（2016）沪0117民初5089号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-12-20
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海奈德服饰有限公司,上海一泰服饰有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5089号原告：上海奈德服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周萍，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海一泰服饰有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李杰，负责人。原告上海奈德服饰有限公司与被告上海一泰服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，需公告送达，故本案依法转为适用普通程序于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。原告上海奈德服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同解除；2、要求支付拖欠的租金及房屋占有使用费(自2015年9月28日至2016年3月10日，按照每月8,992元，合计48,556.79元)；3、被告支付拖欠的物业管理费1,942.24元(自2015年9月28日至2016年3月10日，按照每月359.68元计算)；4、被告支付拖欠的电费2,738元(2016年1月份)；5、没收被告已支付的押金10,000元。事实和理由：2010年9月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告坐落于本市松江区新飞路XXX号XXX幢厂房中三楼西面1,000平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)，并对租金、租期、合同解除、违约责任等事项作出了明确约定。2011年11月2日，被告出具《合同更改协议》一份，对租赁面积、租金及物业管理费作出了相应的变更。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，由被告继续承租涉案房屋，但原告因考虑到被告存在拖欠租赁费用情况，故原、被告双方未签订书面租赁合同，故双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除租赁合同。且被告以各种理由拖欠租金、物业管理费、电费等费用，原告分别于2016年1月19日、2016年2月24日和2016年2月26日通过手机短信方式向被告负责人发送了催款通知，被告至今仍未支付拖欠费用，故原告据此亦有权解除合同。被告上海一泰服饰有限公司未作答辩。经审理查明：涉案房屋的权利人为原告。2010年9月15日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签署《租赁合同》一份，约定原告将面积为1,000平方米的涉案房屋出租给被告使用(实际面积以测量为准)。合同第二条第1款约定：“租赁期限为五年，从2010年9月28日起至2015年9月27日止……”。合同第三条第1款约定：“甲、乙双方约定，租赁房屋的前24个月的租金支付按三楼1,000平方，每天每平方米0.35元，全年365天，合计127,750元，即每月10,645.8元，实际租赁面积根据房屋产权证确定从第25个月开始支付租金月至本合同期满日每年上浮5%，以后若需续租根据市场价格另行协商。(实际金额以房产证实际面积结算为准)”。合同第三条第4款约定：“物业管理费为当年租金的4%，与租金同时支付”。合同第六条约定：“1.本合同一经签订，乙方即向甲方支付保证金壹万元整，作为履行本合同的保证。2.租赁保证金不计利息，租赁期间不得以保证金抵押租金。租赁期满或租赁关系终止的，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，并在乙方履行本合同第一条第三项之规定后，甲方将保证金剩余部分无息归还乙方”。合同第七条第4款约定：“租赁期内的水费、电费、等费用由乙方负责……”。合同第八条第1款约定：“在合同租赁期限内，发生下列情形之一的，甲方在书面通知被告后的一个月内乙方仍未纠正的，可单方终止合同，并不承担违约赔偿责任：……(3)乙方拖欠租金一个月甲方有权终止合同；(4)乙方拖欠支付水、电、煤气或电话费一个月以上的”。合同第九条第1款约定：“除本合同第八条规定的情形，未经书面协商一致，合同任何一方不得擅自解除本合同；未经另一方书面同意，合同任何一方不得中途擅自变更本合同内容。否则，违约方除赔偿另一方因此造成的损失外，应同时支付壹万元违约金”。合同第九条第3款约定：“乙方主动按本合同第三条第2款之规定按期向甲方交纳租金，若逾期交纳租金，除应及时补交外，每逾期支付一日应向甲方支付未付租金的5‰作为违约金……”。合同另对其他相关事项进行了约定。嗣后，双方各自履行了相应的合同义务。2011年11月2日，被告出具《合同更改协议》一份，确认将租赁面积调整为629平方米，自2011年11月1日开始，租赁费用均按照629平方米计算。审理过程中，原告提供3条发送日期分别为2016年1月19日、2016年2月24日、2016年2月26的手机短信，以证明其曾通过短信方式向被告催讨租金等费用。原告确认被告于2016年2月底即不在涉案房屋内实际经营，原告实际于2016年3月10日收回房屋。以上事实，有《租赁合同》、《合同更改协议》、上海市房地产登记薄及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现双方约定的租赁期间已届满，原告主张在租赁合同期间届满后，双方建立了不定期租赁合同关系，但被告仅支付租金至租赁期间届满之日，后续租金未予支付，本院难以认定被告在租赁期间届满后有继续承租涉案房屋的意思表示，故对原告主张的不定期租赁合同关系不予认可。据此，对于原告要求解除不定期租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告之间的租赁期间届满，被告应当将涉案房屋返还给原告，并参照合同约定的租金标准支付原告截至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。原告自认其于2016年3月10日收回房屋，本院予以确认。被告应支付原告自2015年9月28日至2016年3月10日止的房屋占有使用费，合同约定的租金标准为0.35元/平方米/天×1.054(已参照合同约定每年上浮5%)，被告应按该标准向原告支付房屋占有使用费44,152.96元(0.35元/平方米/天×1.054×629平方米×165天)。原告主张按照0.47元/平方米/天的标准计算房屋占有使用费，没有相应依据，本院不予认可。被告还应参照合同约定支付原告实际返还房屋之日止的物业管理费1,766.12元(44,152.96元×4%)。对于原告主张电费2,738元的诉讼请求，因未能提供任何证据证明该电费的实际发生及具体金额，故本院对此不予支持。对于原告主张没收押金10,000元的诉讼请求，因合同约定租赁期间届满后，原告应当将押金返还给被告，在被告支付的房屋占有使用费中予以抵扣，故被告应支付的房屋占有使用费应为34,152.96元。原告称被告擅自变更租赁面积属于违约，故要求没收押金，但被告变更租赁面积的行为发生在2011年11月，原告在此后的租赁期间内从未提出异议，亦未向被告主张过相应的违约责任，故在本案中，原告据此要求没收押金，本院认为依据不足，不予支持。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海一泰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奈德服饰有限公司自2015年9月28日至2016年3月10日的房屋占有使用费34,152.96元(被告上海一泰服饰有限公司已支付的押金10,000元已抵扣)；二、被告上海一泰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奈德服饰有限公司自2015年9月28日至2016年3月10日的物业管理费1,766.12元；三、驳回原告上海奈德服饰有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,968元，由原告上海奈德服饰有限公司负担812元(已付)，由被告上海一泰服饰有限公司负担1,156元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱金彪审 判 员 方美玲人民陪审员 陆为明二〇一六年九月二十三日书 记 员 夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”