（2015）北民初字第90××号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2018-07-20
案件名称
宋世军与安阳市豆腐营干部休养所房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋世军,安阳市豆腐营干部休养所,李平安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第90××号原告：宋世军，男，1952年6月8日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李润良，河南殷商律师事务所律师。被告：安阳市豆腐营干部休养所，住所地河南省安阳市安漳大道4××号，组织机构代码417345362。法定代表人：刘应堂，该干部休养所所长。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。第三人：李平安，男，1953年8月24日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告宋世军与被告安阳市豆腐营干部休养所（以下简称豆腐营干休所）、第三人李平安房屋买卖合同纠纷一案,原告宋世军于2015年6月15日向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日立案后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开开庭进行审理。原告宋世军及其委托诉讼代理人李润良，被告豆腐营干休所的委托诉讼代理人李永和到庭参加诉讼。第三人李平安经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋世军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行协议，判决被告和第三人李平安共同配合原告办理安阳市××区××大道××号院（原4××号院）4号楼西单元1楼西户的房屋产权过户手续;2.过户费用由被告承担；3.判决被告支付违约金，赔付原告44000元;4.判决被告承担保全费570元。事实和理由：原告曾经是被告单位的职工，原来居住在安阳市××区××大道××号院（原4××号院）4号楼西单元2楼西户。因被告方建房影响到原告的通风采光，2005年3月1日，经协商双方达成房屋买卖协议：被告将位于安阳市××区××大道××号院（原5××号院）4号楼西单元1楼西户房屋一套卖给原告，价格为55000元；原告预交3万元预定金；被告在开工后三个月内为原告办理过户手续（费用由被告承担）；待原告交清其余房款后，被告将房屋交付原告；若有违约由违约方按房款80％赔付对方的经济损失。原告于2007年10月15、19日分两次交付房款55000元后，入住该套房屋。此后，原告多次找被告要求办理房屋过户手续，但被告总是找各种理由推脱不予办理。被告豆腐营干休所辩称：1.本纠纷的性质为二手房买卖的连环合同纠纷，因第三人李平安不履行合同义务，导致原告的诉求无法实现；2.造成纠纷的责任人是第三人李平安不配合所致，被告以7.5万元购买此房，又以5.5万元的价格卖给原告，自亏2万元，被告收到房屋后就交付给原告使用，也如约向第三人全额支付购房款，故被告在这次纠纷中无过错，不应承担责任；3.双方协议所签违约金过高，根据《合同法》第29条规定，违约金不得超过损失的30％，本协议所定违约金为该房款的80％，违反相关法律规定，不予认可；4.按照被告与第三人所签购房协议第二条、第三条的约定，损失应由第三人承担，故本案中因违约造成的损失理应由第三人承担。第三人李平安未作答辩。经本院审理认定事实如下：2005年2月18日，豆腐营干休所（甲方）与李平安（乙方）签订房屋买卖协议，购买李平安所有的市豆腐营干休所四号楼西单元1楼西户的房产，双方主要约定：“房屋价格为柒万元整；双方签字后，甲方先付壹万元定金，待甲方再付叁万元房款，乙方将房屋腾空，交给甲方，甲方从施工开始半个月将房款付清；待甲方确定新住户后，再办理过户手续，办理时，乙方应提供有关手续，并积极配合；本协议自双方签字后生效，若有违约，由违约方承担对方的经济损失”。2005年2月21日，李平安收到购房定金1万元，向豆腐营干休所出具了收到条。2005年7月18日、2005年9月21日、2006年12月15日，李平安分别收到豆腐营干休所给付的购房款2万元、2万元、2万元，共计6万元。另查明，宋世军系市豆腐营干休所四号楼西单元二层西户住户，居住在李平安所有的市豆腐营干休所四号楼西单元1楼西户的楼上。2005年3月1日，豆腐营干休所（甲方）与宋世军（乙方）签订房屋买卖协议，双方主要约定：“乙方理解并同意豆腐营干休所在其西山墙两米处建住房，作为补偿，甲方负责将乙方住房楼下的单元房卖给乙方，价格为人民币伍万伍仟万元整；乙方一次性预交叁万元作为房款预定金，甲方在开工后三个月内为乙方办理过户手续（费用由甲方承担），待乙方交清其余房款后，甲方将房屋交给乙方使用；本协议一式两份，自签字之日起生效，若有违约，由违约方按房款80％赔付对方的经济损失”。豆腐营干休所分别于2007年10月15日、2007年10月19日收到宋世军购房款3万元、2.5万元，共计5.5万元。再查明，李平安将涉案房屋腾清搬离，之后宋世军搬入该房屋居住。涉案房屋在房产管理部门登记的坐落位置为北关区豆腐营办事处××院××单元××号房屋（房权证编号:安阳市北关区字第私××号），至今登记在李平安名下。上述事实，有宋世军提供的房屋买卖协议两份、收到条、房产证存根，豆腐营干休所提供的房屋买卖协议、收到条，以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。豆腐营干休所与李平安之间及宋世军与豆腐营干休所之间签订的房屋买卖协议，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案系因房屋连环买卖产生的纠纷，宋世军支付全部房款并占有房屋后，豆腐营干休所应按照协议约定履行过户义务，而李平安收到全部房款后未给豆腐营干休所办理过户手续，是本案形成的原因。宋世军要求豆腐营干休所、李平安共同配合办理房屋产权过户手续，于法有据，本院予以支持。由于豆腐营干休所怠于请求李平安履行过户义务，应承担违约责任，但房屋买卖协议中约定的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾本地房屋买卖行情，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌定按购房款的10%计算，为5500元。因本案存在两次房屋买卖，不应由李平安直接过户给宋世军，而应在李平安将房屋过户给豆腐营干休所后，再由豆腐营干休所过户给宋世军。豆腐营干休所在签订两份房屋买卖协议时考虑让李平安直接给宋世军办理过户手续，过户费用由其承担，故能推定豆腐营干休所和李平安之间并未约定由李平安承担过户费用，本院确定双方之间的过户费用应由豆腐营干休所承担。宋世军依据协议诉请过户费用由豆腐营干休所承担，于法有据，本院予以支持。豆腐营干休所辩称李平安违约造成了本案纠纷，违约金理应由李平安承担，系另一法律关系，其可另行提起诉讼进行主张，本案不作审理。李平安经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实，依法作出裁判。综上所述，对宋世军的诉讼请求的合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告安阳市豆腐营干部休养所和第三人李平安于本判决生效后十日内共同协助原告宋世军办理北关区豆腐营办事处安漳路4××号院4幢2单元××号房屋产权的过户手续，过户费用由被告安阳市豆腐营干部休养所承担；二、被告安阳市豆腐营干部休养所于本判决生效后十日内支付原告宋世军违约金5500元；三、驳回原告宋世军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，财产保全费570元，共计1570元，由原告宋世军负担500元，被告安阳市豆腐营干部休养所负担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 李 敏人民陪审员 郝艳宏人民陪审员 田学文二〇一六年九月二十三日书 记 员 王贺贺 微信公众号“”