（2016）甘0122民初241号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-02-08
案件名称
董伟与甘肃九龙房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
皋兰县人民法院
所属地区
皋兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董伟,甘肃九龙房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
甘肃省皋兰县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0122民初241号原告:董伟，男，1965年2月10日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。被告：甘肃九龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省皋兰县。法定代表人:林晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，甘肃仁尚律师事务所律师。原告董伟与被告甘肃九龙房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董伟及委托诉讼代理人马乐兵、被告甘肃九龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人颜蓉、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》；2、请求被告向原告双倍返还购房定金100万元，退还原告仓储用地订金10万元，两项合计110万元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告甘肃九龙房地产开发有限公司开发的位于兰州市北龙口国际酒店用品城项目，根据被告招商条件、经营业态及被告承诺该酒店用品城项目于2013年11月1日前交付商铺并全面启动市场的要约、承诺，原告于2013年4月25日与被告签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》(以下称《协议》)。根据《协议》，原告认购了被告酒店用品城21号商铺1-2层1470㎡商铺。应被告的要求，原告向被告分别支付了购房定金50万元，又于2014年12月10日交付仓储土地订金10万元，共计60万元。《协议》约定:被告在取得预售许可证及交付商铺条件成熟时签订正式的《房屋买卖合同》。但被告数次推迟交房时间且屡次爽约，至今酒店用品城项目没有向原告交付，距被告承诺交房时间逾两年多。涉诉商铺，双方至今未签订正式的房屋买卖合同。原告遂于2015年10月向被告发函，要求解除与被告签订的上述定金协议，并要求返还定金。但被告至今拒不返还，双方多次协商未果。因被告的根本性违约致使原被告签约的目的无法实现，且给原告造成了极大的经济损失。被告九龙公司辩称，2013年4月25日，双方签订了《北龙口国际商贸物流城酒店用品市场商铺定制协议》(以下简称“定制协议”)，双方约定：原告拟定制被告位于皋兰县忠和镇北龙口国际商贸物流城“酒店用品城”的第21号商铺(一至二层)，在签订定制协议时向被告交付定金50万元，涉及商铺确切面积、具体交付标准及时间等问题以双方签订的《商品房买卖合同》及相关文件为准。且在被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知原告签订《商品房买卖合同》及相关文件。因此，被告依约在取得商品房预售许可证后，于2015年11月16日，通知原告前来被告处签订正式的《商品房买卖合同》。然而，原告却以各种理由拒不签订，至今仍未签订。依据定制协议笫二条3项约定:“乙方未按照甲方通知时间范围内签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃优先购买权，甲方可以不另行通知乙方而将商铺另行处置，所交付的定金作为给甲方的赔偿金”。故被告认为，被告已经全面适当的履行了定制协议所约定的义务，原告拒不签订《商品房买卖合同》的行为已系违约，严重侵害了被告合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月25日，原被告签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，该协议约定：—、甲方系北龙口国际酒店用品城项目(以下简称酒店用品城)的开发建设主体，该项目目前正在积极规划建设中。二、乙方系有意向在酒店用品城从事经营活动的商户。甲方同意在酒店用品城建设中根据业态经营特点，考虑乙方因经营需要，为乙方定制铺位，为明确双方的权利义务，特签订以下协议：第一条商铺基本情况。1、乙方拟定制“酒店用品城”21号商铺1至2层面积约1470平方米，建筑面积单价为7300元平方米，总价为叁仟零柒拾叁万壹仟元整。2、乙方同意在签订本协议时向甲方交付定金伍拾万元。3、甲方收到乙方交付的定金后，将商铺的优先购买权保留给乙方。乙方保证按照酒店用品城规定的开业时间开门营业，并承诺持续经营两年以上。第二条商铺销售。1、甲方取得商品房预售许可证后应以电话、短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关文件，乙方应在收到通知后十日内至甲方项目营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并交纳购房款。2、乙方在签订《商品房买卖合同》及相关文件时，交付甲方的定金转为购房款。3、乙方未按上述第一款约定时间签订《商品房买卖合同》及相关文件，即视为乙方自动放弃甲方给乙方保留的优先购买权。甲方可以不另行通知乙方而将商铺另行处置，乙方交付的定金作为给甲方的赔偿金。第三条其他事项。1、乙方应保证本协议中联系方式的准确性，如有更改，应及时书面通知甲方。乙方应自行承担因联系方式不准确导致的一切损失和责任。2、乙方定制的商铺，在签订《商品房买卖合同》时不得更换商铺位置。3、涉及商铺确切面积、具体交付标准及时间等问题，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及相关文件为准。4、由于甲方违约，乙方未能行使优先购买权，则甲方双倍返还乙方定金。第四条协议生效。本协议经双方签章且乙方支付定金之日起生效。未尽事宜由双方协商解决。协议签订后，原告于2013年3月27日给被告转账50万元，被告出具收据，收据载明：交款单位董伟，收款方式及金额人民币伍拾万元整，收款事由定金。后原告于2014年12月20日给被告交款10万元，被告出具收据，收据载明：交款单位董伟，交款方式刷卡金额壹拾万元整，交款事由仓储用地五亩订金。2015年9月22日，原告董伟委托兰州市城关区白银路法律服务所致函甘肃九龙房地产开发有限公司，称：“酒店用品市场商铺贵公司承诺于2013年11月交房，但贵公司屡次爽约，至今两年未向当事人交房。由于贵公司的根本违约，给当事人造成极大经济损失，双方签约的目的无法实现，故通知贵公司，一是解除董伟与贵公司签订的上述两份协议；二是双倍返还董伟定金；三是赔偿一切经济损失”。被告否认收到该函件。2015年10月12日，被告取得开发的“北龙口国际酒店用品城项目大卖场”项目商品房预售许可证。2015年11月8日，被告发布了北龙口国际酒店用品城销售活动信息公告。2015年11月5日，被告书面和短信通知了商户，通知称：“尊敬的董伟商户：决定酒店用品城将于2016年6月择日开业，公司公示了活动信息公告，公布了商铺合同签订政策，大部分商户在规定的时间与我公司网签了《商品房买卖合同》，并交纳了购房款。为了保障你的利益，望收悉该通知后，于2015年11月25日前，到公司网签合同，交纳购房款。逾期不予签署，我公司将依约收回铺面，定金不予退还”。原告否认收到该通知。2015年12月25日，被告委托甘肃玉榕律师事务所回函至董伟，称：“一是你与公司签订的定制协议合法有效，依约不具备解除条件，希望严格按照合同约定履约；二是我公司不存在违约，你提出赔偿损失或双倍返还定金没有事实和法律依据。故都双方的协议双方应依约履行”。至今原被告未签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，甘肃九龙房地产开发公司于2010年11月22日注册成立，登记日期为2014年12月9日。皋兰县政府与甘肃大陆桥投资开发有限公司共同开发北龙口国际商贸物流城项目，2012年开始筹建，被告甘肃九龙房地产开发有限公司系北龙口国际酒店用品城项目的开发建设主体。北龙口国际商贸物流城一期为板材市场，二期为酒店用品市场，北龙口国际商贸物流城业主论坛信息，一期预计2013年6月份开业，二期预计2013年11月正式对外开业。再查明，北龙口酒店用品大卖场建设工程中标计划开竣工日期为2013年10月8日至2014年12月31日，截止目前，该工程尚未竣工验收。本院认为，本案争议的主要焦点有：1、双方签订的定制协议的性质？2、本案当事人哪方存在违约？原告有无合同的解除权？能否适用定金罚则？认购协议系平等主体间为设立预售商品房买卖双方权利义务而订立的协议，符合《合同法》第二条关于合同的定义，为独立的合同。通常情况下认购协议不能等同于正式的买卖合同，只要当事人一方的意思表示一旦经对方同意即告成立。本案原被告签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》，协议内容是原告定制被告正在规划建设中的商铺。协议中约定了房屋基本情况，被告给原告预留商铺，原告有优先购买权，但协议条款不完全是《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容的罗列，该定制协议并非商品房预售合同。协议约定当被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知对方签订《商品房买卖合同》及相关文件。故该协议应认定为预约合同。同时约定定制的条件是原告缴纳定金，协议自原告交付定金之日生效，该协议具有定金担保合同性质。协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，且在原告起诉前被告已取得了商品房预售许可证，故认定该定制协议属合法有效协议。合同已经成立，当事人双方均应按照合同的约定履行义务，享受权利。关于合同的解除。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中原被告于2013年4月25日签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》中没有约定解除合同的条款，即未约定一方解除合同的条件。原告于2015年9月22日委托律师致函被告要求解除合同并双倍返还定金，被告于2015年12月25日回函原告不存在解除协议的条件，不同意解除定制协议，要求继续履行。故对合同的解除双方协商未成。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告提交网页销售广告及被告提供的北龙口国际商贸物流城宣传彩页为主要证据，主张被告承诺酒店用品城市场已经落位于2013年11月开业经营。被告应于2013年11月交房，已超过两年未交房被告构成违约。北龙口国际物流城系政府出城入园项目，网页销售广告系媒体的正常宣传，被告制作的宣传彩页亦是对北龙口国际商贸物流城概况的介绍和宣传，面向社会公众，并非是对原告的允诺。原被告于2013年4月25日签订《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》中未约定具体的交房时间，只是约定了签订《商品房买卖合同》的条件，即是在被告取得商品房预售许可证后以电话、短信等方式通知对方签订《商品房买卖合同》及相关文件。被告取得商品房预售许可证后及时通知了商户签订正式的买卖合同及签订合同的具体事宜，亦以书面和短信方式通知了原告，被告按照定制协议履行了义务，不存在违约的事实。故双方未约定合同解除的条件，无合同解除的法定情形，原告没有合同的解除权，要求解除定制协议的请求不能成立。关于定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被告为收受定金的一方，按照定制协议已经履行了自己的义务，不存在违约的事实，故原告要求被告双倍返还定金的请求不能成立。关于原告主张要求被告返还仓储订金10万元，因仓储与定制协议没有关联性，原被告未签订关于仓储的相关协议，被告取得10万元的仓储订金无事实和法律根据，为减少诉累，在本案中一并予以解决适当，被告应返还原告缴纳的仓储订金10万元。综上所述，原告要求解除协议、双倍返还定金无事实和法律根据，对原告的该诉讼请求本院不予支持，其他诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、驳回原告董伟要求解除原被告于2013年4月25日签订的《北龙口国际酒店用品城商铺定制协议》及双倍返还购房定金100万元的诉讼请求；二、被告甘肃九龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告董伟缴纳的仓储订金10万元。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，原告董伟负担12400元，被告甘肃九龙房地产开发有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张明宁审 判 员 陈志俊人民陪审员 魏相忠二〇一六年九月二十三日书 记 员 刘 琼 关注公众号“”