（2016）沪0230民初3976号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-12
案件名称
上海前卫投资管理有限公司与上海杉宇船舶设备制造安装有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇明县人民法院
所属地区
崇明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海前卫投资管理有限公司,上海杉宇船舶设备制造安装有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初3976号原告(反诉被告)上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人张万祥，经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人吴明强。被告(反诉原告)上海杉宇船舶设备制造安装有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人李树忠，总经理。委托代理人黄荣康。原告上海前卫投资管理有限公司(以下简称前卫投资公司)与被告上海杉宇船舶设备制造安装有限公司(以下简称杉宇公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，杉宇公司于2016年6月21日向本院提出管辖权异议，本院于2016年6月24日作出驳回杉宇公司对本案管辖权异议的裁定，杉宇公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年7月15日作出(2016)沪02民辖终666号驳回上诉的民事裁定。本院于2016年8月11日第一次公开开庭进行了审理，前卫投资公司委托代理人赵华云到庭参加诉讼，杉宇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。同时杉宇公司于2016年8月9日提出反诉，本院经审查认为杉宇公司将案外人上海前卫实业有限公司、崇明县人民政府列为反诉被告，不符合反诉的条件，于2016年8月15日书面裁定对杉宇公司的反诉不予受理。2016年8月24日杉宇公司对本院不予受理其反诉的裁定不服，提出上诉，本院告知杉宇公司不予受理反诉的裁定无上诉权，可另案提起诉讼。2016年8月31日杉宇公司再次对本诉原告提出反诉，本院经审查受理了该反诉并于2016年9月7日再次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)前卫投资公司委托代理人赵华云、吴明强，被告(反诉原告)杉宇公司委托代理人黄荣康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前卫投资公司向本院提出请求：1、判令被告将前卫农场3街坊18丘(原前卫粮油站)的房屋、场地腾退移交给原告；2、判令被告支付2015年度欠缴使用费225,000元；3、判令被告支付使用费暂定657,534元(按日租金双倍计算，自2016年1月1日起至实际腾退交付日止)。因被告在诉讼期间已向原告支付了2015年底前的使用费225,000元，故撤销了第二项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2008年1月15日签订了一份房屋、场地租赁合同，约定原告将位于崇明县长兴镇前卫农场3街坊18丘(原前卫粮油站)的房屋、场地租赁给被告，租期自2008年4月1日起至2013年3月29日止。租赁期满后，因被告一时找不到合适场所，原告口头同意让被告过渡至2015年年底，被告预留了票面金额为225,000元的支票用于支付使用费，但该支票因存款不足被退票。至2015年年底过渡期届满后，被告未将租赁场所腾退移交给原告。2016年3月3日，原、被告双方就租赁场所腾退事宜再次进行协商并签署了《会议纪要》，被告承诺于2016年5月25日前腾退85%场地交付原告，并且停止生产；2016年6月30日前全部腾退完成搬迁。然被告仍未按约履行。故提起上述请求。原告为佐证其诉称的事实，向本院提交如下证据：1、2008年1月15日房屋、场地租赁合同一份。证明原、被告双方租赁的事实；2、房地产权证以及前卫公司的证明各一份。证明本案租赁场所的权属及原告享有租赁权；3、《会议纪要》一份。证明因被告没有按照原告给予的期限腾退移交，双方2016年于3月3日就搬迁的时间节点达成一致，约定由被告于2016年5月25日前完成85%搬迁，2016年6月30日前完成全部搬迁；4、公函及寄件凭证两份。证明被告没有按照会议纪要进行搬迁，原告两次寄件要求被告进行搬迁；5、2014年6月16日告知函及2015年4月23日关于违规搭建假山的通知各一份。证明原告告知被告应于2014年12月31日前搬离并要求被告停止违规搭建假山；6、租金的发票和银行退票通知书。证明2015年7月-12月份的租金，被告预留了一张225,000元的填写日期的支票，但一直未能到账，现该款在2016年6月中下旬被告支付原告。被告杉宇公司辩称，对原、被告之间租赁关系、租赁期限、使用费标准均无异议。因搬迁造成被告停产、设备损坏、工人停业等损失，双方始终未达成一致意见，故至今未搬离，如原告给予合理的经济补偿，被告将配合腾退。被告杉宇公司未提供书面证据。反诉原告杉宇公司向本院提出请求：确认反诉原告对前卫农场3街坊18丘享有优先续租权。事实与理由：反诉原告系合法经营企业，拥有工人327名，在涉讼地块前卫农场3街坊18丘依法经营迄今已8年，形成长期稳定的租赁关系，故要求按照《房屋、场地租赁合同》第5.1条的约定，享有优先续租权。同时反诉被告要求反诉原告搬离涉讼地块，反诉原告愿意积极配合腾退工作，但反诉被告拒绝补偿反诉原告，并干扰反诉原告正常经营。故提起上述反诉请求。反诉原告未提供书面证据。反诉被告前卫投资公司辩称，双方签订的租赁合同于2013年3月就已经到期，届满至2015年年底期间系反诉被告给予反诉原告的过渡期限。反诉原告要求优先续租权利不符合涉讼地块的实际情况，场地已经列入郊野公园的配套用地，收回土地是项目需要，不具备续租的条件，且双方已经就场所的腾退移交达成期限约定，反诉原告没有按照约定履行。故不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告为佐证其辩称的事实，提交的证据同本诉提交的证据一致。本院经审理认定事实如下：2008年1月15日，前卫投资公司为甲方(出租方)与杉宇公司为乙方(承租方)签订了《房屋、场地租赁合同》一份，其中1.1条约定：“甲方同意把位于前卫农场3街坊18丘(原前卫粮油管理站)房屋和场地租赁给乙方(见附件一红线内区域、房屋)，甲方对出租房屋和场地具有合法产权。”1.2条约定：“甲方出租给乙方房屋建筑设施，共计面积约5739.93平方米(见附件一、二1-21号、门卫及其他附属建筑)。总占地面积31521.6平方米(扣处移动通讯发射塔占地面积150平方米)，实际占地面积31371.6平方米。乙方用于仓储、汽修，坚持依法经营，自行办理开业经营所有规定的一切手续。”2.4条约定：“乙方如需要改造、调整和场地上搭建临时住房或临时设施时，必须书面向甲方提出申请，列明改建、搭建要点、图样，在征得甲方同意，并报请有关部门批准后方可施工，所需费用由乙方支付。”2.5条约定：“乙方增设的固定建筑设施，在租赁合同期满终止后，由乙方无偿交付给甲方。”4.1条约定：“甲方出租给乙方的上述房屋和场地，在租期内，第一、第二、第三年年租金(12个月)各为人民币650,000元；第四、第五年年租金(12个月)各为人民币750,000元。上述租金不包括第二条2.11所约定的金额，租金起征日2008年4月1日。”5.1条约定：“租赁期满前60天，乙方应就是否续租事宜书面通知甲方。合同期满，如上述房屋、场地未遇市政规划动迁或甲方上级公司规划实施，乙方在同等条件下，将有优先续租权，价格另议，合同另签。”5.2条约定：“合同期满，任何一方不再续约的，乙方必须按该租房的现状结构或经甲方同意改动后的建筑、结构和水、电及嵌入墙、地、天花板等固定设施，完好交给甲方。”5.3条约定：“租赁期满，甲、乙双方未续约或中途解约时，乙方必须在30日内清场(占用期间租金照算)。乙方如逾期不交出，甲方除有权限期乙方撤离外，乙方按当年租金的二倍向甲方支付占有使用费。如甲方违反本合同约定，由甲方支付当年租金的二倍给乙方作赔偿金，甲方才有权要求乙方在规定的时间内清场搬出。”6.2条约定：“约定租赁期限为临时租赁，期限五年，即从2008年4月1日至2013年3月29日止。”合同履行期间，被告为经营所需，在租赁场地上作了钢结构厂房等设施的投入。合同租赁期限届满后，被告仍继续使用，但未续签书面合同。因涉案地块在郊野公园项目范围之内，原告要求及时收回，为此双方于2016年3月3日形成会议纪要，约定被告于会议当日启动搬迁腾退工作，腾空一块移交一处，于2016年5月25日之前完成搬迁工作的85%，并且停止生产，剩余15%在2016年6月30日之前完成搬迁。至期，被告未按约履行。另查明，被告在2015年底时向原告出具票面金额225,000元支票支付2015年底前的相应租金，遭退票。在本案诉讼期间，被告已按支票票面金额支付原告。再查明，涉案租赁房屋、产地的产权人为上海前卫实业有限公司，为本案原告的上级公司，原告受上海前卫实业有限公司的委托行使出租人的权利和义务。又查明，长兴岛郊野公园，是2013年7月根据市委、市政府的部署，市规划国土资源局在郊区选址明确的五个试点郊野公园之一，全面推进公园内工业企业的关停搬迁是郊野公园建设的要求之一。市政府办公厅于2014年6月10日向各区县人民政府、市政府委办局印发的《关于本市郊野公园建设管理的指导意见》(沪府办发[2014]30号)明确指出：郊野公园内属“198”地块(规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地)范围的工业企业要全部淘汰。各区县结合实际情况，制定工作方案，对纳入国家或本市产业淘汰目录的“三高一低”企业，开园前予以调整淘汰；上海市长兴岛开发建设管理委员会办公室明确于2016年年底前确保郊野公园成功开园。被告是长兴岛郊野公园内属“198”地块范围的工业企业，属于开园前予以搬离的企业。审理中，原告当庭自认在合同履行初期收到被告押金65,000元。对此数额被告未提供相反证据予以反驳，本院予以确认。本院认为，原、被告于2008年1月15日签订的《房屋、场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同期限届满后，双方未续签书面合同，可认定为双方存在不定期的租赁关系，按合同法规定，原告可随时主张解除租赁关系。且双方于2016年3月3日达成的会议纪要，亦是双方真实意思表示，对被告具有约束力，现被告未按会议纪要约定的时间履行腾退义务已构成违约。故原告要求被告腾退之诉讼请求本院予以支持。结合原、被告之间已就腾退的时间做了具体约定和原告收回涉案房屋、场地后作其他用途的紧迫性等因素，本院酌定给予被告合理腾退时间。租赁合同期限届满后双方处于不定期租赁关系期间的使用费，无明确约定，可由被告延续之前合同约定的租金标准向原告支付相应的使用费。原告主张从2016年1月1日起由被告支付占有使用期间的使用费依法有据。但原告主张被告应按双倍租金标准支付使用费，本院认为，虽然合同约定了被告逾期不交出租赁场地应按租金的两倍支付使用费，但根据会议纪要约定，原告已经同意被告搬迁腾退的日期延期至2016年5月25日，故在此之前的使用费标准按双倍租金支付，本院难以支持。但被告此后未按会议纪要约定的时间完成清场义务，显属违约，原告从此时起主张被告按双倍租金支付使用费，本院予以支持。被告在合同履行期间向原告所支付的押金在双方的租赁关系解除时应一并作出处理，本案中原告未主张被告已支付的押金应抵扣租金之外的情形，故该押金应在被告所支付的使用费中予以扣除。被告要求原告作为出租人给予被告相应的补偿，因无法律依据和合同约定，且被告亦未能提供涉案地块系属征收性质或实际得到了征收部门的相应补偿或被告作为承租人应享有补偿款的依据，故本院难以支持。反诉原告反诉主张其按约应享有优先续租权，本院认为，根据已经查明的事实，反诉被告收回涉案场地系郊野公园项目所需，符合合同约定的甲方(出租方)上级公司规划实施的条件，反诉被告收回房屋、场地不属于违反反诉原告优先续租权的约定。故对此请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海杉宇船舶设备制造安装有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于崇明县前卫农场3街坊18丘(产权证为长兴镇27街坊18丘)的房屋、场地，并交付原告上海前卫投资管理有限公司；二、被告上海杉宇船舶设备制造安装有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司从2016年1月1日起至2016年5月25日期间按每年750,000元标准计算的使用费(实际履行时扣除被告向原告支付的押金65,000元)；三、被告上海杉宇船舶设备制造安装有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司从2016年5月26日起至实际腾退之日期间按每年1500,000元标准计算的实际使用费；四、反诉原告上海杉宇船舶设备制造安装有限公司要求享有优先续租权之诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费3,520元，由原、被告各半负担。反诉受理费50元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 周 健审 判 员 王秋红人民陪审员 施照祥二〇一六年九月二十三日书 记 员 刘琦琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返回租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。 来自：