（2015）鄂沙市民初字第00948号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-04-19
案件名称
刘月华与荆州市滨湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
荆州市沙市区人民法院
所属地区
荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘月华,荆州市滨湖房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款，第二十四条，第二十五条第一款
全文
荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂沙市民初字第00948号原告：刘月华（第三人所诉被告），女，1970年5月19日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被告：荆州市滨湖房地产开发有限公司（第三人所诉被告），住所地：湖北省荆州市沙市区。法定代表人：邓锦明，该公司董事长。委托代理人：胡明波，湖北云盛律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行，住所地：荆州市沙市区。负责人：文良智，该行行长。委托代理人：夏文洪，男，1971年5月29日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司荆州分行员工，住湖北省洪湖市。委托代理人：刘亮，男，1973年1月5日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司荆州分行员工，住湖北省荆州市沙市区。原告刘月华诉被告荆州市滨湖房地产开发有限公司（以下简称：滨湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭进行了审理，原告刘月华到庭参加了诉讼、被告滨湖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本院在审理过程中，中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称：农行沙市支行）作为有独立请求权的第三人于2016年5月13日申请参与诉讼，本院受理后，于2016年6月23日再次公开开庭进行了审理，原告刘月华、第三人农行沙市支行的委托代理人夏文洪、刘亮、被告滨湖公司的委托代理人胡明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘月华诉称：，原、被告于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的商品房一套；建筑面积160.16平方米，总价款1108342元；原告首付房款338342元，剩余房款770000元办理按揭贷款；被告应于2014年10月30日前将商品房交付原告使用；逾期90日后交房，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。合同签订后，原告按期向被告支付首付款338342元，并于2014年7月16日与农行沙市支行签订了《个人购房担保借款合同》。原告依约通过农行沙市支行以按揭贷款方式向被告支付剩余房款770000元。至此，原告已完全履行了自己的全部义务，而被告则未能在2014年10月30日前交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配备设施，交房证件手续不齐备，房屋质量存在严重问题，不符合合同约定和销售承诺。原告于2014年11月14日、2015年2月12日两次通过邮寄方式向被告提交《退房申请书》，同时提出解除该《商品房买卖合同》，并于2015年2月27日再次向被告发出解除该《商品房买卖合同》的通知，被告已签收但仍置之不理。故原告诉请判令解除原、被告于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付全部购房款1108342元及利息（从缴纳房款之日起至实际返还购房款之日止）；判令被告支付原告违约金55417.10元；判令被告承担原告因提前还贷而支付农行沙市支行的利息等一切费用；判令被告承担本案诉讼费用。被告滨湖公司辩称：对于原告刘月华在购房过程中与被告发生的纠纷，被告表示遗憾，相关证件正在办理中。对于原告在交房过程中存在逾期的事实予以认可，但是由于房地产市场环境及相关职能部门拖延造成的逾期交房，希望能够继续履行与原告的商品房买卖合同。有独立请求权的第三人农行沙市支行诉称：2013年10月28日，刘月华因生活需要，向被告购买商品房。2014年7月3日刘月华向第三人提交了个人信贷业务申请，于2014年7月16日与第三人签订了贷款金额为770000元的《个人购房担保借款合同》，被告提供保证责任。刘月华将其拥有的涉案房屋抵押给第三人。荆州市房屋产权市场管理处于2014年7月22日出具了《受理回执单》。2014年9月2日，第三人向原告刘月华发放了住房按揭贷款770000元。由于申请人是原、被告房屋买卖合同纠纷一案中标的物的合法抵押权人，特申请作为有独立请求权第三人参与诉讼，请求判令原告刘月华偿还贷款本金747232.85元及利息；判令被告滨湖公司对贷款本息承担连带还款责任；判令第三人对已办理抵押登记的房产享有优先受偿权；本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。原告刘月华（第三人所诉被告）辩称，我方认为在解除商品房买卖合同的同时，应当同时解除借款合同；因两合同的解除所产生的损失应由被告荆州市滨湖房地产开发有限公司一方承担。被告滨湖公司（第三人所诉被告）辩称，对于第三人独立提出的诉讼请求，请人民法院依法裁判。经审理查明：2013年10月28日，原告刘月华与被告滨湖公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房（建筑面积160.16平方米）一套，总价款为1108342元，付款方式为按揭付款338342元、银行贷款770000元。该合同第八条约定，被告应在2014年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告当即向被告交付了首付房款338342元，被告于同日开具了一张金额为338342元的销售不动产统一网络发票。商品房买卖合同签订后，原告刘月华向第三人申请个人住房按揭贷款770000元。根据被告滨湖公司与第三人于2013年8月7日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，滨湖公司向第三人承诺，为第一人向购房人刘月华发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。2014年7月16日，原告刘月华作为借款人、被告滨湖公司作为保证人、第三人农行沙市支行作为贷款人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，并于2014年8月1日就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，由荆州市房屋产权市场管理处出具了《预告登记证》，预告登记权利人为第三人农行沙市支行，预告登记义务人为刘月华。2014年9月2日，第三人农行沙市支行将贷款本金770000元发放给原告刘月华，并按借款人要求将贷款转存至被告滨湖公司账户。2013年11月29日，被告开具了一张金额为770000元的销售不动产统一网络发票。2014年10月16日，被告滨湖公司向原告发出《交房通知书》，通知刘月华于2014年10月30日到滨湖国际销售中心办理交房手续。此后，原告刘月华通过邮寄方式向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，但被告滨湖公司未予回复，双方故而成讼。截止至2016年6月23日庭审时，涉案房屋的综合验收尚未完成，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》仍在办理当中。另查明，截止至2016年5月底，原告刘月华已偿还第三人贷款本金22767.15元及利息79619.73元，尚欠第三人贷款本金747232.85元。上述事实，有原、被告、第三人的陈述及《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》两张、《个人购房担保借款合同》一份、《贷款发放通知单》一份及《解除商品房买卖合同通知书》一份等证据材料载卷佐证。本院认为，原告刘月华与被告滨湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据合同约定，被告应在2014年10月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但截止至2016年6月23日庭审时，被告仍无法向原告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，涉讼商品房仍未验收合格。虽然被告于2014年10月16日通知原告办理房屋交付手续，但由于其未按合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋，且有权在被告逾期交房超过90日后解除合同。故原告主张解除与被告滨湖公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告刘月华与第三人农行沙市支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第25条的规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，如其胜诉的同时也将导致其对涉案房屋所有权的终止，从而致使对本案原、被告享有担保债权的农行沙市支行作为有独立请求权的第三人起诉至本院，对原、被告主张合同上的提前还贷权和连带偿还担保责任，本案应予合并审理。因原告亦明确表示同意解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，致使有独立请求权的第三人行使该合同的提前还贷权得已成就，故本院对有独立请求权的第三人要求提前还贷的主张予以认定和支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。原告所购的预售房已经办理了预购商品房抵押登记，成为原告获取银行购房贷款的担保，故有独立请求权的第三人主张对该抵押房屋享有优先受偿权，本院予以认定和支持。此外，在被告偿还了有独立请求权第三人贷款本息后，因原、被告解除了《商品房买卖合同》，故原告所购房屋应返还给被告所有。本案中，原告既主张被告支付全部购房款利息，又同时向被告主张违约金，两者的性质均是惩罚被告的违约行为，违约方不能因一个违约行为同时受到性质相同的惩罚，应当只能选择其一予以适用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，合同约定违约金数额低于原告的实际损失，故参照中国人民银行同期贷款利率来计算违约金数额更为合适。因此，对于原告主张被告支付购房款利息的诉讼请求，本院予以支持，但违约金数额以原告支付的购房首付款338342元为基数，自付款之日2013年10月28日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。在已支持原告主张的购房款利息的情况下，不宜再另行支持其主张违约金的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘月华与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘月华购房款338342元；三、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘月华已偿还给第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行贷款本金22767.15元及利息79619.73元（本息计算至2016年5月底）；四、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以338342元为基数，自2013年10月28日起自本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付原告刘月华违约金；五、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行贷款本金747232.85元（本金计算至2016年5月底），并自2016年6日起至本判决确定履行之日止按借款合同约定的贷款利率计付利息；六、第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行对原告刘月华登记设立预购商品房抵押的房屋享有优先受偿权；七、待第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行受偿后，原告刘月华、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行到不动产登记机关办理抵押房屋注销登记手续，该房屋归被告荆州市滨湖房地产开发有限公司所有；八、驳回原告刘月华、第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的其他诉讼请求。案件受理费21410元（原告刘月华预交15774元，第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行预交5636元），由被告荆州市滨湖房地产开发有限公司负担。被告荆州市滨湖房地产开发有限公司如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 李娅审判员 张华审判员 周备二〇一六年九月二十三日书记员 黄炼 来源：