（2016）津0112民初4460号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-04-23
案件名称
马大鹏与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马大鹏,天津星耀投资有限公司,中国农业银行股份有限公司天津北辰支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初4460号原告马大鹏，男，1981年8月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人吴向红，北京市京师律师事务所律师。被告天津星耀投资有限公司，住所地：天津市津南区八里台镇工业园区，统一社会信用代码：×××01Ｒ。法定代表人颜语，董事长。委托诉讼代理人刘万虎，该公司职员。第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行，住所地天津市北辰区京津公路370号北辰区政府南。主要负责人张敬涛，行长。委托诉讼代理人李志宁，男，1990年9月27日出生，汉族，该公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人姚健强，男，1970年11月11日出生，汉族，该公司职员，住天津市北辰区。原告马大鹏与被告天津星耀投资有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴向红和第三人的委托诉讼代理人李志宁、姚健强到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马大鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告交纳的首付款713375元并赔偿利息损失501672.05元（计算至2016年7月6日，要求支付至实际给付之日止）。3、判令被告给付原告偿还的银行贷款（具体数额以第三人核实的为准）并赔偿产生的利息损失145739.69元（计算至2016年8月29日，支付至实际支付之日止）。4、判令被告退还原告支付的税费94614.25元并赔偿利息损失66536.29元。其他费用85元并赔偿利息损失44元。5、判令解除原告和第三人签订的抵押贷款合同，剩余的银行贷款由被告予以偿还。诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年2月27日签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市××镇××情××城××楼××商品房××套，房款2363375元（其中首付款713375元，余款1650000元办理银行贷款），被告应于2012年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告如约交纳了首付款并办理的了银行贷款。但时至今日被告未通知原告办理房屋交接手续，经原告多次催促未果。原告认为被告至今未完成房屋的建设，无法交付房屋逾期达4年之久，使原告无法实现合同目的，已构成根本违约，故呈讼法院，提出如上诉请。被告天津星耀投资有限公司提交书面答辩状辩称，原告所述房屋的买卖过程属实，但双方合同未约定原告享有解除权，且被告就本案涉及的房屋基本工程已完工，只是配套设施还未完工。被告将尽快做好配套交付房屋，故被告不同意原告的诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行述称，不同意原告的诉讼请求。原告和我行签订的借款合同是一份独立的合同，担保合同和房屋买卖合同不属于从属合同。由于银行贷款未还清，如果开发商能够偿还贷款，我行可以积极配合原告办理解除借款合同的手续。经本院审理，查明事实如下：原、被告于2011年2月27日签订了《天津��商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发的坐落于天津市××镇××情××城××楼××商品房××套，房款2363375元，其中首付款713375元于2011年2月27日付款，剩余款项办理银行贷款。被告于2012年6月30日前交付房屋”。合同签订后原告于2011年2月27日交纳了首付款713375元和契税、维修基金、登记费共计94614.25元。原告于2011年3月31日交纳了贷款开卡费5元。原告于2011年4月27日和第三人签订了购房担保借款合同并交纳了抵押登记费80元，由原告向银行贷款1650000元。第三人于2011年4月29日将原告办理的银行贷款1650000元给付被告。被告至今未通知原告办理房屋入住手续。现原告呈讼本院，提出如上诉请。另查明，原告至2016年8月29日共计偿还第三人款项597939.44元，其中偿还贷款本金136207.8元，偿还利息461731.64元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人��实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告依约缴付了购房款，被告应按约定于2012年6月30日前将房屋交付原告。关于原告的诉请，现分析、认定如下：1、迄今为止，被告仍不能交付房屋，被告迟延履行交付房屋的义务已经四年有余，且仍不能明确具体的交房期限，属于迟延履行合同主要义务，被告的行为已经构成了根本违约，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。根据法律的相关规定，房屋买卖履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同。故原告要求解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，本院应予以支持。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，被告应将原告支付的首付款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失，故原告要求被告返还已付购房首付款713375元，本院予以支持。4、由于系被告的缘故造成合同无法履行，故被告应赔偿原告首付款利息损失。原告主张首付款利息损失按银行同期贷款利率加50%的罚息计算，于法无据，本院不予支持。本院按银行同期贷款利率计算利息损失。经计算，被告应支付原告2011年2月27日至2016年7月6日的首付款利息损失240696.53元。现原告主张利息损失501672.05元，数额过高，本院不予全部支持。��告主张利息损失支付至实际给付之日不妥，如本院判决后被告方未按判决书指定的日期履行其义务，应按照执行罚的规定进行处理，故本院支持的利息损失期限至本判决生效指定的履行之日。5、原告要求被告给付原告偿还的银行贷款（具体数额以第三人核实的为准）并赔偿产生的利息损失145739.69元。经核实，原告截止至2016年8月29日共计偿还第三人银行贷款597939.44元（其中偿还贷款本金136207.8元，偿还利息461731.64元），故被告应支付原告截止至2016年8月29日偿还的银行贷款597939.44元，本院对原告的该诉请予以支持。原告要求被告支付银行贷款产生的利息损失145739.69元，于法无据，本院不予支持。6、原告要求被告退还或者赔偿已交纳的税费、维修基金等共计94614.25元和其他费用85元（含开卡费和抵押登记费），符合规定，本院予以支持。被告应赔偿原告占用上述款项期间的利息损失共计31951.04元。7、原告要求判令剩余的银行贷款（含本金和贷款利息）由被告予以偿还，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人支付尚未偿还的剩余贷款本金及利息的请求，本院予以支持。第三人称根据借款合同约定，如开发商不能偿还银行贷款，原告也有义务偿还银行贷款。由于开发商以后偿还银行贷款的情况不明确，故第三人现无权要求原告继续偿还银行贷款。被告经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，对此应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一���、第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马大鹏与被告天津星耀投资有限公司就天津市津南区八里台镇枫情阳光城74号楼-1-1701号商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2009-0114471）于本判决生效之日起解除。二、原告马大鹏与第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为12020520110004837）于本判决生效之日起解除。三、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内返还原告马大鹏交纳的首付购房款713375元并赔偿原告2011年2月27日至2016年7月6日的首付购房款利息损失240696.53元。利息损失支付至本判决生��指定的履行之日（本金为713375元，按银行同期贷款利率计算）。四、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告马大鹏截止至2016年8月29日偿还的银行贷款（含本金和贷款利息）597939.44元。五、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付（或赔偿）原告马大鹏已交纳的税费、维修基金等款项共计94699.25元并赔偿占用上述款项期间的利息损失共计31951.04元。六、被告天津星耀投资有限公司于本判决生效后负责向第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行偿还原告马大鹏自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款。七、驳回原告马大鹏的其他诉讼请求。如果被告天津星耀投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11846元，由原告负担2428元，被告负担9418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 魏丽彤二〇一六年九月二十三日书记员 王梓璇速录员 王 莹 百度搜索“”