（2016）苏01民终6644号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-10-31
案件名称
罗庆华与南京江鸿物业发展有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗庆华,南京江鸿物业发展有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6644号上诉人（原审原告）：罗庆华，女，1950年1月6日生，汉族。委托诉讼代理人：孙正华（系罗庆华邻居）。委托诉讼代理人：蓝惠。被上诉人（原审被告）：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人：王晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。上诉人罗庆华因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗庆华上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人起诉被上诉人要求退还未达物业服务标准多收取的物业费是基于被上诉人违反合同约定，未能提供相应的四级三类物业服务，多收部分应当退还。2.被上诉人在明知已收取装修管理服务费（含装修垃圾清运费）的情况下（按3.5元/平方米收取479.5元），却又向上诉人重复收取200元的建筑垃圾清运费，违反法律规定和合同约定，应当承担双倍返还责任。3.被上诉人并非据实收取公摊水电费，被上诉人公示的公摊水电费与上诉人从电力公司调查到的应收电费存在7笔不同，且都是被上诉人多收费用。移动公司安装的设备室单独挂表，独立计算，但其向被上诉人缴纳的水电费都已经由包括上诉人在内的小区住户公摊，被上诉人6年办公用电没有缴纳一分钱。户外广告收益归被上诉人，电费却由全体业主承担，被上诉人重复收费违规牟利，应予返还。江鸿物业公司辩称，1.针对被上诉人陈述的物业费标准问题，现已有生效判决予以佐证。八一医院与被上诉人签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，对业主具有约束力，上诉人陈述被上诉人主动更改降低收费标准也不属实，是被上诉人与八一医院达成协议，由业主按照0.6元每月每平方米缴纳物业费，八一医院按0.6元每月每平方米给予被上诉人补贴，被上诉人并未多收取上诉人的物业费。2.对于垃圾清运费，被上诉人同意退还多收取的200元，但垃圾清运费并非物业费，故上诉人主张双倍返还无合同依据，也无法律依据。3.针对公摊费用，被上诉人仅收到上诉人公摊能耗费300元，并非上诉人所说的2714.86元。因2014年的公摊水电费是由八一医院代收代缴，截止到2013年12月上诉人应分摊的公摊费用2181.25元，即使应扣除移动公司挂表的部分，上诉人仍欠被上诉人公摊费用1787元。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗庆华向一审法院起诉请求：1、江鸿物业公司退还未达物业服务标准多收取的物业费4517.06元、公摊水电费1357.43元（2009年11月1日至2014年12月31日）；2、江鸿物业公司双倍返还垃圾清运费400元；3、江鸿物业公司退还因房屋空置多收取的物业费542.52元（2009年11月1日至2010年9月30日）；4、江鸿物业公司公布物业费收支情况。一审法院认定事实：2009年1月14日，八一医院（甲方）与江鸿物业公司（乙方）签订了《太平巷22号前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为南京市白下区（现秦淮区）太平巷22号经济适用房提供前期物业服务；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准；物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元/月·平方米；房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主负担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代缴的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的前十日履行交纳义务；乙方应于每年7月10日、元月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；公共能耗分摊费由全体业主按建筑面积分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊，电梯运行电费由有电梯楼房所有业主按建筑面积分摊，装修管理服务费在装修前交纳（标准为建筑面积的3.5元/平方米的标准）；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体补贴方式为：甲方享有产权的停车收益归乙方收取，电梯（内、厅）广告收益归乙方所有，如乙方收支仍有不足部分，甲方同意给予补贴；乙方委派有岗位资格的人员履行本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自超标准收取物业服务费的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，合同期限内，业主委员会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效的，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方；做好新物业管理企业交接工作；物业服务按三类四级服务；人员配置主管1人、护卫8人、环境2人、工程1人，共12人。江鸿物业公司自2009年1月开始为该公寓提供物业服务。2009年5月8日，罗庆华接收南京市白下区（现秦淮区）太平巷22号604室房屋（建筑面积为123平方米），为该房屋的使用人。2014年1月1日，八一医院又与江鸿物业公司另签订了《太平巷22号物业服务合同》。2015年1月，江鸿物业公司退出该公寓，不再提供物业服务。罗庆华共向江鸿物业公司支付了自2009年5月至2014年12月的物业费9231.40元、代收公共能耗300元、装修管理费479.50元和建筑垃圾清运费200元。一审法院另查明，2009年11月29日，某通信公司与江鸿物业公司签订了《分布系统覆盖安装合同》，合同约定：某通信公司无偿为该公寓提供分布系统及微蜂窝设备；合同期限自2009年11月29日至2014年11月28日共伍年；用电挂表计费，单价按1元/度计算，每年六月结算一次；江鸿物业公司收到电费后应出具关于电费的财务发票或收据。2011年4月28日，某通信公司向江鸿物业公司支付了6180元。2012年12月20日，某通信公司向江鸿物业公司支付了自2011年12月8日起至2012年12月17日止的电费3054元，收据上载明本期为13247度，上期为10193度。2014年4月26日，某通信公司向江鸿物业公司支付了自2012年12月19日起至2014年4月1日止的电费7973元。江鸿物业公司诉罗庆华物业服务纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2015年4月7日作出（2015）秦民初字第519号民事判决，判决罗庆华于判决生效之日起十日内支付江鸿物业公司2010年5月至2014年12月的物业管理费8220元。罗庆华不服该判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年9月8日作出（2015）宁民终字第3037号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案二审民事判决认为，罗庆华主张按实际服务的标准降低江鸿物业公司服务费的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持；罗庆华未能充分举证证明房屋存在未入住或者未使用的情况，且罗庆华未按约定向江鸿物业公司办理空置备案，而江鸿物业公司在诉讼中亦不认可装修期间按空置标准计收物业费，故罗庆华要求2009年11月至2010年10月期间空置期间按70%交纳物业费的上诉请求，依据不足，不予支持。一审法院认为，八一医院与江鸿物业公司签订的《太平巷22号前期物业服务合同》以及《太平巷22号物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述合同依法成立并有效，江鸿物业公司应按照合同约定全面履行自己的义务。罗庆华作为物业的使用人，应受上述合同的约束。关于退还物业费以及空置期间物业费的问题。罗庆华的该项主张已在江鸿物业公司诉罗庆华物业服务合同纠纷进行了处理，故罗庆华再次提出该主张，有悖一事不再理的原则，应当予以驳回。关于退还公摊水电费的问题。罗庆华仅提供证据证明其于2009年10月28日交纳公共能耗费300元，其主张退还公摊收电费1357.43元，无事实和法律依据，故对罗庆华的该项诉讼请求，不予支持。关于双倍赔偿建筑垃圾清运费的问题。江鸿物业公司收取建筑垃圾清运费无合同依据，同时根据《南京市物业服务收费管理实施办法》（宁价房[2005]58号）的相关规定，装修管理服务费中已包含装修垃圾清运费，故不应当再行收取建筑垃圾清运费，应当退还罗庆华。由于合同约定的双倍返还是针对物业服务费的，对此项费用并不适用，故罗庆华的该项主张部分予以支持。江鸿物业公司认为该请求超过诉讼时效依据不足，不予采信。关于公布物业服务费用收支情况的问题。根据合同约定，江鸿物业公司应当公布物业服务费用的收支情况，但江鸿物业公司未举证证明其已公布了收支情况，虽然江鸿物业公司已退场，但并不影响其公布收支情况，故罗庆华的该项诉讼请求，予以支持。判决：一、南京江鸿物业发展有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还罗庆华建筑垃圾清运费200元；二、南京江鸿物业发展有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内在南京市秦淮区太平巷22号公布自2009年12月起至2015年1月止的物业服务费收支情况；三、驳回罗庆华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南京江鸿物业发展有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人罗庆华提交三份证据：1.八一医院开具的关于公摊水电费的证明，证明上诉人已经缴纳了公摊水电费用，并且江鸿物业公司将办公用电对外经营用电等分摊给94户业主。2.八一公寓业主在2009年4月到2013年12月期间缴纳水电费的公摊明细表，证明被上诉人2014年没有公布明细表，所有的办公用电等由业主分摊。3.鼓楼法院（2016）苏0106民初2486号民事判决书，证明被上诉人不是按时收取公摊水电费，并且利用公摊水电费谋利，被上诉人至今没有履行该判决认定的公布物业服务费收支情况的义务。被上诉人江鸿物业公司对此质证称，1.对第一份证据真实性认可，2013年12月份之前的公摊是由被上诉人代收代缴，2014年1月份之后都是由八一医院代收代缴的，至于业主有没有把物业公司或八一医院代收代缴的公摊支付完毕，该证据无法显示，达不到上诉人的证明目的。2.对第二份证据，该份证据是被上诉人就黄海萍的案件提交的水电分摊明细表，但是并非所有的业主都按照该明细表缴纳了公摊费用；在本案中上诉人仅向被上诉人缴纳了300元公摊费，其要求退还1357.43元没有依据；即使存在有对外经营用电的情况，物业公司也是亏损的，部分欠款并未收到。3.对证据三真实性认可，证明目的不认可。因双方对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。另查明，一审法院已经生效的（2016）苏0106民初2486号民事判决书中江鸿物业公司提交八一公寓业主在2009年4月到2013年12月期间缴纳水电费的公摊明细表，证明业主黄海萍应分摊的水电费为2177.89元（房屋面积为123平方米）。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二审中争议焦点如下：一、江鸿物业公司是否应当退还罗庆华多收取的物业费4517.06元、公摊水电费1357.43元（2009年11月1日至2014年12月31日）以及因房屋空置退还多收取的物业费542.52元（2009年11月1日至2010年9月30日）；二、江鸿物业公司是否应当双倍返还罗庆华垃圾清运费400元。一、江鸿物业公司是否应当退还罗庆华多收取的物业费4517.06元、公摊水电费1357.43元（2009年11月1日至2014年12月31日）以及因房屋空置退还多收取的物业费542.52元（2009年11月1日至2010年9月30日）。因本院生效民事判决书已经对涉案房屋2010年5月至2014年12月期间和2009年11月1日至2010年9月30日房屋空置期间的物业费作出处理，并判决罗庆华支付江鸿物业公司物业费8220元，故罗庆华在本案中要求江鸿物业公司退还2009年11月1日至2014年12月31日期间的物业费4517.06元、2009年11月1日至2010年9月30日期间物业费542.52元一审法院未予支持并无不当。关于罗庆华主张江鸿物业公司返还的公摊水电费1357.43元（2009年11月1日至2014年12月31日），因2009年至2014年期间的公摊水电费由江鸿物业公司代收代缴，故如江鸿物业公司多收公摊水电费应当退还；罗庆华二审中虽提交了八一医院的证明、八一公寓各户公用水电分摊明细表，但对其应当承担的公摊水电费并未作出说明，即使参照相同面积房屋计算其应当承担的公摊水电费，其一审中提交的证据仅能证明其支付公摊水电费300元，该数额低于其应当承担的公摊水电费数额，故罗庆华要求江鸿物业公司返还公摊水电费依据不足，本院对此不予支持。二、江鸿物业公司是否应当双倍返还罗庆华垃圾清运费400元。涉案《前期物业服务合同》约定，如江鸿物业公司超标准收取物业服务费，应当双倍返还。因垃圾清运费并非物业服务费用，且一审法院已经判令江鸿物业公司返还多收取的垃圾清运费200元，故罗庆华要求双倍返还依据不足，本院对此不予支持。另外，罗庆华向本院申请调取江鸿物业公司2009年11月至2014年12月止的物业费收支情况明细和公摊水电费收支明细有关单据，因一审法院已经判决要求江鸿物业公司公布自2009年12月起至2015年1月止的物业服务费收支情况，且江鸿物业公司公摊水电费收支明细在本案中已有相应证据证实，故对上诉人罗庆华的申请本院不予准许。综上所述，罗庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗庆华负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 白文虎审判员 刘 凡二〇一六年九月二十三日书记员 朱亚芳 微信公众号“”