总经理。委托代理人蔡忠瑜，男，1963年7月23日出生，汉族，重庆洪泉物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。被告骆肸，女，1981年1月22日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业公司）与被告骆肸物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用小额诉讼程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告洪泉物业公司委托代理人蔡忠瑜、被告骆肸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪泉物业公司诉称，我公司于2010年11月23日与重庆秦驰实业有限公司依法签订了南川区“XX.XX”前期物业服务合同，约定由我公司对南川区“XX.XX”小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。被告骆肸系“XX.XX”小区X-X-X号房屋的业主，从2015年1月至2016年7月期间，共计欠物业服务费2006元，产生违约金601元。为维护本公司的合法权益，现起诉请求判令被告肸支付物业服务费2006元以及违约金601元。被告骆肸辩称，由于烟道没有处理好，导致下雨时有雨水流入我家，把我家厨房的吊顶侵蚀了。我家那幢楼的排污管道从我接房开始就是堵的，我只好改下走雨水管道，但是只有一下雨，雨水就会从该管道流进我家。我家门前的墙体挂有广告牌，我担心如果广告牌落下去伤到人我会承担责任，而且广告牌是怎样挂上去的我都不知道。物管把这些问题处理好了，我就交物业费。经审理查明，2010年11月23日，重庆秦驰实业有限公司（甲方）与原告洪泉物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定由重庆秦驰实业有限公司选聘原告洪泉物业公司对“XX.XX”小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：电梯住宅1.10元/月.㎡；商业物业1.50元/月.㎡；停车服务费65元/月.车位……。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违约本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按应交纳物业服务费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十三条约定，本合同期限为三年，自业主入住之日起，至业主委员会依法与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。被告骆肸系XX.XX2幢X单元X-X房屋业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积100.57㎡。从2015年1月至2016年7月期间，被告骆肸共计拖欠物业服务费2101.91元（1.10元/月.㎡×100.57㎡×19个月）未交纳。上述事实，有原告的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主交房流转表、住房验收交接表等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告洪泉物业公司与“XX.XX”小区的建设单位重庆秦驰实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“XX.XX”小区的全体业主具有约束力。原告洪泉物业公司对“XX.XX”小区进行了物业管理服务，被告骆肸作为小区业主理应按物业服务合同约定及时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费并支付违约金的民事责任。关于被告骆肸应交纳多少物业服务费的问题。由于原告洪泉物业公司要求按低于物业服务合同约定标准（1.05元/月.㎡）计算物业服务费，系对其合法权利的处分，且未损害被告骆肸的利益，本院予以支持，故被告骆肸实际应交纳物业服务费为2006元。关于违约金的问题。物业服务合同约定违约金计算标准为每日千分三，被告洪泉物业公司请求按下欠金额的百分之三十计算，虽然被告洪泉物业公司放弃合同约定的高标准计算方式，但百分之三十的计算标准仍系其单方意思且金额偏高，本院不予采纳。根据被告骆肸的欠费情况，本院酌情确定违约金为60元。对于被告骆肸提出的不交纳物业服务费的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、被告骆肸于本判决生效后10日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司物业服务费2006元以及违约金60元，共计2066元。二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告骆肸负担。本判决为终审判决。审判员 韦云华二〇一六年九月二十三日书记员 张恺凯