（2016）粤0605民初13354号
裁判日期: 2016-09-23
公开日期: 2016-11-21
案件名称
傅锦菁与源嘉仪租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅锦菁,源嘉仪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初13354号原告：傅锦菁，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：源嘉仪，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告傅锦菁与被告源嘉仪租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告傅锦菁，被告源嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告欠租金31955元，及物业管理费6859.5元，共38814.5元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2012年3月19日签订了一份《房产租赁合同》，该合同约定租赁房产地址为佛山市南海区＊＊铺位，租期60个月，从2012年5月1日至2017年4月30日止。2015年5月1日起，月租金为4565元。被告从2015年11月起至2016年5月30日止，欠交租金共31955元，并从2015年8月至2016年5月30日欠交物业管理费共6859.5元。一共欠缴费金额38814.5元。原告已多次催促被告缴纳欠费，但被告一直拖欠缴费。被告辩称，一、原告主张被告支付2015年11月之后的租金没有事实依据。被告租用原告店铺是用于出售窗帘等家居建材零售，自2014年9月开始，涉案房产坐落的＊＊路至＊＊进入道路全封闭施工期，原定施工期为四个月但一直拖延至现2016年9月还未完工，导致车辆完全无法出入，行人只可以从北端＊＊路隧道顶极狭窄的通道出入，导致＊＊商业街处于停顿状态，导致被告没有办法进行任何经营活动。在此情况下，被告于2015年7月以电话及微信通知原告，协商解除合同，并表示愿意帮助原告找到另外承租人接手租约，以便被告可以取回在原告处的租赁保证金。原告在微信通知中明确表示同意。被告于2015年8月、9月找到新的承租意向人后两次通知原告解除原合同继续新合同，原告一直拖延时间不愿意出现，并拒绝派亲属来代理办理手续，导致新承租人不能继续租约。由于修路延迟的原因，被告的店铺实在无法继续经营，同时原告一直以出国为由拒绝进一步的沟通，因此被告通知原告无法经营要终止合同，并将店铺钥匙交到该地区唯一在经营的地产中介公司（＊＊中介公司）。签订租赁合同时被告已交两个月租金的押金予原告，根据租赁合同规定的单方终止合同的责任，被告自2015年11月起没有缴纳租金。原告于2015年12月将涉案店铺更换了一把新锁，但并未将钥匙交给被告，而是将新钥匙交到物业管理处，并说明要出售，后改为要放租。同时原告将招租广告授权锦园地产进行售租信息发布。根据原告在被告拖欠租金后的上述行为可以看出，原告得到被告的提前解除合同通知后，已于2015年12月以其锁门行为收回该商铺并剥夺了被告的使用权，原告要求被告支付从2015年12月至2016年5月的租金及管理费没有事实根据。二、原告主张被告支付2015年11月之后的租金不符合合同条文的约定。《房产租赁合同》第十二条对双方解除合同的责任作以下约定：租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前解除合同的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前解除合同的，甲方有权没收全部保证金。被告在商铺唯一通道被市政工程封锁后，涉案房产唯一用途商业经营用途无法使用之不可抗力下，作出解除合同的要求。被告已明确并事先多次知会原告要解除合同，根据合同规定，应扣除被告在原告处的租赁保证金作为合同责任的终止。三、原告主张被告支付2015年11月之后的租金不符合国家有关法律条文规定。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《房产租赁合同》第十三条第三项约定：乙方拖欠租金或相关费用超过十五天甲方有权终止本合同，收回房屋。原告要求被告支付2015年11月到2016年5月整整七个月期间的租金，不符合合同法规定双方应采取必要措施防止损失扩大化的规定。另外，根据＊＊物业管理处人员证实，在收到路政部门通知后，已下发正式通知给所有业主，原告并没有对被告履行必要的告知义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或虽有异议未能举证推翻的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告出示的孙会彬出具的证明、微信聊天记录本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区＊＊号商铺登记权属人为原告傅锦菁。2012年3月18日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告租赁涉讼商铺；租期从2012年5月1日起至2017年4月30日止；月租金为3430元，租金每年递增10%，其中2015年5月1日起月租金为4565元；被告于原告交付房产之日向原告交付保证金6860元；租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因被告使用该房产而产生的费用由被告负责支付；租赁期间，双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理：原告提前解除合同的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；被告提前解除合同的，原告有权没收全部保证金；等等。被告已支付保证金6860元予原告。2014年9月20日起，＊＊路段进行封闭施工。原告持有＊＊物业服务开具的涉讼商铺2015年8月至2016年4月物业管理费发票，其中＊＊＊号铺为347.5元／月、＊＊＊号铺为338.45元／月。原告于2015年12月对涉讼商铺上锁、并在中介处放出招租信息。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2015年12月对涉讼商铺上锁并另行放租，已实际占用控制商铺。被告认为原告于2015年11月收回涉讼商铺，但未能提供充分证明予以证实，本院不予采纳。无论双方其前有否就商铺终止问题进行协商，原告已实际收回涉讼商铺，被告表示以约定没收保证金方式承担提前解除合同的违约责任，原告认为未收回商铺，要求计付2015年12月至2016年5月的租金、物业管理费的主张缺乏理据，本院不予支持。被告出示的证明及微信聊天记录本院不再进行认定。原告持有2015年8月后的管理费单据证实由其交付相应的费用，被告认为已自行交缴2015年11月前的管理费，但未能提供相应的交费依据，本院不予采信。综上，被告应支付2015年11月租金4565元及2015年8月至2015年11月管理费2743.8元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：一、被告源嘉仪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月租金4565元、2015年8月至2015年11月管理费2743.8元予原告傅锦菁。二、驳回原告傅锦菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取385.18元（原告已预交），由原告负担360.18元，由被告负担25元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一六年九月二十三日书记员 张绪清 来源：