（2016）晋0431民初185号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-22
案件名称
任开林与山西黄土坡煤业集团有限公司、任跃忠合同纠纷案一审民事判决书
法院
沁源县人民法院
所属地区
沁源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任开林,山西黄土坡煤业集团有限公司,任跃忠
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
山西省沁源县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0431民初185号原告任开林，男，1987年5月19日出生。委托代理人郭起宏，男，山西北野律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人武俊林，男，山西北野律师事务所律师，一般授权代理。被告山西黄土坡煤业集团有限公司（以下简称“黄土坡公司”）。地址：沁源县聪子峪乡小岭底村。法定代表人王俊峰，任董事长。委托代理人张世科，男，山西圣寿律师事务所律师，特别授权代理。第三人任跃忠，男，1962年11月6日出生。原告任开林诉被告黄土坡公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2016年6月14日追加任跃忠作为第三人参加本案诉讼活动，并依法于7月26日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告任开林及委托代理人武俊林，被告黄土坡公司的委托代理人张世科，第三人任跃忠均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月19日，原告在被告处以在岗职工人员特定身份购买了被告位于沁源县沁河镇胜利路一套（建筑面积为130.28㎡）及地下室一处（面积为9.87㎡），双方同时签订购房协议书一份。协议书约定：原告所购买的该房屋价格为3280元／㎡、地下室为1700元／㎡，总价款为444097元；同时约定被告交付房屋的日期为2014年12月底前。合同签订后，原告依约分期向被告全额缴纳了购房款并支付了本不应由原告承担的防盗门款2300元，后被告再次以各种理由向原告收取了“违约金”20000元，原告为尽快取得房屋，无奈之下向被告予以了交纳。2016年1月，被告向原告交付了该套住房房屋钥匙，原告取得后，经使用得知被告所交付的钥匙与原告所购房屋的门锁并不匹配，后原告告知被告将门锁锁芯进行了更换，被告以“更换锁芯后钥匙需备案”为由将原告更换后的钥匙扣押至今拒绝交付。期间原告数次向被告索要，被告却告知原告该套房屋不再向原告出售且并未告知原告相应理由。原告认为，原、被告所签订的购房协议书合法有效且原告已按约定交付了购房款，被告也应依约向原告交付该套住房及附属地下室，被告的行为构成违约，故原告诉至法院请求依法判令：一、被告履行购房协议书，交付原告所购买的位于沁源县沁河镇胜利路37号1号楼1单元602室房屋一套及1号楼1单元西户11号地下室；二、被告退还原告已交付的防盗门款2300元及违约金20000元；三、被告赔偿原告各项经济损失30000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告黄土坡公司辩称，根据原、被告签订的购房协议，原告作为被告公司的员工应当在被告黄土坡公司工作满十年，因为原告去年被解除了工作，所以工作年限不够十年，经过被告多次催要房款，原告是以自己的行为不愿意履行协议。故被告解除协议系因原告的违约行为所致，所以原告的损失应当由其自行承担。被告不存在违约行为，是因为原告没有及时缴纳房款。请求依法驳回原告的诉请。第三人任跃忠辩称，不知道此事，此协议是原告与被告签订的，第三人不清楚。根据原告的主张与被告的答辩，本院归纳争议焦点如下：一、原、被告是否应当继续履行购房协议；二、被告黄土坡公司是否存在违约行为。原告为支持自己的主张向本院提供了下列证据：一、购房协议书一份，予以证明原、被告于2014年8月19日签订了购房协议，协议的具体内容、购房款项及住房交付日期等。该房屋为130.28㎡，每平米3280元，地下室为9.87㎡，每平米1700元，房屋及地下室的总价款为444097元。协议书明确约定，被告向原告交付房屋的时间应为2014年12月底，到目前为止原告没有拿到房屋；二、收据六支，予以证明合同签订之后直至诉讼之前，原告向被告交付了446785.01元，其中一支为防盗门款2300元；三、中国农业银行现金缴款单一支，予以证明2015年12月30日被告无理由向原告收取了20000元的违约金；四、沁源县王力防盗门市出具的证明一份，予以证明原告向被告交付购房款后，被告曾经向原告交付过该房屋，但所交付房屋的钥匙与原告实际购买的房屋不匹配，导致原告进行了更换，从而证明被告对原告所购买房屋的事实是认可的。被告黄土坡公司质证后认为，对证据一的真实性无异议，该协议第七条注明是双方内部的约定，双方对合同所约定的面积应当以最后的测绘面积计算；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性无异议，这是原告自愿缴纳，并且本人也认可存在违约行为；对证据四不清楚，认为可能是工作人员的疏忽导致的。第三人任跃忠质证后认为，与其无关，不予质证。被告黄土坡公司向法庭提供以下证据：一、通知四份、请示两份，予以证明被告给原告送达通知要求补缴优惠房价的违约金62941.5元和因为面积增加而补缴的款项3万余元。原来购房协议中的面积是没有抹灰前，但是办房产证需要实际的测绘面积，所以增加了款项，被告曾数次通知原告款项以及支付违约金的计算方式；交款收据六支，予以证明原告向被告交款时大部分款项是以本案第三人的银行账户转款的；网银转账交易凭证一份，予以证明被告向原告退款的相关手续，被告于2015年11月27日向原告退房款时的账户即第三人任跃忠退款456785.01元；短信及通话清单，予以证明被告黄土坡公司的承办人用手机曾数次通知原告补交房款，原告在退款后仍有购房的意向，但是协商未果，不接听电话。原告任开林质证后认为，对证据一认为：1、被告向法庭提供的所有通知书原告均不知情，而且也没有交由原告签收，并向原告履行告知说明义务；2、所有的通知书上均没有原告的签字认可，该通知书所通知的内容对原告而言是不生效的；3、通知书中所有内容均与原、被告签订的合同相违背；4、被告的行为属于单方变更房屋买卖合同的行为，单方变更合同的情形下，未经合同相对方签字认可，不生效，不能作为被告免责或拒交房屋的理由；对证据二收款收据认可，可以证明原告在合同签订后共计缴纳购房款和违约金466785.01元；对证据三退款凭证不认可：1、本案房屋买卖合同签订主体为原、被告双方，而该证据显示退款户名为第三人，与本案原告不存在任何关系，不影响双方买卖合同的继续履行；2、本案原告与第三人虽然为父子关系，但是根据合同法的相对性原则，原告没有向第三人提供任何的委托手续，被告应当单独提起不当得利的民事诉讼；对证据四不予认可：1、原、被告之间在签订合同后并没有签订解除合同的协议；2、被告以该证据证明原告未能够缴纳房款而取消买房资格，而通过证据二、三，原告不仅缴纳了全部房款，还多缴纳了20000元；3、属于被告单方的解除合同行为，未经原告同意，不能作为本案的定案依据。第三人没有向法庭提供证据。综合当事人举证、质证，本院对原告所提供证据的客观性与本案事实相关的关联性作出如下认证结论：对原告提供的证据一、二、三，被告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据四，没有其他证据予以佐证，本院不予确认；对被告提供的证据一，属于被告黄土坡公司对包括原告在内的购房职工的决议，对其真实性本院予以确认；对被告提供的证据二，原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据三、四，本院对其真实性予以确认。经审理查明，原告任开林与第三人任跃忠系父子关系。2014年8月19日，原告任开林购买了被告黄土坡公司位于沁源县沁河镇胜利路37号1号楼1单元602室C户型住房一套（建筑面积为130.28㎡）及1号楼1单元西户11号地下室一处（面积为9.87㎡），双方签订购房协议书一份。协议书约定：“第二条：该住房按建筑面积计算，价格为3280元／㎡、地下室为1700元／㎡，总价款为444097元；第三条：甲方于2014年12月底前将住房钥匙交付乙方；第五条：其他约定：乙方必须在甲方工作满10年，服务年限从2001年1月份算起，如工作未满10年因本人原因离岗必须支付甲方优惠房价的违约金，按短缺年月计算补齐差价；…”，合同签订后，原告任开林向被告黄土坡公司缴纳466785.01元（其中以其父亲即第三人任跃忠的名义从银行向被告转帐两笔：2014年8月30日交纳房款220000元、2015年1月4日交纳房款117700元和防盗门款2300元，共计340000元）。因财务规定大笔金额应转帐，故2015年11月27日被告黄土坡公司向第三人任跃忠账户退款456785.01元。另查明，原告任开林于2011年6月23日在被告黄土坡公司鑫运工作，2015年3月8日在被告黄土坡公司待岗，2015年6月13日与被告黄土坡公司解除合同。本院认为，原告任开林与被告黄土坡公司签订的购房协议书，系双方真实意思的表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，而原告没有在被告工作满十年，没有履行协议书中的相关约定，违反了协议内容，故原告任开林应当承担协议书中第五条：“乙方必须在甲方工作满10年，服务年限从2001年1月份算起，如工作未满10年因本人原因离岗必须支付甲方优惠房价的违约金，按短缺年月计算补齐差价；…”，根据被告黄土坡公司通知及相关规定，原告于2015年6月13日与被告黄土坡公司解除了合同，原告应按期补缴优惠房价的相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，原告任开林未能按期补缴房屋相关费用，是一种以自己的行为表示不履行主要债务，故被告黄土坡公司可以依法解除双方签订的购房合同。由于原告交纳房款时大部分款项是以第三人任跃忠的账户予以转账，而原告任开林与第三人任跃忠系父子关系，为了减少诉累，2015年11月27日被告向第三人任跃忠账户退房款456785.01元；关于原告请求被告对第三人提起不当得利的意见不予采纳。被告黄土坡公司还应当退还原告剩余房款10000元。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告任开林的诉讼请求。案件受理费1105元，由原告任开林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李 婧审 判 员 贺小芳助理审判员 郭慧斌二〇一六年九月二十三日书 记 员 杜 丽