（2016）冀1024民初2247号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2017-06-15
案件名称
赵文旺、何桂兰等与张起胜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
香河县人民法院
所属地区
香河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵文旺,何桂兰,张起胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款
全文
河北省香河县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀1024民初2247号原告赵文旺，男，1956年4月16日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。原告何桂兰，女，1963年4月18日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。二原告委托代理人董冠华，北京永浩律师事务所律师。被告张起胜，男，1979年7月21日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托代理人石冬雪，河北宝成律师事务所律师。原告赵文旺、何桂兰诉被告张起胜租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理，依法由审判员许广恒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵文旺、何桂兰及委托代理人董冠华、被告张起胜及其委托代理人石冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文旺、何桂兰诉称，我们二人系夫妻关系。2012年10月3日，我们与被告张起胜签订《租赁合同》，约定我们将自有的房屋、场地出租给被告用于家具产业生产经营；我方提供出租房屋具备通水、通电条件，被告自行承担水电费用；允许被告承租后在场地内搭建厂房，合同期满全部归于我们所有；租赁期限15年，自2013年1月1日起至2028年1月1日止；租金每年20000元，于每年的1月份交齐当年租金；如一方违约，按照合同总造价加倍赔偿给守约方。合同履行最初三年，被告尚能按照合同约定履行相应义务，但进入2016年后，被告违反合同约定，至今未交纳租金；且未经我们同意，擅自将租赁物转租给他人，直至我们前往出租房屋处催缴租金时，方得至被告转租的事实。双方签订的合同合法有效，受法律保护。但被告违反合同，长期拖欠租金，未经出租方知情和同意擅自转租租赁物，均违反法律。被告的行为侵害了我们的合法权益。故此提起诉讼，请求法院判令解除《租赁合同》；判令被告按照合同约定的年租金标准，支付自2016年1月1日起至被告实际交还租赁房屋、场地之日止的租赁物使用费；诉讼费由被告负担。被告张起胜辩称，原告所述的《租赁合同》及相关约定属实。我没能交纳2016年度租金的原因是因原告拒收。我将租赁物转租他人属实，但是在原告同意的情况下我才转租的。所以我要求继续履行合同。如果解除合同，由于我承租后在场地内投资搭建了厂房，所以要求原告赔偿我搭建厂房的损失和我搭建厂房租赁场所升值的经济损失。原告为证明原、被告双方存在房屋、场地租赁合同关系及被告逾期未交纳租金的事实，向本院提供《租赁合同》一份。原告证据经被告质证，被告无异议。故此本院对原告证据予以确认。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、被告与张某签订的《厂房租赁合同》一份、被告与张某的谈话录音一份、租赁场地至二百户村委会沿途环境录像一份、证人张某出庭作证，证明被告在原告知情且同意的前提下，将租赁物转租给张某。2、视频资料一份，证明被告于2016年6月初，向原告积极履行支付租金义务时，原告拒收的事实。3、工程承包合同一份，证明被告在租赁场地投资搭建厂房的事实。4、原、被告签订的《租赁合同》一份，证明原告取得被告搭建厂房所有权是附期限的，即合同期满后归原告所有，而不是附条件的，原告主张合同因违约解除，视为合同到期，从而取得被告搭建厂房所有权，不符合合同约定。被告证据经原告质证，原告对被告证据1中的租赁场地至二百户村委会沿途环境录像及被告证据4的真实性无异议，故此本院对被告该两项证据予以确认。原告对被告其他证据均有异议，认为被告证据1中的《厂房租赁合同》、被告与张某的谈话录音无法确认真实性，张某证言中关于原告对被告转租行为知情的内容不属实，只是证人的猜测；被告证据2不具真实性、关联性；被告证据3不具真实性，被告也未提供相关费用支出票据，不能证明该合同已实际履行。本院经审查认为，被告证据1中的《厂房租赁合同》、被告与张某的谈话录音经张某到庭认可真实性，且原告对被告将承租物转租给张某的事实无异议；证人张某证言经原告质证，原告对证人叙述其原有厂房与涉案厂房、场地相邻，证人为扩大生产，与被告签订合同，承租涉案厂房、场地，原告在证人承租后一个月时去过出租房处与证人见面，原告在证人施工对租赁场地地面进行修整时也去过现场，证人为方便生产与原告协商在原告出租场地围墙扒开一道门，与证人原有厂区相通，原告不同意等内容未提出异议，证人根据上述事实判断原告知道被告转租的事实符合思维逻辑。故此本院对被告上述证据予以确认。被告证据2虽然无原、被告影像，无法确认录制场所在原告家中，但该证据由被告录制，证据中有原告语音；原、被告除租赁合同关系外，无其他经济往来，应当确认证据中的金钱就是被告准备向原告交纳的2016年度租金。故此本院对被告证据2的真实性、关联性予以确认。被告证据3形式上属于书证，因该证据的合同相对方未出庭，无法确认是合同相对方的真实意思表示，也无法确认该合同是否履行。故此本院对被告证据3不予确认。经当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明如下事实：2012年10月3日，原告赵文旺、何桂兰与被告张起胜签订《租赁合同》，约定二原告将其坐落于香河县钳屯乡二百户村西香务路北段西侧房屋及场地出租给被告用于建厂；租赁期限为15年，自2013年1月1日起计算；每年租金20000元，由被告于每年的一月份交付二原告；在租赁期内，二原告允许被告因生产需要在场地内自由搭建厂房，租赁期限届满，被告搭建的厂房归二原告所有，连同二原告原有的房屋及场地一并交还二原告；如一方违约，按照合同总造价加倍赔偿给守约方。合同签订后，二原告将房屋、场地交付被告。被告在承租的两排平房之间空地处搭建钢制厂房。2014年7月18日，被告与案外人张某签订《厂房租赁合同》将其承租二原告的房屋、场地连同被告自行搭建的厂房一并转租给张某经营家具厂，租赁期限自2014年8月1日起至2016年8月1日止，每年租金50000元。被告将租赁物转租给张某一个月后，原告赵文旺曾去过出租场所，见到了张某，当时张某正在施工对场地进行整理，原告赵文旺未提出异议。张某与原告赵文旺协商在场地围墙处扒开一道门将涉案厂区与张某原有厂区相通，原告赵文旺不同意。2016年6月初，被告向二原告交付2016年度租金，二原告以被告违反合同约定，逾期交纳，且非法转租为由拒收。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，属合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。我国合同法规定，当事人可以约定解除合同条件，当约定条件成就时合同解除；该法第九十四条规定了五种可以解除合同的情形；针对租赁合同，合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。在本案中，原、被告双方在《租赁合同》中对于解除合同的条件未作约定，在合同履行过程中，被告虽然未按合同约定的期限交纳2016年度租金，但被告在逾期后曾经向原告交纳租金，原告拒绝接收。被告虽然在转租前，未征求原告意见，但原告作为租赁房屋的物权权利人，在法律上对其权利状态有着控制、使用、收益、管理的权能，在未有证据证明其行使上述权能存在客观障碍的情形下，应当推定其具有适时知晓的能力。何况原告在被告转租一个月后，到过出租场所，见到了次租人张某，双方对围墙改造进行过协商。故此应当确认原告在此时已经知道被告转租的事实，并未提出异议。现原告以被告逾期不交租金，并擅自转租为由要求解除《租赁合同》不符合法律规定，本院不予支持。被告未按约定期限交纳租金属违约行为，应当承担违约责任。故此本院对原告要求被告支付2016年度租金的诉求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告张起胜于本判决生效后立即给付原告赵文旺、何桂兰2016年度租金20000元，并按人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息（计算期间自2016年2月1日起至2016年5月31日止）。驳回原告赵文旺、何桂兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，原、被告各负担37.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。审判员 许广恒二〇一六年九月二十三日书记员 李文淼 关注公众号“”